Особенности разработки проекта межевания и планировки территории

Карта межевания земельных участков: содержание

Карта проекта межевания земельного участка включает в свой состав ряд аналитических документов и чертежей.

Аналитические данные карты межевания содержат следующую информацию:

• исследование экономических факторов, влияющих на совершение застройки;
• социальные особенности территории;
• технические, экологические и культурные признаки рассматриваемого участка.

Указанная информация помогает оптимально обустроить границы земельных зон. Удобное обустройство необходимо для правильной подготовки градостроительных планов тех территорий, которые предназначены для строительства.

Чертежи карты межевания должны отображать такие сведения как:

• Красные линии, входящие в состав проекта планировки земельных участков.
• Линии отступа от красных линий, отображаемые для установления территорий, на которых можно расположить какие-либо сооружения.
• Пограничные линии формируемых земельных территорий и застроенных зон в пределах этих территорий, на которых могут располагаться линейные объекты, к примеру, магистральные трубопроводы, автомобильные дороги.
• Размеры зональных участков, предназначенных для капитального строительства.
• Границы зон, признанных содержащими объекты культурного наследия, к числу которых обычно относят архитектурные и археологические памятники.
• Площади территорий с особыми условиями использования, то есть земли, на которых находятся водоохранные зоны, железные дороги, магистральные трубопроводы, объекты системы газоснабжения и электросетевого хозяйства.
• Земли зон, где действуют публичные сервитуты, например, места проведения дренажных работ, участки прогона и выпаса сельскохозяйственных животных, участки, используемые для охоты и рыболовства.

Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)

Говоря о «линейных объектах» (далее – ЛО), законодатель не дает нам четкого юридического определения.

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.

Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.

В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.

Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.

Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.

Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности (читайте,как взять в аренду муниципальную землю). Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.

Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.

Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.

Образец ППТ И ПМТ линейного объекта (автомобильная городская дорога)

Что представляет собой

Проект межевания и планировки застроенных земельных участков – важный градостроительный документ, который разрабатывается одновременно с проведением работ. На управленческом уровне существует ряд обязательных реквизитов и пунктов данного документа, составляющих его структуру. Проект планировки и межевания включает в себя чертежи и сведения о дорожных линиях, элементах инфраструктуры, зданиях капитального строительства, расположении помещений на застроенных территориях, а также инженерное, техническое и социальное обеспечение участка.

Поскольку проект планировки и межевания участка земли является двумя разными документами, он должны быть согласован между собой, так как определение границ проводится на основании схемы планировки территории.

Утверждение проекта

Утверждение регулируется ст. 45 –46 ГрК РФ. Процедура представляет собой согласование проекта межевания и планировки, как одного документа, в котором указывается дальнейший план возведения дома и межевания. Реализовать это можно, при условии, что:

• возведение происходит на застроенном ЗУ;
• ранее подобные документы утверждались.

В ином случае каждый проект согласуется самостоятельно и не представляется в качестве единого документа.

Процедура утверждения состоит из нескольких важных этапов:

• анализ поступивших документов;
• предоставление итогов проводимой проверки.

Переданные бумаги подлежат сравнению на соответствие с нормами законодательства. Рассматривается и утверждается только основная часть (параметры застройки, расположение капитальных строений, характеристика местности и др.). Материалы по обоснования не анализируются.

По итогу при положительном исходе издается соответствующий приказ государственного органа. Обязательно делают копию документа. Оригинал приказа передается заказчику, а копия остается в департаменте для архива.

Утвержденный план размещается на официальном интернет-портале муниципалитета.

ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНОЙ ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ

1. Данные государственного кадастра недвижимости о границах субъекта РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, зонах с особыми условиями использования территории, территориальных зонах и земельных участках на проектируемой территории.
2. Материалы топографо-геодезических и инженерно-геологических изысканий:

2.1. Цифровая картографическая основа М 1 : 25 000 и ниже.

2.2. Карты (планы), представляющие собой ортофотопланы местности, масштаба 1 : 25 000 и ниже.

2.3. Иные материалы.

1. Материалы опорных (дежурных) и адресных планов, регистрационных планов подземных инженерных коммуникаций и атласов геологических выработок (в населенных пунктах).
2. Инвентаризационные данные по землепользованию, жилищному фонду, предприятиям и учреждениям обслуживания, другим объектам недвижимости.
3. Данные об улично-дорожной сети, гаражах и стоянках индивидуального автотранспорта, организации дорожного движения, транспортном обслуживании территории.
4. Историко-архитектурные планы, проекты зон охраны памятников истории культуры.
5. Информация:

а) о размещении объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

б) о зонах с особыми условиями использования территорий;

в) о территориях объектов культурного наследия;

г) об особо охраняемых природных территориях;

д) о территориях, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

е) о результатах инженерных изысканий;

ж) о месторождениях и проявлениях полезных ископаемых;

з) иная информация о состоянии, об использовании, ограничениях использования территории.

