Зачем узнавать кадастровую стоимость объекта недвижимости
Данные о кадастровой стоимости любого объекта недвижимости находятся в публичном доступе. Такие сведения размещаются на интернет портале государственной службы кадастра и предоставляются лицам абсолютно бесплатно.
Главным образом это сделано для предоставления гражданам данных о стоимости их имущества, отталкиваясь от которых они самостоятельно смогут рассчитать размер налога и уплатить его в установленные законом сроки.
Основной целью такого положения является упрощение механизма налогообложения собственников имущества, а также более чёткое установление размеров налога. Расчёт кадастровой стоимости и привязка к ней налогооблагаемой базы не ставит своей целью увеличение размера налога, но на практике размер налога вырастает в разы, чем при исчислении налога по инвентаризационной цены, как это было раньше.
У чиновников есть только 2 варианта для определения начальной цены земельного участка:
Рыночную цену определяет независимый оценщик, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности».
Если администрация заказывала такую оценку и у нее есть заключение оценщика, то чиновники могут начальную цену установить в размере рыночной цены.
Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки.
Чиновники могут установить начальную цену в размере кадастровой стоимости, если результатам государственной кадастровой оценки не больше 5 лет.
Как правило, кадастровая оценка периодически обновляется.
Что нам дает понимание правила определения начальной цены?
Зная правило определения начальной цены, мы можем приблизительно, но быстро рассчитать стоимость земельного участка, который мы хотим получить, и который еще даже не сформирован.
Особенности кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость представляет собой денежную величину, на размер которой влияют различные характеристики соответствующего объекта недвижимости.
Основными характеристиками принято считать:
- уровень полезности объекта;
- экономическую рентабельность;
- возможности эффективного использования;
- общее состояние в качественном отношении.
По данным характеристикам устанавливаются универсальные значения по совокупности однотипных объектов недвижимого имущества. Далее устанавливаются величины для конкретных объектов путём вычитания или прибавления количественных характеристик от универсальных показателей.
Кроме того в течение пяти лет может измениться инфраструктура местности, поменяться потребности рынка, что также влияет на стоимость объектов. Также появление новых технологий землепользования или строительства и ремонта зданий и сооружений могут оказать существенное влияние на один из образующих цену факторов.
При оценке учитывается множество рыночных и материальных факторов, которые тщательно анализируется специалистами и приводятся к общему знаменателю. Однако это не лишает самих собственников права участвовать в течение хода оценки.
Указанный способ расчёта не позволяет установить фактическую стоимость объекта, так как отправной точкой в вычислении является универсальный показатель. По этой причине по всей стране возникают случаи, когда собственники недвижимости в целях уменьшения стоимости налога и установления в данных кадастра фактической цены своего имущества судятся с государственным кадастром.
Кто может устанавливать КС объекта
Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.
Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:
- установление факторов, влияющих на конечную оценку;
- категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
- собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.
Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК)
Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:
- частного дома,
- квартиры,
- гаража,
- земельного надела.
Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.
Что такое кадастровая стоимость? Определение понятия
Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки. В отдельных случаях она определяется и вне этой оценки.
Законодательство РФ содержит следующие определения понятия “кадастровая стоимость”:
Кадастровая стоимость – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 закона (абзац 8 статьи 3 закона N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пп. 2 п. 1 статьи 3 закона N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” в редакции, действующей с 11.08.2020 года).
Кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса – сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса РФ и объединенных в такой единый недвижимый комплекс, которые определяются с учетом функционирования в составе единого недвижимого комплекса данных объектов недвижимости (пп. 3 п. 1 статьи 3 закона N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” в редакции, действующей с 11.08.2020 года).
Определение понятия “кадастровая стоимость” в законе “О государственной кадастровой оценке” в редакции, действовавшей до 11.08.2020 года:
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, , или настоящего Федерального закона (пп. 2 п. 1 статьи 3 закона N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” в редакции, действовавшей до 11.08.2020 года).
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (см. подробнее во вложении Вопрос-Ответ Росреестра “Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости”).
Расчет стоимости
Кадастровая оценка – это обязательное мероприятие для любого участка. Пересмотр данных выполняется каждые 5 лет. В регионах, прилегающих к СПб и Москве, процедура выполняется с перерывом в 3 года.
Оценка выполняется на основании следующих пунктов:
- Рыночная цена земли: этот параметр прямо зависит от территориального расположения земельного участка на день расчета;
- Категория земли, т.е. ее целевое назначение. Например, плодородная почва предполагает сельскохозяйственное использование, а земля, покрытая лесистой растительностью, относится к категории «лесного фонда». Особый статус приобретают земельные участки с редкими и исчезающими представителями флоры и фауны: такие территории охраняются государством и не подлежат застройке;
- ВРИ (вид разрешенного использования) земли;
- Коэффициент полезности использования участка;
- Инфраструктурная развитость;
- Размер территории;
- Состояние инженерных сетей и проч.
На основании этих данных, специалист рассчитывает кадастровую стоимость участка.
Порядок расчета закреплен законодательно и включает в себя следующие последовательные пункты:
- Принятие решения о выполнении кадастровой оценки (решение принимают официальные органы власти).
- Составление списка земельных участков, подлежащих оцениванию.
- Определение исполнителя, назначение кадастрового инженера.
- Отчет об оценке.
- Установление кадастровой стоимости в соответствии с полученными результатами.
- Размещение информации на сайте Росреестра.
- Внесение в госкадастр.
