Основания возникновения права собственности на землю

Другой комментарий к статье 25 ЗК РФ

Правовое значение комментируемой статьи, несмотря на ее незначительный объем, состоит в том, что она является связующим звеном между основаниями возникновения прав на имущество (в гражданско-правовом смысле) и основаниями возникновения прав на земельные участки (“приземление” указанных гражданско-правовых оснований). Первый и второй пункты комментируемой статьи являются правилами отсылочного характера (к отдельным положениям ЗК РФ и к нормам ГК РФ), тогда как третий пункт – самостоятельная норма материального права.

Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основания возникновения прав на земельные участки предусмотрены ГК РФ и другими актами гражданского законодательства РФ. Статья 8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК РФ устанавливают основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), основания установления сервитутов (ст. 274 ГК РФ). Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано статьями части второй ГК РФ, а в результате правопреемства при наследовании – части третьей ГК РФ.

В настоящее время существенную роль в возникновении прав на земельные участки все еще играют акты государственных органов и органов местного самоуправления, когда земельные участки предоставляются из государственных или муниципальных земель (ст. ст. 28 – 29, 30 – 32, 34, 36, 81 и 82 ЗК РФ), принятые в пределах их компетенции, установленной в ст. ст. 9 – 11 ЗК РФ. По мере активизации оборота земельных участков, в том числе после массовой скупки в последнее десятилетие земельных долей, в праве общей долевой собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и выдела в счет земельных долей земельных участков возрастает и роль таких оснований возникновения прав на землю, как договоры и иные сделки (ст. ст. 22, 37 ЗК РФ, п. 3 ст. 274, ст. 549 ГК РФ, ст. ст. 8, 9 и 10 Закона N 101-ФЗ).

Права на землю возникают также на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право собственности или пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (ст. 11 Закона N 101-ФЗ, п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Права на земельные участки возникают из судебного решения, установившего право на земельный участок (п. 3 ст. 274 ГК РФ; ст. 59 ЗК РФ).

Наконец, право собственности на земельный участок возникает и в силу приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Вопросы государственной регистрации сделок с земельными участками регулируются с учетом положений ст. 131 ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 25 ЗК РФ не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Данное положение введено законодателем с целью исключения имущественных споров, которые наблюдались в странах Восточной Европы и Прибалтики в 90-е гг. XX в.

Общие основания

Любой человек или фирма могут пользоваться территориями только при наличии определенных причин. Основания возникновения прав на земельный участок являются многочисленными, причем все они должны подтверждаться документально. Могут возникать как у частных лиц, так и у государства или муниципалитета.

Определение основания возникновения прав на земельные участки является простым, так как оно выступает в качестве официальной причины, благодаря которой человек, фирма или государство могут пользоваться или распоряжаться конкретной территорией.

Все правила перехода прав на землю содержатся в ЗК РФ. Включаются в ст. 25 основания возникновения прав на земельные участки.

Необходимость и порядок разграничения земель

Разграничение земельных участков, находящихся во владении государственных властей, осуществляется в целях:

• Предоставления участков разграниченных земель в собственность частным лицам;
• Развития территории и привлечение инвестиций;
• Реализации местных и региональных социальных программ, связанных с предоставлением земельных участков нуждающимся;
• Снятия участков с государственного баланса и перевод их на баланс регионов;
• Реализации программ регионального развития;
• Возможности собственникам строений полноправно распоряжаться участками под ними.

Последняя цель реализует исключительное право на земельный надел, возникающее у собственника недвижимости на таком наделе.

Если на неразграниченных землях в рамках их законного использования были возведены строения, правом собственности на которые обладают местные органы исполнительной власти или частные лица, то такие лица могут оформить земли в собственность, но прежде этого данные земли подлежат разграничению.

Процедура разграничения имеет следующий порядок:

1. Глава муниципального или регионального органа власти подаёт заявление в федеральное Министерство земельных отношений с заявлением о разграничении земли, приложив документы;
2. Уполномоченный на решение вопросов распределения земель комитет министерства рассматривает заявление в течение 30 дней;
3. Выносится решение о разграничении земли в собственность органа власти, представляемого заявителем, или об отказе в разграничении;
4. При положительном решении заявитель осуществляет кадастровые работы по согласованию с федеральным комитетом;
5. После получения кадастровых документов регистрируется право муниципальной собственности.

