Порядок действий при покупки земельного участка у собственника

Что требовать нельзя?

В законодательстве не установлен обязательный перечень документов, которые должны предъявить друг другу продавец и покупатель.

Для совершения сделки требуется договор и акт приёма-передачи, если иное не указано в самом соглашении.

Покупатель и продавец не могут требовать друг от друга каких-либо документов. Но другая сторона сделки имеет право отказаться от покупки (или продажи), если её просьба не будет удовлетворена.

Покупателю не следует требовать справку о составе семьи и согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если несовершеннолетний не является владельцем участка. Родители ребёнка могут свободно распоряжаться своим имуществом. А зарегистрироваться на земельном участке, где нет строения, невозможно.

Как правильно купить земельный участок в собственность

В публикации использованы изображения из открытых источников

Любая сделка подобного рода осуществляется после подбора понравившегося участка.

Если хотите построить свой дом самостоятельно, идеально подойдут земли, отнесены к категории индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Здесь можно найти поселки с довольно развитой инфраструктурой.

Как правило, цены на участки, где есть не только свет, газ, вода, интернет, но и школы, лечебные учреждения, будут выше, чем подобрать надел в живописной местности, предназначенный для садоводства или фермерства (ЛПХ, КФХ).

В интернете достаточно предложений, как от застройщиков, так и собственников.

Можно воспользоваться рекомендациями друзей, знакомых, коллег по работе, которые уже приобрели участок или проживают в загородном поселке.

Рекомендуем обратить внимание на развитие инфраструктуры и коммуникаций. Ожидание, что в скором будущем появятся элементарные блага, к которым привыкли в городе – сотовая связь, вода, газ, дороги и так далее, может затянуться на долгие годы

Если вас заинтересовала определенная местность, нужно как можно больше собрать информации путем переговоров с продавцом.

Прежде, чем остановиться на одном из участков, тщательно изучите несколько вариантов, их отличия друг от друга, уточните особенности грунта.

Перед тем, как купить земельный участок у физического лица, сравните цены в данном районе.

Это даст возможность сориентироваться можно ли попытаться договориться о снижении покупной стоимости выставленного на продажу объекта.

Слишком заниженные цены дают повод усомниться все ли в порядке с недвижностью, не захвачены ли земли самовольно, имеется ли на участок документация.

Если не смущают вполне вероятные в дальнейшем проблемы, например, судебных разбирательств с наследниками на проданный участок, принятие решения о совершении сделки останется за вами.

В любом случае, необходимо посмотреть участок на местности, убедиться в том, что конкретный надел подходит для строительства жилого дома и попадает под категории земель для поселения.

Чтобы избежать рисков изъятия приобретенного участка для государственных или муниципальных нужд, советуем обратиться в муниципальный отдел архитектуры для получения информации о перспективах строительства в данном районе:

• автотрасс федерального значения;
• промышленных и прочих стратегических объектов.

А если купить участок сразу с домом?

Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?

• часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
• если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
• помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
• проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.

3. Порядок оформления земельного участка в СНТ в собственность в случае бесплатного предоставления

Шаг 1. Подача в уполномоченный орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка заявления о предоставлении земельного участка в СНТ в собственность.

Законодательно форма такого заявления не установлена. Образец заявления о предоставлении участка можно получить путем личного посещения администрации, либо скачать на сайте органа местного самоуправления.

Заявление может быть Вами подано: посредством личного обращения в муниципалитет; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте администрации в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет
“.

К заявлению необходимо приложить подготовленные Вами на предыдущем этапе документы, в частности:

• схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (если границы Вашего участка не установлены и отсутствует проект межевания или проект организации и застройки СНТ);
• документ, подтверждающий Ваше членство в СНТ;
• протокол общего собрания членов СНТ о распределении земельных участков, или иной документ, устанавливающий распределение земли в СНТ, либо выписку из таких документов.

В заявлении укажите реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории либо проекта организации и застройки СНТ, если образование Вашего земельного участка предусмотрено такими документами, а также кадастровый номер общего земельного участка СНТ (при наличии).

В случае, если ранее ни один из членов СНТ не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка, муниципалитет должен самостоятельно запросить:

• в Росреестре – сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию СНТ, если такие сведения содержатся в ЕГРН и отсутствуют в архивах муниципалитета (в иных случаях такие сведения могут быть запрошены у заявителя);
• выписку из ЕГРЮЛ об СНТ, как о юридическом лице – в Федеральной налоговой службе.

Шаг 2. В течение 14 дней с даты получения заявления и приложенных к нему документов муниципалитет должен принять следующие решения:

• об утверждении схемы расположения земельного участка (при необходимости) и о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
• либо об отказе в предоставлении земельного участка – при наличии предусмотренных законом оснований (
  ). Мотивированный отказ в предоставлении земельного участка может быть обжалован Вами в судебном порядке.

Шаг 3. Проведение кадастровых работ – при отсутствии описания границ земельного участка в ЕГРН.

Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Межевание земельного участка проводится на основании утвержденного проекта межевания или проекта организации и застройки территории СНТ, в границах которого расположен Ваш земельный участок, либо на основании утвержденной схемы расположения земельного участка. По результатам кадастровых работ должен быть подготовлен межевой план земельного участка.

Шаг 4. Обращение в Росреестр

• с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка на основании межевого плана;
• с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании решения о предоставлении такого участка в собственность.

Заявление может быть подано через МФЦ, посредством почтового отправления, а также в электронной форме через Интернет, посредством
или
.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности на земельный участок для садоводства составит 350 рублей.

По результатам рассмотрения Росреестром представленных заявлений и документов, при отсутствии установленных Федеральным законом
(далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) оснований для приостановления и отказа в регистрации, в ЕГРН будут внесены сведения о земельном участке и зарегистрировано Ваше право собственности, что подтвердится выданной Вам выпиской из ЕГРН.

Особенности сделки

Необходимо обязательно регистрировать договор купли-продажи участка. Нормативно-правовое обоснование процедуры и правил закрепления имущественных правомочий на недвижимость прописано федеральным законодательством о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Обязательство по продаже земельного надела должно содержать следующие важные условия:

• цена договора;
• идентифицирующие данные предмета сделки. Как правило, указываются место расположения участка земли, его площадь и кадастровый номер;
• порядок расчетов.

Рассмотрим подробнее дорегистрационный этап договорных отношений по поводу продажи земельного участка.

При намерении продать недвижимость собственник озадачен тем, как правильно продать земельный участок самостоятельно и без посредников. Практика показывает, что при покупке земли нужно знать существенные моменты по условиям договорного обязательства и иметь документы, необходимые для покупки земельного участка.

Порядок оформления договора

Процедура купли-продажи является поэтапным процессом. Оформление сделки заключается не только в подготовке договора и составлении его в требуемой форме, но и при соблюдении следующих важных этапов:

• проверка сведений о правообладателе земельного участка, зарегистрированных правах и обременениях;
• проведение предварительных переговоров между сторонами о существенных условиях сделки;
• составление договора купли-продажи земельного надела;
• подготовка пакета документов, требуемых для проведения регистрации сделки;
• регистрация сделки и переход права собственности на землю.

Отрывок типичного договора купли-продажи земли

Следует отметить необходимость корректного оформления самого договора купли-продажи, а именно соблюдения требований к его форме и содержанию. Сделка по купле-продаже земельного надела должна быть оформлена в письменном виде и содержать в себе следующие условия:

• обязательное наличие идентифицирующих признаков объекта недвижимости;
• стоимость и порядок расчетов между сторонами;
• сведения о сторонах сделки;
• информация о правоустанавливающих документах на земельный участок;
• порядок подписания акта приема-передачи по договору;
• документы на недвижимые объекты на земельном участке (при наличии);
• сведения о наличии или отсутствии обременений на земельный надел.

Все указанные условия носят стандартизированный характер и являются основой типовых договоров купли-продажи земельных участков. Сделка заключается при соблюдении порядка предварительного согласования договора между сторонами и последующей его регистрации в уполномоченном органе.

Регистрация в Росреестре

Стороны после обсуждения существенных условий договора должны зарегистрировать сделку покупки недвижимости в Росреестре. Доказательством правомочий нового владельца является получение свидетельства о праве собственности на земельный надел. В нем идентифицируется объект собственности: территориальное положение, площадь и кадастровый номер.

Также в свидетельстве прописывается и основание приобретения прав на недвижимость. Если основанием послужило заключение договора, то указываются реквизиты договора, который был предоставлен при регистрации прав.

Список необходимых документов

Порядок регистрации земельного надела начинается с подготовки требуемых документов. Как правило, в этот список входят следующие документы для оформления:

• документ-основание происхождения права на объект;
• заявление о регистрации недвижимости;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН, содержащая кадастровые сведения о земле;
• подтверждение уплаты госпошлины;
• паспорта сторон.

Оформление правомочий на земельный участок подразумевает предоставление указанного перечня документов и соблюдение этапов регистрирующих действий.

При возникновении ситуации проведения регистрирующих действий на дом и земельный надел под ним уполномоченный орган проведет оформление и регистрацию прав на оба объекта недвижимости.

Особенности покупки земли под ИЖС

Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:

• обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
• возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
• после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
• предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.

Покупка в СНТ

Недвижимые объекты СНТ не являются частной собственностью какого-либо отдельного физического лица. Они принадлежит юридическому лицу (муниципальной организации и товариществу). Гражданину предоставляется исключительно право целевого использования объекта недвижимости. Принадлежность недвижимости СНТ подтверждается садовой книжкой.

Поэтому покупка участка в СНТ не считается юридической продажей. В данной ситуации покупателю предоставляется членство в организации и право применения земли по предназначению. При этом собственником остается государство. Чтобы оформить такой объект в личную собственность, его надо приватизировать.