1. Разрешительная документация:

8.1. Градостроительные планы земельных участков.

8.2. Архитектурно-планировочные задания, выданные по инициативе застройщика или заказчика.

8.3. Разрешения на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

8.4. Разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

8.5. Решения органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении земельных участков физическим и юридическим лицам.

8.6. Решения органов государственной власти и местного самоуправления о резервировании земель.

8.7. Решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

8.8. Соглашения о выкупе земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам, в государственную или муниципальную собственность.

8.9. Иная разрешительная документация, устанавливающая или изменяющая правовой режим использования территории.

1. Сведения о стратегических и социально-экономических документах, на основании которых осуществляется размещение линейного объекта.
2. Нормативные правовые акты органов государственной власти (наименование субъекта РФ) и органов местного самоуправления (наименование муниципального образования) о составе и содержании документации по планировке территории.
3. Региональные и местные нормативы градостроительного проектирования.
4. Градостроительная документация (утвержденная и проекты):

12.1. Схемы территориального планирования РФ.

12.2. Схемы территориального планирования субъекта РФ.

12.3. Документы территориального планирования муниципальных образований.

12.4. Документация по планировке территорий.

12.5. Правила землепользования и застройки.

1. Комплексная транспортная схема муниципального образования.
2. Комплексная инженерная схема муниципального образования.

Состав проекта

Состав проектов ППТ и ПМТ приведен в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Данный документ был принят в декабре 2004 года. С этого момента в его содержание было внесено немало изменений. Состав проекта планировки территории приведен в статье №42 данного нормативно-правового документа.

Структура ППТ представлена такими частями:

1. основной блок. Подлежит утверждению. Включает в себя чертежи, положения о характеристиках и очередности планируемого развития территории;
2. перечень материалов по обоснованию. Это карта городского округа или поселения, результаты инженерных исследований, обоснование определения границ зон размещения объектов строительства, чертеж территории культурного наследия, варианты планировочных и объемно-пространственных решений застройки, список мероприятий касательно охраны окружающей среды и т.п.

В состав ППТ может включаться проект организации дорожного движения. Он разрабатывается согласно требованиям ФЗ «Об организации дорожного движения в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты». Состав проекта межевания территории приводится в статье №43 Градостроительного кодекса России.

Структура документа приведена ниже:

1. основная часть. Подлежит утверждению. Содержит текстовые данные о площади образуемых участков земли, виде и целевом назначении разрешенного использования. В основной части также присутствуют графики. На чертежах отображаются границы планируемых и существующих элементов структуры, публичных сервитутов и т.п.;
2. материалы по обоснованию проекта. Это чертежи, которые содержат информацию о зонах существующих участков земли, границах территорий объектов культурного наследия, лесничеств, охранных зон и т.п.

Утверждение

Кто утверждает проект межевания земельного участка? Утверждение проекта осуществляется собственником. Административный земельный ресурс управляется непосредственно главой местной администрации, в ведении которой находится земельный объект, предназначенный под запланированные работы (если земли являются муниципальной собственностью). Ему подаётся заявление от пользователя земельного участка, либо решение комиссии, ответственной за проведение работ.

Когда собственником земель является частное лицо, он решает вопрос о межевом проекте единолично, кроме случаев состыковки межевых границ с другими собственниками, если происходит рассогласование интересов.

Если субъектом земельной собственности выступают дольщики – утверждение межевого проекта производится решением общего собрания кооператива.

Утверждение межевого плана происходит в соответствии с формой собственности земель и установленными по отношению к землям, целевыми требованиями.

Состав проекта планировки территории

Что включает в себя проект планировки территории, заслуживает отдельного внимания. Это информация зафиксирована в статье 42 ГрК РФ.

Согласно нормативно-правовому акту, обязательно в составе проекта планировки территории должны быть отражены три блока:

• Пояснительная записка. Это текстовая часть, в которой указан план развития территории и очередность ее застройки.
• Графическая часть. Здесь отражены данные о границах объекта земли, о находящихся на территории строениях, зоны в статусе сервитутов и линии, отражающие минимальные границы от разрешённых мест возведения сооружений.
• Материалы, которые обосновывают остовую часть. Это дополнение, в котором могут быть зафиксированы особые земли: культурного значения, охраняемых природных зон.