Вместо главы муниципального района заявление может подать его заместитель или уполномоченный сотрудник местного комитета земельных ресурсов.

В тексте заявления следует указать:

• ФИО и должность заявителя;
• Полное наименование органа исполнительной власти, который представляет заявитель;
• Основания для разграничения земель в пользу данного органа власти;
• Кадастровый номер земельного надела;
• Реквизиты проекта межевания запрашиваемых земель;
• Цели и план использования участка.

В качестве оснований могут выступать наличие на территории строений, находящихся в собственности муниципалитета, от имени которого подаётся заявление, или необходимость реализации социальных и/или инвестиционных проектов региона.

К заявлению нужно приложит следующие документы, в зависимости от целей разграничения:

• Проект межевания территории (если земля разграничивается в целях строительства);
• Комплексный проект развития территории;
• План предоставления участков гражданам;
• План застройки территории;
• Свидетельство о праве муниципальной или региональной собственности на строения, расположенные на запрашиваемых землях.

При получении положительного решения заявителю выдаётся скорректированная федеральным комитетом схема, содержащая информацию о площади и расположении неразграниченного участка земли.

На основании такой схемы заявитель должен заказать в геодезической фирме, имеющей соответствующую лицензию, кадастровые работы, направленные на определение точных границ предоставленной земли, после чего нужно утвердить полученный межевой план в федеральном комитете. Регистрация муниципального права собственности происходит путём обращения представителя местных властей в отделение Росимущества.

Итак, под неразграниченной государственной земельной собственностью понимаются участки, управление которыми не отнесено к федеральным, региональным или муниципальным властям. Неразграниченные земли могут использоваться как после их разграничения, в результате которого они перейдут к конкретному органу власти, так и без разграничения, тогда земли могут предоставляться в пользование (но не собственность) частных лиц по их заявлению местным властям.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Рейтинг автора Автор статьи Андрей Чернов Юрист Написано статей 3129

Приватизация земель или выкуп у муниципалитета

Государственные и муниципальные земли могут переходить гражданам населённого пункта:

1. посредством проведения приватизации;
2. посредством выкупа.

В обоих случаях земля передаётся в собственность, но приватизация подразумевает безвозмездный переход, а выкуп – возмездный.

• на правах постоянного (бессрочного) пользования;
• пожизненного наследуемого владения;
• аренды у муниципального образования (как оформить ЗУ в собственность если он в аренде).

Процедура совершается только с позволения местных властей и только в том случае, если заинтересованное лицо ранее не воспользовалось правом приватизации. Такая возможность допускается для каждого гражданина единственный раз. В иных случаях разрешается выкуп ЗУ по кадастровой стоимости.

После получения разрешения на приватизацию или выкупа, администрация выдаёт акт, разрешающий регистрацию права собственности, с которым граждане обращаются в Росреестр. Если покупатель участвовал в торгах, дополнительно прилагается выписка из протокола проведения торгов, в которой зафиксировано приобретение указанного участка заявителем. На основании представленной документации, граждане получают свидетельство о собственности и кадастровый паспорт с новым статусом владельца.

Недостатки законодательного регулирования в России земельных правоотношений привели к тому, что нередко участки земли, которыми владеют некоторые граждане на протяжении многих лет, а иногда и десятилетий, на практике, очень сложно оформить в собственность, получив на это соответствующее разрешение властей. Поэтому предусмотренный в российском Гражданском кодексе институт приобретательной давности весьма актуален на сегодняшний день.

С 2006 года у российских фирм и граждан появилась возможность признания в судебных инстанциях права собственности на участок земли посредством института приобретательной давности.

Как следует из положений названной статьи ГК, субъектами правового института приобретательной давности могут выступать и граждане России, и юридические лица. Следовательно, Российская Федерация как субъект гражданских правоотношений, а также российские регионы и муниципалитеты не вправе становиться субъектами прав собственности на участок земли посредством приобретательной давности.

В результате по данному основанию может оформляться только частная собственность на землю, а государственная или муниципальная собственность – нет.

Прежде всего, это связано с ограничением на основании положений Земельного кодекса гражданской оборотоспособности некоторых участков земли и установлением законом в их отношении особых правил. В частности, участки земли не подлежат юридическому оформлению в частную собственность, если он изъяты из оборота земли или как-то ограничены в нем.

