Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
В России обычно арендуют землю два вида собственников. Первыми являются фермеры и крупные агрохолдинги. Они во временное пользование берут земли сельскохозяйственного назначения и выращивают на них разные культуры. Сейчас спрос на землю очень высокий особенно в Краснодарском крае – житнице России. Но и в Центральном федеральном округе (ЦФО) за последний год-два вырос спрос на землю. Сразу скажу, что государству не совсем выгодно продавать эту землю, гораздо прибыльнее ее сдавать. Ведь в таком случае, оно может диктовать арендатору свои условия.
Но все же советую, если соблюдены все условия – участок находится в аренде более трех лет, нет никаких нарушений в землепользовании, задолженностей и моратория на выкуп земель сельхозназначения в данном российском субъекте, – выкупать. Таким образом, уже не государство, а владелец, к примеру хозяин крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) будет диктовать условия на случай, если крупный агрохолдинг захочет его выкупить.
И второй вид собственника – это владелец коммерческой недвижимости, построенной на государственной земле. И здесь тоже есть свои формальности, которые необходимо соблюсти. Выкупить землю можно, если все здания, находящиеся на ней, принадлежат одному собственнику – будущему покупателю
Важно помнить, что в городах, впрочем, как и в и других населенных пунктах под коммерческую недвижимость можно выкупить только земли с уже построенными на них зданиями и строениями
Договор аренды
В российской практике встречается несколько видов договоров аренды участков. В целом, под данным документом понимается соглашение о временном предоставлении земли собственником арендатору за определенную денежную сумму. Но также такой договор может содержать пункт о существовании права выкупа арендатором.
Порядок аренды земли может быть различный. Договор аренды можно заключить с государством через торги либо без них. Договор аренды, который подразумевает возможность дальнейшего выкупа участка, имеет следующие характерные признаки:
- в самом соглашении обязательно присутствует пункт о возможной реализации желания арендатора выкупить данный земельный надел;
- арендатор заключает соглашение без торгов;
- арендатор имеет право полностью выплатить всю положенную по контракту сумму арендной платы до окончания сделки;
- в соглашении может быть зафиксирована стоимость земли.
Кроме основных видов данного соглашения аренды, они могут классифицироваться по типу арендуемой земли. В России выделены 7 основных категорий земли, на основании которых устанавливается разрешенный вид использования для каждого надела. В каждой категории есть своя категоризация участка, которая может быть изменена только с согласия администрации населенного пункта.
Наибольшей популярностью у граждан пользуются земли под ИЖС
Важно знать, что если срок договора аренды такого участка не прописан в самом соглашении, то он является неопределенным и может быть расторгнут в любое время. Любая из сторон обязана предупредить другую сторону сделки за месяц до расторжения контракта
Максимальный срок аренды составляет 49 лет. Изменение сроков договора в контракте должно быть предусмотрено самим составленным и подписанным документом. В противном случае нарушение соглашения может привести к признанию договора недействительным.
Сроки
В Земельном кодексе страны предусмотрена возможность выкупа земель у государства. Исключительное право на выкуп земельного надела возникает у арендатора, построившего любое капитальное строение на данной земле. Однако данный участок должен иметь соответствующий вид разрешенного использования для возведенного строения. При этом данная постройка обязательно должна быть зарегистрирована соответствующим образом в государственных органах и иметь кадастровый паспорт.
Религиозные объединения могут выкупить землю, на которой построены ими здания, на тот период, пока они распоряжаются и используют по прямому назначению данную недвижимость.
Можно ли оспорить отказ и как это сделать
Отрицательный ответ администрации можно оспорить, если на то есть реальные
К заявлению в качестве приложения нужно скомплектовать все, что есть, в первую очередь заявление, основной договор, переписку с арендодателем, и не забыть копии платежек.
В текстовой части нужно четко и аргументированно (с юридической точки зрения) описать, почему отказ от аренды или отказ в продлении договора аренды земельного участка незаконен. Судебная практика свидетельствует о том, что восстановление справедливости по этому вопросу вполне реально.
Часто сам арендатор, допустив просрочку платежа, становится виновником того, что контракт не пролонгирован – не следует давать повод.
Также иногда банковская система дает сбой, когда платеж поступает на счет получателя с просрочкой в несколько дней, поэтому арендную плату нужно вносить заранее, и убедиться в том, что платеж прошел.
Неправомерный отказ есть возможность оспорить, когда имеются документальные подтверждения правоты и достаточный уровень аргументов, свои права нужно пытаться отстаивать.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.
Сколько стоит выкупить землю из аренды в собственность
Для граждан, построивших на арендованной у государства земле дачный дом, стоимость участка составляет в пределах 60% от его кадастровой цены. Наименьшая стоимость участка, предоставленного государством, согласно положениям законодательства может составлять 2,5% от показателей кадастра. Данная ставка применяется, как правила, при выкупе земель, предназначенных для дачного или подсобного хозяйства.