Когда проект планировки территории утверждён, он приобретает статус градостроительного закона для данной территории.

Утверждение

Процедура утверждения предполагает сбор заключительных подписей специалистов разного уровня, которые подтвердят, что проект действителен и может быть приведен в действие.

Утверждать согласованный проект межевания может муниципальный орган исполнительной власти, на территории которого расположен рассматриваемый земельный участок. Следует также учитывать, за счет чего будут производиться указанные работы

Если речь идет об использовании бюджетных средств, то необходимо обращать внимание, то откуда именно будут поступать средства на осуществление задуманного.  Если речь идет о финансировании из федерального бюджета, то утверждать проект должны муниципальные власти, а вот при получении средств из федерального бюджета потребует утверждения более высокого уровня

Требования к подготовке

Содержатся в ст. 22 ФЗ № 218. Выделяется несколько важных требований при составлении плана межевания земли:

• информация располагается на бумажном носителе;
• составляется две и более копии, по просьбе заказчика предоставляют проект в электронном варианте;
• документ сшивается и заверяется росписью и печатью, которая располагается на первом (титульном листе) проекта, на последнем листе, непосредственном на конкретном плане;
• составляется с помощью специальных компьютерных программ и графики, возможно комбинировать способы, то есть заполнять от руки и с помощью техники;
• обязательно нумеровать каждый лист, исключение составляет приложение;
• если поле не заполнено — не стоит удалять, достаточно поставить прочерк;
• сведения в план вписываются из сведений, содержащихся в плане и кадастровой выписки;
• заполняется на русском языке с использованием арабских цифр;
• существуют особые правила при переносе информации из раздела в раздел или на следующий лист;
• используются специальные картографические данные и документация, связанная с обустройством земли.

Процедура оформления ППТ в 2022 году

Сначала следует разобраться в тех сложных особенностях и требованиях, которые предусматривает для ППТ Градостроительный Кодекс. В ст. 43 указаны особые рекомендации по подготовке данного документа.

Для проекта планирования территории подходит размер листов от А4 и больше. Все страницы в проекте должны быть пронумерованы.

Абсолютно во всех случаях для составления проекта планировки необходимо заранее получить разрешение на это действие со стороны местной администрации.

Кто делает проект планировки территории?

На вопрос, кто утверждает ППТ, мы ответили – это местная администрация. Но делать его могут не только они. Существует два варианта получения проекта планирования: обращение в администрацию или в специальную частную организацию, которая имеет лицензию на проведения подобных работ.

Если принято решение обратиться в государственной орган, нужно будет придерживаться следующего алгоритма действий:

• Подача заявления;
• Вместе с заявлением подаётся иная документация (свидетельство по праве собственности, набросок генплана, справка из кадастра, топографический чертеж);
• Уполномоченный орган на основании представленной документации составляет проект;
• Оформляется техническое задание и список мероприятий по разработке проекта;
• Составление ППТ и его выдача заявителю.

Такой способ хорош тем, что платить за разработку проекта в этом случае не потребуется. Зато срок изготовления проекта будет значительно больше, чем при обращении в частную фирму. Администрация изготавливает проект планирования территории в пределах 2 месяцев.

Срок действия проекта и стоимость разработки

Точных сроков действия проекта планировки нормативно-правовая документация не содержит. Очевидно, что составление новой технической и проектной документации необходимо в случае сильного изменения территориальной обстановки.

Изменения должны быть существенны, ранее установленные границы должны потерять свою актуальность. Для одного объекта это может произойти через 15 лет, для другого через год.

Конечно, выгоднее всего оформлять проект через администрацию. Тогда ничего не нужно платить, все работы будут проводиться за счёт администрации.

Однако, на практике часто случается так, что у администрации нет на это лишних денег. В таком случае она просто выносит аргументированный отказ, который, к слову, можно обжаловать.

Если обратиться за изготовлением проекта в кадастровую организацию, цена по договору будет зависеть от совокупности множества факторов. В частности, будут иметь влияние на цену размер участка, его инфраструктурные окружение, срочность работы.

Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ

Последовательность подготовки проектов ПМТ и ППТ аналогична, поскольку документы схожи между собой. Подготавливаются планы в администрации или в частной организации. Не всегда муниципалитет оказывает подобные услуги, поэтому, перед подачей заявления нужно уточнить вопрос.