Право собственности на участки земли в силу правового института приобретательной давности может приобретаться на участки, формально принадлежащие на праве собственности какому-то другому лицу, либо на юридически бесхозяйную землю.

Общая характеристика оснований прекращения прав на земельные участки

Прекращение прав на земельные участки представляет собой утрату правообладателем земельного участка всех принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению данным земельным участком вследствие наступления событий или совершения действий, предусмотренных законодательством. Прекращение права собственности на земельный участок включает в себя передачу земельного участка и переход соответствующих правомочий другому лицу. Прекращение иных прав на земельные участки влечет возврат земельного участка собственнику и утрату правомочий по владению и пользованию данным земельным участком.

Общие основания прекращения права собственности на имущество установлены в ст. 235 ГК РФ, а в отношении земельных участков конкретизированы ЗК РФ в ст. 44.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, а также в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством .

Таким образом, право собственности на земельный участок может прекращаться либо на основании добровольного волеизъявления собственника, либо в силу принудительного изъятия земельного участка по основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.

Необходимо при этом отметить, что Конституция РФ закрепляет принцип неприкосновенности собственности. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Пункт 2 ст. 235 ГК РФ также устанавливает, что принудительное изъятие у собственника имущества возможно только по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

По критерию волеизъявления правообладателей земельных участков все основания прекращения нрава собственности и других прав на земельные участки можно подразделить на добровольные и принудительные (не связанные с волеизъявлением собственника).

К добровольным основаниям прекращения прав на земельные участки относятся следующие основания:

• – отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам путем совершения сделок отчуждения, предусмотренных ГК РФ, – купли-продажи, мены, дарения, ренты с учетом предусмотренных земельным законодательством особенностей и ограничений их оборотоспособности;
• – отказ собственника от права собственности на земельный участок. В ЗК РФ предусмотрен также и отказ от права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Принудительные основания прекращения прав на земельные участки перечислены в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Их можно подразделить на две группы:

• 1) не связанные с неправомерными действиями правообладателей земельных участков;
• 2) связанные с неправомерными действиями правообладателей земельных участков, которые, по существу, являются санкциями за совершенные земельные правонарушения.

Первая группа включает следующие основания из предусмотренных п. 2 ст. 235 ГК РФ:

• – обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ);
• – отчуждение земельных участков, которые в силу закона не могут принадлежать данному лицу;
• – изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
• – реквизиция земельных участков.

Ко второй группе относятся следующие основания:

• – конфискация;
• – принудительное прекращение прав на земельный участок за ненадлежащее использование земельного участка.

Порядок прекращения прав на земельные участки но отдельным основаниям рассматриваются в следующих параграфах.

Вопрос-ответ

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Срочный вопрос

Договор аренды земельного участка

„

“

Надежда12.11.2018 15:44

• Ответ юриста
• Дополнительные вопросы (0)
• Комментарии юристов (1)

Дубровина Светлана Борисовна12.11.2018 16:50

Согласна с коллегой.

наследство

„

Добрый день. У моей знакомой остался дом от бабушки,но официально в наследство она не вступила,три года она проживала в другом городе,по приезду выяснилось ,что в этом доме живут незнакомые люди. При каких обстоятельствах дом могли отдать третьим лицам.

“

Анель22.10.2018 15:58

• Ответ юриста
• Дополнительные вопросы (0)
• Комментарии юристов (1)

Здравствуйте! Согласно ст. 112 ГПК РФ лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен. Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока подается в суд, в котором надлежало совершить процессуальное действие, и рассматривается в судебном заседании. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к разрешению поставленного перед судом вопроса. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию — Промокод – «МИП».

Так и есть.

Евсеева Ирина Борисовна23.10.2018 12:18

Комментарий к Ст. 16 ЗК РФ

1. Исходя из положений п. 1 комментируемой статьи все земли в Российской Федерации находятся в собственности государственной, муниципальной или частной. Это следует иметь в виду при реализации в отношении земельных участков положений п. 2 ст. 53 ЗК, согласно которому при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством, а также положений ГК о возникновении права собственности на основании приобретательной давности.