Для приобретения участков под строительство жилых домов государством определяется цена, составляющая 80% от стоимости земли согласно сведениям из кадастра. Для получения права выкупа наделов под ИЖС гражданину необходимо использовать участок на праве аренды сроком не менее трех лет. Подавайте документы на приобретение данного участка в орган муниципальной власти до окончания срока договора аренды.
Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде
Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде, как оформить право собственности на участок?»
Владелец дома, размещенного на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.
Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:
- Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землей находится в длительном пользовании.
- Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка.
- Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования.
Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка. Не стоит забывать и о возможности переуступки права аренды земли.
Порядок оформления
Алгоритм получения участка в долгосрочную аренду с последующим выкупом будет состоять из ряда этапов. Остановимся на каждом из них.
1. Выбор участка
Перед тем, как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства, необходимо найти подходящий участок. Подобрать объект можно с помощью кадастровой карты Росреестра, находящейся в открытом доступе либо выбрать из числа лотов, выставленных в рамках аукциона.
При выборе важно обращать внимание на такие нюансы, как:
- есть ли обременения. Исходя из этого критерия, участок лучше выбирать на торгах, так как на аукцион выставляются объекты, не имеющие обременений;
- располагаются ли на участке постройки. Если да, то преимущественным правом аренды будет наделен их собственник.
2. Заявление
Подается заявление в орган, в собственности которого находится объект (обычно в местную администрацию)
Документ можно составить в произвольной форме, но при этом важно включить в текст следующие сведения:
- наименование и адрес уполномоченного органа;
- данные заявителя, в том числе контактные;
- просьба предоставить конкретный участок в аренду на 49 лет;
- указание цели использования земли;
- перечень прилагаемых документов;
- дата и личная подпись.
3. Аукцион
Правила предоставления государственной или муниципальной земли в аренду обязывает собственника провести аукцион. Без проведения торгов в аренду передаются земли из перечня, установленного статьей 39.6 ЗК РФ.
Если выбранный заявителем участок может быть передан без проведения торгов, уполномоченный орган принимает положительное решение, и стороны заключают договор. Если нет, заявитель участвует в аукционе.
При этом нужно помнить, что отдельная категория претендентов имеет право на внеочередное получение земли или обладают преимущественным правом аренды.
Для участия в аукционе, если объект выставлен на торги, заявитель должен подать заявку, копию удостоверяющего личность документа и внести задаток.
В назначенный день проводятся торги, в ходе которых первоначальная цена аренды может подняться на несколько процентов. Соответственно победителем признается участник, который предложит наибольшую сумму.
4. Заключение договора и его особенности
На заключение договора в общей сложности отводится:
- 10 дней для составления текста и направления его победителю;
- 1 месяц на ознакомление и подписание.
Договор заключается в 3 экземплярах с включением в текст следующей информации:
- данные сторон;
- основные характеристики участка;
- сведения о праве собственности;
- права и обязанности каждой из сторон;
- сведения об имеющихся ограничениях и обременениях (при наличии таковых);
- срок арендных отношений;
- величина платы за пользование участком;
- ответственность сторон;
- изменение и прекращение договора;
- подписи участников сделки.
5. Регистрация
По закону все долгосрочные арендные отношения (более 1 года), предметом которых выступает недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.
Пошаговая инструкция оформления участка
Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.
Процедура выкупа земельного участка из аренды:
- Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
- Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
- Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
- Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
- Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.
Полезные советы
Как и арендаторам, желающим приобрести надел, так и собственникам земли, желающим его продать, процедура покупки-продажи земельного участка, находящегося в аренде, дается крайне сложно. В ней существует ряд нюансов и подводных камней, зная о которых, можно осуществить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. Поэтому главный совет тем, кто планирует продать участок – обращайтесь за помощью к специалистам.
Юристы окажут вам помощь в ряде вопросов:
- Сбор документов или проверка собранных Вами бумаг на предмет их соответствия требованиям, прописанным в законе;
- Содействие в проведении межевания и постановке надела на учет;
- Составление либо же проверка текста договора.
К тому же не забывайте, если вы сами решитесь взяться за оформление соответствующих бумаг, то каждую из них стоит вычитывать от корки до корки, чтобы не допустить неприятных оплошностей.
Условия выкупа земли из аренды в собственность
При наличии согласия и письменного разрешения на перевод земли из аренды в собственность со стороны собственника земельного участка, не спешите приобретать участок. Для начала, изучите все документы, которые есть на руках у владельца земли, установите законность владения гражданином земли.
Знайте, что любая земля в России может быть выкуплена в собственность у государства, которое предоставляло возможность использовать земли на правах арендатора, или у собственника земли, не ведущего никаких земельных работ. Исключения в данном вопросе существуют, информация о них изложена пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса России.