Оформляется обращение на специальное уполномоченное лицо. Прилагаются следующие бумаги:

• набросок генерального плана и дополнительно чертеж коммуникаций;
• выписка из кадастра на землю;
• топографическая схема с коммуникациями;
• документ, указывающий на отсутствие или нахождение на территории капитальных строений.

После предоставление указанной документации начинаются работы по подготовке плана. Специалисты основываются на приложенных к заявлению бумагах

Внимание концентрируется на:

• архитектуре;
• особенностях почвы;
• техническом оснащении;
• экологичности проводимых работ;
• итоговом результате.

Если решение принято в пользу заявителя, тогда оформляется специальное техническое задание. Далее происходит соответствующая кадастровая деятельность. Составляется ППТ и ПМТ. Второй проект в дальнейшем согласуется с водоканалом и электросетями. Происходит это на организованных публичных слушаниях. Процедура абсолютна бесплатна. Выполняется в период, не превышающий двух месяцев.

Исключение составляет генеральный план. Его можно не предоставлять. Срок составления сократится до одного месяца. Цена напрямую связана с количеством проделанной работы, поэтому может сильно отличаться в зависимости от конкретной ситуации.

Проекты межевания и планировки территории – что это такое, в чем разница

Градостроительный кодекс РФ, а именно ст. 41 данного нормативно-правового акта, относит проекты межевания и планировки территории к документам, предназначенным для проведения планировки территории.

Эта документация может быть изготовлена отдельно, а может быть разработана вместе. В последнем случае проект межевания станет частью проекта планировки.

Изготовление ПМТ является частью пакета документации, необходимой для планировки земельных наделов, на которых уже существуют сооружения, или только планируется их постройка. Также этот документ пригодится для уточнения границ территории, планируемой под застройку. То есть назначение этого документа – это внутреннее межевание земельного участка для видов деятельности, в этом нуждающихся. Этот процесс не отслеживается кадастром, его цель отлична от цели межевания.

Целью создания ПМТ является выделение территорий. Таким путем размечают местность, назначенную для определенных целей, например, строительства или создания структуры. Проще говоря, когда участок нужно разделить на более мелкие части, формируется ПМТ.

Основой проекта является градостроительный план, изучив который, можно сделать вывод, возможно ли реализовать идеи застройщика применительно к конкретной местности.

В отличие от проекта, о котором речь шла выше, ППТ относится к градостроительной документации. Его связь с проектом межевания безусловна, но детализация гораздо выше, к тому же в него входят данные, не имеющие отношения к участку, на котором запланировано внутреннее межевание.

Оба документа, как правило, изготавливаются параллельно, но в ПМТ содержатся сведения, которые потом будут необходимы при проведении межевания, например, чертежи, отображающие на местности объекты капстроительства, инфраструктуру и другие данные.

ППТ – это документация, при помощи которой устанавливаются зоны, в которых размещены существующие объекты, и параметры этих зон, а также зоны, в которых возможно размещение объектов, еще не существующих, но строительство которых может быть разрешено впоследствии.

Проект межевания территории (ПМТ) содержит схему границ существующих наделов земли и границ планируемых земельных участков.

Порядок внесения изменений

Бывают случаи, когда после утверждения ППТ и ПМТ назначение и расположение зданий, границы участка меняются. Тогда требуется вносить изменения в документы. Внесение изменений в документацию допустимо путем утверждения отдельных ее частей

Важно соблюдать требование об обязательном опубликовании проведенных корректив в соответствии с действующим законодательством

Согласование проектов осуществляется применительно к утверждаемым частям. В администрацию подается заявление и предоставляется доказательная база в виде расчетов, заключений экспертов. Спустя время комиссия на основании предоставленных сведений издает дополнительный документ, который содержит верную информацию.

Порядок и процедура внесения изменений регламентируется пунктом 21 статьи №45 Градостроительного кодекса.

Утверждение

Недостаточно будет разработать документацию по строительству, необходимо получить разрешение, чтобы провести работы, отмеченные в проекте. Когда происходит утверждение проекта межевания и планировки, эти два плана согласуются и заверяются как единый документ. В нем содержится планирование межевания и застройки участка. Происходит это в случае, когда:

• земельный надел застроен;
• ранее были утверждены такие документы.

В остальных ситуациях заверение будет как два разных документа. Процедура утверждения регламентирована градостроительным законодательством и актами муниципальными.

Планировка и межевание территории

Процесс включает в себя:

• исследование представленных документов;
• получение результатов.