Следует обратить внимание на то, что в качестве объекта права государственной собственности комментируемая статья называет не земельные участки, а земли. В данном случае признание нахождения земель в государственной собственности не требует для этого формирования земельных участков

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (499) 938-53-89 (Москва и МО)8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)

Нормы комментируемой статьи могут быть соотнесены с положениями ГК о праве государственной собственности. Так, еще до принятия ЗК статьёй 214 ГК РФ было определено, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Той же статьей ГК установлено, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ). Данное положение созвучно нормам ст. ст. 17, 18 ЗК, согласно которым государственная собственность на землю выступает в форме федеральной собственности и собственности субъектов РФ. В то же время в Российской Федерации действует ряд положений, определяющих правовой режим земель, находящихся в государственной собственности, без закрепления их за Российской Федерацией или субъектами РФ. Земельным законодательством закреплены нормы не только о порядке разграничения такой государственной собственности на федеральную и субъектов РФ, но и нормы об управлении и распоряжении землями (см. ст. ст. 9 — 11 ЗК, ФЗ о введении в действие ЗК и комментарии к ним).

Вопрос о правовой природе государственной собственности на землю в «неразграниченном состоянии» является до сих пор дискуссионным. С одной стороны, данная собственность рассматривается как разновидность общей собственности публичных образований, с другой стороны, высказывается мнение о том, что Российская Федерация как правопреемник СССР должна считаться изначальным собственником всех земель в государстве. Законодательство не обращается к этому вопросу специально. В то же время, исходя из общих положений о разграничении государственной собственности на землю, действующих в настоящее время, можно сделать вывод о том, что законодатель признает равенство Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований при приобретении (закреплении за ними) прав на землю.

Субъекты, органы государственной власти или органы местного самоуправления, осуществляющие управление и распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, определяются в соответствии со ст. 29 ЗК, нормами ФЗ о введении в действие ЗК, а также законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, подзаконными нормативными правовыми актами, устанавливающими конкретные полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по управлению и распоряжению землями.

2. Разграничение государственной собственности на землю представляет собой установленный федеральными законами порядок закрепления земель в федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальных образований. В настоящее время разграничение государственной собственности на землю осуществляется на основании ст. ст. 17 — 19 ЗК, а также статьями ФЗ о введении в действие ЗК (см. комментарий к нему).

Обратим внимание на положения п. 5 ст

214 ГК, которым определено, что отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов РФ осуществляется в порядке, установленном законом.

Основания для возникновения

Собственниками признаются лица, наделенные специальными полномочиями, которые внесены в кадастр. Полномочия устанавливаются в отношении определенного участка земли, который располагается по конкретному адресу и обладает соответствующими характеристиками. Юридические основания получают в процессе:

• сделки, носящей имущественный характер (к примеру, купля-продажа, дарение и прочее);
• процедура приватизации;

• перерегистрация надела с использование законодательно установленной «дачной амнистии»;

• надел передается в результате наследственных правоотношений;
• производится выдел участка из целого массива при помощи процедуры межевания (производится на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение);
• надел выкупается у муниципалитета по стоимости, прописанной в кадастре;
• права владения на участок признаются посредством судебного заседания.

В гражданском и земельном законодательстве регламентируется процедура регистрации прав, которые были получены. Рассматриваемая процедура проводится в местном отделении кадастра и картографии. Лицам выдаются свидетельства, посредством которых подтверждается их право.

Также права собственности на надел могут возникнуть в процессе покупки дома, расположенного на земле. Если земля под домом ранее не была приватизирована – человек имеет возможность обратиться в муниципалитет и приватизировать надел.

Прекращение права собственности

Право собственности на землю населенного пункта может быть прекращено при отчуждении этого участка собственником другим лицам или же при его отказе от права на этот участок. Право постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения прекращается при самостоятельном отказе владельца от него. Принудительно остановка прав происходит в следующих случаях:

• Участок используется не по целевому назначению.
• При использовании участка таким способом, который приводи к значительному ухудшению окружающей среды.
• При изъятия земли населенного пункта для нужд государства или муниципалитета.
• При изъятии участка с целью реквизиции.
• При неустранении последствий земельных нарушений.
• В случае регулярной неуплаты земельного налога (смотрите статью “Налог на земли населённых пунктов”).
• При использовании земельного участка с нанесением серьезного ущерба экологической обстановке.
• При невыполнении мероприятий по восстановлению и улучшению качества земель в случае необходимости.
• При неиспользовании участка земли населенного пункта в течение трех лет или более того, если иное указано в Федеральном законе.
• В иных случаях, которые описаны в Федеральном законе.