В любом случае знайте, что приобретая землю в аренду у государства, придется заплатить сумму выкупа, установленную государством на основании региональных рекомендаций, заверенных местной администрацией. Если земля в аренду берется у частного лица, то стоимость выкупа будет определена в индивидуальном порядке.
Существует право арендатора предоставить земельный участок в субаренду, если это не запрещено условиями получения земли в аренду. В любом случае арендатор обязан сообщить собственнику земли о намерении передать права на часть участка или на всю арендуемую площадь третьим лицам.
Знайте, что договоры аренды могут быть срочными, при этом обязательно должна существовать в договоре дата завершения договорных отношений, и бессрочными.
Существуют обстоятельства, наличие которых позволяет гражданину, приобретавшему землю на правах аренды с возможностью выкупа участка, оформить права на недвижимость в виде участка земли в собственность:
- Участок земли, который является предметом договора, не выведен из свободного обращения;
- Земли относятся к такому виду и категории землепользования, при которой законодательно разрешено продавать и покупать землю;
- Уполномоченные органы не зафиксировали нарушения правил пользования, эксплуатации участка в соответствии с ВРИ.
Существует правило в ГК России, изложенное в статье 621, о выкупе по обоюдному согласию сторон участка земли, находящегося в арендных отношениях, по принципу преимущества первоочередного арендатора. Если гражданин арендует землю, то после завершения срока аренды у него сохраняется право первоочередного претендента на приобретение земли в собственность или аренду на новый срок.
Если арендатор получает отказ в продлении аренды без достаточных оснований, то имеет право обратиться в суд с просьбой взыскать убытки, которые появились по причине отказа продлевать аренду или продавать землю владельцу.
Если срок аренды истек, но новый договор не составили, то договор аренды считается с этого момента бессрочным. Оспорить такое правило можно по обоюдному заявлению сторон и по решению суда.
Право на осуществление выкупа
Для осуществления процедуры выкупа земельного участка в личную собственность действующее законодательство предусматривает следующие требования:
- Возведение на арендованном участке жилого дома с незавершённым строительством;
- Получение земли для временного использования при ведении сельскохозяйственной деятельности;
- Использование земельного участка для комплексного освоения.
Статья 39 ЗК РФ предусматривает выкуп земельного участка по условию фиксированной стоимости в сравнении с проведением аукциона.
Осуществление процедуры обязательно при выполнении таких условий:
- Срок аренды составляет не менее 3 лет;
- Приобретение возможно при условии наличия подписанного арендного договора;
- Наличие на указанной территории недвижимых объектов;
- Обязательное продление соглашения минимум за 24 часа до окончания действия договора.
Как выкупить землю из аренды в собственность у государства
Знайте, что последовательность необходимых действий для приобретения земли в собственность у государства в некоторых пунктах отличается от аналогичной процедуры, когда собственником земли является частное лицо.
Изучите алгоритм поведения при необходимости получить землю в собственность у муниципалитета:
- Составить заявление в орган местного самоуправления, представив паспорт и его копию, при этом с собой требуется принести кадастровую документацию на земельный участок, договор, который служит основанием приобретения прав на участок, подготовить и принести схему участка земли;
- В отделение федеральной службы картографии и учета земельных участков с постановкой их на государственный учет для подтверждения осуществления процесса межевания и уточнения границ при необходимости. По итогу проверок сотрудники указанной службы выдадут на руки документы с техническими характеристиками участка;
- Осуществить запрос на получения разрешения на приобретение земельного участка в органах местного самоуправления, чаще всего документы подаются в местную администрацию или главе муниципального образования. Глава администрации должен принять решение на основании запроса и предоставленных бумаг от заявителя. При положительном решении заявитель получает письменную копию решения и бумагу с указанной стоимостью участка земли, который заявитель намерен выкупить;
- Если сумма сделки по приобретению земли у государства устраивает заявителя, то заявите в письменном виде необходимости о государственной регистрации сделки. При этом приложите к заявлению квитанцию с оплатой государственной пошлины и разрешение администрации на продажу земли из состава государственной собственности. Не забывайте с собой брать паспорт гражданина РФ;
- Через месяц необходимо получить документы на право собственности в отношении приобретенного у государства земельного участка.
На основании программы по приватизации земельных участков допустимо приобретать государственную землю не в собственность, а на правах аренды с возможностью в будущем выкупить участок.
Судебная практика
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.
Порядок
Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.
При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.
Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.
Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.
Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон по доверенности от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его. Эти документы могут использоваться лишь пакетом, иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.
Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:
- В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
- Ниже указываются собственные данные.
- Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
- Дать перечень прилагаемых документов.
- В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).
Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).
Заявление можно передать:
- лично или через доверенное лицо;
- по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
- по электронной почте, используя электронную подпись.
После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их.
Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.
По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных прав владения землями федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает необходимость принимать участие в торгах на общих условиях.
Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.
Скачать образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.