Цель всех этих сложных манипуляций – расчет налога на земельный участок. Чтобы подать заявку на кадастровую оценку, владельцу необходимо подтвердить свою личность, а также предъявить правоустанавливающие документы на землю (договор о дарении участка земли, акт купли\продажи, документ, подтверждающий наследование земли).
Общие положения
Кадастровая стоимость земельного участка – это показатель в денежном выражении, база для вычисления обязательных платежей. Параметр складывается из удельного показателя цены земель в массиве, зарегистрированных в Росреестре. Удельная стоимость выступает основой для расчета кадастровой. Учитывается общая площадь земельного участка.
При определении стоимости земельного надела учитываются показатели:
- категория земли;
- развитость инфраструктуры;
- приближенность или удаленность от центральной части НП;
- НП;
- адрес участка.
Если качество земель увеличилось за счет этих показателей, повышающий стоимость коэффициент присоединяется к базовой кадастровой цене. Если земли остались в том же положении, либо их качество снизилось, кадастровая стоимость остается той же либо понижается.
Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня
В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:
жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
жилое помещение (квартира, комната);
гараж, машино-место;
единый недвижимый комплекс;
объект незавершенного строительства;
иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).
В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.
Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.
Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:
если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.
Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.
Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).
Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:
в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
в суд ( НК РФ) – процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.
Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.
Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью
Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются . Данные устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.
Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.
Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:
- вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
- удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
- площади участка.
ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается “офис”, то его будут относить к группе № 7 – “земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения”. Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: “для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения” и “для размещения производственных и административных зданий”.
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.
Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 “”). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.
Что значит кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость – сформированная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земли или при невозможности ее определения, это рыночная стоимость сформирована индивидуально и в соответствии с законодательными нормами.
Назначение данного публичного эквивалента в необходимости расчета множества платежей, а именно:
- Земельного налога;
- Выкупной стоимости;
- Арендной платы;
- Платы за снятие запрета возведения здания и прочие.
В российском законодательстве существует четырехуровневая система законов, регулирующая вопрос определения стоимости земли:
- Федеральный закон – №135 от 1998 года, №137 от 2001 года, ЗК РФ №136 от 2001 года;
- Постановления Правительства России – №519 от 2001 года, №808 от 2002 года, №316 от 2000 года, №278 от 2002 года, от 1997 года, №77 от 1993 года.
- Ведомственными нормативными актами;
- Нормативными документами субъектов России.
Кадастровая стоимость должна определяться безошибочно, так как малейший промах приведет к печальным и затратным результатам, которые придется решать в судебном порядке.
Необходимость применения показателей
Кадастровая стоимость земли важна в определении многих расчетных сумм, при этом она указывает на полезность и категорию земли, так как при ее расчете берутся вор внимание эти факторы, исходя из всего сказанного данная стоимость необходима для:
- Уточнения цены продаваемой или сдаваемой в аренду земли;
- Проведения различных операций с землей;
- Определения налога на землю.
Важно: чтобы выполнить любую экономическую процедуру необходимо выполнить специальные работы, которые дадут возможность выявить остаточную сумму для того или иного действия.
Чтобы понять насколько точно и беспристрастно специалист выполнил свою работу по определению данной величины, доступно открыть интерактивную карту на сайте Роснедвижимости.
Данный ресурс нельзя использовать в качестве официального источника определения цены при продаже и прочих операциях, однако он дает возможность сравнить показатели.
Как оспорить кадастровую стоимость земли для снижения налога на имущество вы можете посмотреть тут:
Заранее знать какова может быть начальная цена земельного участка очень полезно, потому что:
Чем выше начальная цена земельного участка, тем больше причин отказаться от получения этой земли.
многие земельные участки, выставленные на аукцион, фактически продаются по начальной цене.
Продажа земли на аукционе по начальной цене случается, когда подана только 1 заявка, либо подано несколько заявок, но к аукциону допущен только один участник.
По закону, единственный участник получает земельный участок по начальной цене.
начальная цена очень часто по своему размеру сопоставима с ценой, по которой участок продают или сдают в аренду без торгов.
Сопоставимость размера начальной цены для аукциона и стоимости, по которой участок предоставляется без торгов, дает примерный ориентир стоимости участка, получаемого без торгов.
Что делать, если кадастровая стоимость определена ошибочно
Если собственнику кажется, что в кадастровом паспорте или выписке обозначена слишком высокая сумма, можно попытаться оспорить ее. Можно обратиться в соответствующий орган, если дом, земля или квартира имеют приличную стоимость. Тогда есть смысл требовать, чтобы стоимость пересчитали.
Налог на имущество необходимо платить каждый год. Он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. А если разница между ней и фактической (рыночной) ценой объекта составляет несколько миллионов, естественно, собственнику не захочется платить лишние деньги.
Особенно в таком случае страдают предприниматели, так как на их долю приходятся самые высокие налоги. Так, если владелец коммерческой недвижимости захочет продать объект, ему придется заплатить 20% от ее кадастровой стоимости.
Если есть подозрение, что при установлении кадастровой стоимости были использованы неверные сведения, в процессе были допущены ошибки, можно потребовать ее пересмотра. Также свое недовольство результатами оценки может выразить гражданин, предприниматель или организация, считающие, что показатель сильно завышен. По сравнению с рыночной ценой квартиры или здания под магазин кадастровая стоимости должна быть ниже, в некоторых случаях разница может быть довольно весомой.