Проверка проводится относительно соответствия представленной документации законодательным нормам. Согласование плана планировки возложено на муниципалитет. Выделяется несколько комитетов, которые участвуют в согласовании:

• руководство района, где будут проводиться строительные работы;
• инженерному обеспечению;
• благоустройству;
• сохранности окружающей среды;
• энергетике;
• охране памятников культуры и истории;
• обеспечению порядка.

Когда бумаги согласованы, план передается градостроительному комитету, проверяющему их. На рассмотрение документа отводится один месяц. Если программа планировки одобрена, то принимается соответствующий приказ. Утвержденный проект размещается на портале муниципалитета.

Для утверждения требуется соблюсти условия:

• документация предоставляется на электронном и бумажном носителе;
• наличие печати организации и подпись ответственного;
• листы прошиваются, нумеруются.

Утверждение бумаг возложено на главу местной администрации, в месте расположения объекта. Для этого нужно предоставить заявление, написанное собственников земли или решение комитета, ответственного за подготовку плана. Согласование происходит путем проведения слушаний.

Межевой проект

Если в проекте, после его утверждения обнаружены ошибки, сам документ не изменяется. К нему прикладывают доработанный акт. В случае принятия отрицательного решения относительно утверждения плана – решение должно быть обоснованно.

Сроки разработки ПМТ

Разработка ПМТ может составить от двух до четырех месяцев, в зависимости от размера участка, его назначения и инфраструктуры. После того, как заявление о постановке на кадастровый учет поступит в уполномоченный орган, документы будут оформлены в течение 10 дней.

Утверждение проекта

Утверждением проекта занимается уполномоченный орган. Например, органы местного самоуправления. Прежде чем утвердить проект, организация:

1. Проверяет, соответствует ли проект требованиям, указанным в законодательных актах. Это займет 20 рабочих дней. По завершению проверки проект передается главе населенного пункта на подписание или возвращается на доработку.
2. Рассматривает проект в ходе публичных слушаний или обсуждений, а затем одобряет или возвращает проект для внесения изменений. Иногда слушания не назначаются.

После публикации результатов слушаний администрация города утверждает ПМТ. Причины, по которым могут отклонить проект или вернуть для исправлений, обозначены в ч.10 ст.45 ГрК РФ и ч. 12-13.1 ст. 46 ГрК РФ.

При завершении процедур согласования и утверждения, администрация должна:

• разместить данные на официальном портале ведомства;
• передать ПМТ в Росреестр, чтобы внести правки в ЕГРН.

Если данные о ПМТ в фиксированный законом промежуток времени не внесли в ЕГРН, собственник имеет право отправить заявление в Росреестр сам, согласно ч.1. ст. 33 № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года.

Как утвердить новый проект планировки территории?

Проект планировки считается утвержденным, когда уполномоченные органы выдают заявителю соответствующий акт. Но до его получения проект нужно создать:

• изучается градостроительная ситуация;
• собираются необходимые документы;
• оформляется запрос на разработку проекта;
• прорабатываются основания;
• происходит сбор первичных данных;
• осуществляются проектные работы;
• и только после этого документ согласуется.

Утверждение проекта планировки происходит в Минстрое Московской области. Также согласование проходит в Главархитектуры, Департаменте архитектуры и градостроительства и Градостроительном совете. Эти ведомства принимают участие в рассмотрении проекта.

Рассматриваться ППТ будет и в иных заинтересованных органах (местное самоуправление, комиссия градостроительного совета Московской области и прочие). Акт о согласовании и утверждении проекта планировки выдается Минстроем. Точный перечень ведомств, где должен согласовываться проект, зависит от статуса территории, для которой он разрабатывается. В него могут входить:

• комитет по вопросам правопорядка;
• по сохранению окружающей среды;
• по энергетике и охране памятников культуры;
• районная администрация и прочие.

Только после прохождения этих согласований его направляют в комитет по Градостроительству или Минстрой. До утверждения ППТ на высшем уровне, документ нужно отправить на публичные слушания. Но данная мера применяется, когда проект разрабатывается в отношении городского округа или населенного пункта.

Утвержденный проект размещают на официальном сайте города или иного муниципального образования. Чтобы по нему вынесли положительный ответ, необходимо подготовить не только бумажные, но и электронные версии ППТ, прошить и пронумеровать страницы, а также поставить подпись ответственного лица. На все согласования и конечное утверждение потребуется около 2-х месяцев. С нашими юристами положительный ответ по проекту гарантирован!