Документы, которые понадобятся физическому лицу для совершения покупки земли с домом, являющимися собственностью СНТ:

• паспорт гражданина;
• кадастровый паспорт;
• садовая книжка;
• документ от садового товарищества, который подтверждает права собственности;
• документы на жилой дом;
• акт оценки недвижимого имущества государственным экспертом;
• письменное разрешение на приватизацию объекта от муниципального органа.

После сбора всех необходимых бумаг и разрешений можно переходить к оформлению сделки купли/продажи.

Оформление

Письменное согласие мужа или жены на реализацию земли предъявляется в Росреестр

При его отсутствии сотрудник гос.органа имеет право отказать в приеме документов.

Повторно можно будет обратиться в Росреестр сразу после оформления согласия второго супруга продающей стороны.

Документы

Согласие составляется тем супругом, который не вписан в Росреестр в качестве собственника, но имеет права на участок.

Для подписания документа потребуется:

• паспорта мужа и жены;
• свидетельство о браке, заключенного до приобретения земли;
• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• документы, подтверждающие улучшение состояния участка, если земля была куплена до брака.

Если на момент продажи надела второй супруг является недееспособным, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на оформление сделки.

Кроме перечисленных документов в нотариальной конторе могут попросить предъявить ИНН, выписку из ЕГРН. В случае если разрешение дает бывший супруг, то предъявляются документы о разводе.

Стоимость

Бумаги на согласие продажи земли можно составить самостоятельно или прибегнуть к помощи юриста. Не обязательно обращаться к адвокату по земельным спорам, так как полноценную консультацию может провести и нотариус.

Стоимость консультации варьируется от ценовой политики конкретного специалиста. Но если документы составил заявитель, потребуется только нотариальное подтверждение, стоимость которого регулируется региональной палатой.

Как правильно оформить?

Согласие на продажу земли обычно пишется на гербовой бумаге, которая предоставляется нотариусом. Однако допускается и составление документа на стандартной бумаге.

В самом документе должна содержаться информация:

• О супругах. Необходимо максимально полно прописать данные обоих супругов, включая паспортные данные и место регистрации.

• О земельном участке. Рекомендуется прикрепить выписку из ЕГРН, но также эти данные можно прописать самостоятельно. Основное требование — указание адреса или кадастрового номера участка.
• О нотариусе. Он — подтверждающее лицо, другие свидетели не нужны, поэтому под основным текстом согласия должны содержаться сведения о нотариусе. Указывать его паспортные данные не нужно, но потребуется указать полное название организации, от которой он работает и номер согласия в реестре.

В документе должно быть четко и прямо прописано согласие на продажу земельного участка.

• Скачать бланк согласия супруга на продажи земли
• Скачать образец согласия супруга на продажу земли

Нужно ли нотариальное заверение?

Разрешение обязательно заверяется нотариально. Это указано в ст. 35 Семейного Кодекса РФ. В случае несоблюдения данного правила сделка может быть признана недействительной по заявлению мужа (жены), чье разрешение требовалось.

Признать сделку недействительной можно в течение года после того, как супруг узнал о продаже земли.

После признания сделки недействительной, бывший владелец снова становится собственником, но обязан вернуть покупателю полную сумму, выплаченную за землю (за исключение средств, потраченных на подготовку и заверение документов).

В случае если часть денег потрачена, стороны могут прийти к мирному соглашению рассрочки или покупатель может подать иск на возврат средств и взыскать их через судебную службу приставов.

Вместо разрешения можно составить доверенность. Она дает более полные возможности продавцу, но стоимость заключения такого договора может быть выше.

Что необходимо подготовить для регистрации сделки?

Необходимые бумаги для регистрации договора в Росреестре:

1. заявление, оформленное с использованием утверждённого шаблона;
2. платёжное поручение, подтверждающее оплату госпошлины;
3. 2 оригинала договора купли-продажи;
4. копии страниц паспорта;
5. доверенность на представителя, если собственник не сам обращается в организацию.

В заявлении указывается:

• название управления Росреестра, куда подаются документы;
• учётные данные о заявлении – входящий номер, количество листов, количество приложений, дата и время принятия обращения (заполняется сотрудником организации, принимающей обращение);
• просьба осуществить государственную регистрацию права собственности;
• сведения об объекте (кадастровый номер участка, адрес, иные характеристики);
• раздел №5 шаблона, который касается изменения данных кадастрового учёта, не заполняется;
• указание вида сделки, которую нужно зарегистрировать (сделка купли-продажи);
• информация о новом собственнике – Ф.И.О., дата и место рождения, СНИЛС, сведения о паспорте, адрес регистрации, телефон для связи;
• информация о представителе владельца, если он не подаёт заявление лично (Ф.И.О., дата и место рождения, СНИЛС, паспортные данные, адрес регистрации);
• способ представления заявления и получения ответа (лично, по почте или в электронном виде);
• отметка о получении расписки, подтверждающей принятие документов на рассмотрение;
• указание, требуется ли выписка из ЕГРН;
• перечень приложений;
• согласие на обработку персональных данных;
• подтверждение, что в заявлении представлены достоверные сведения, а при заключении договора не были нарушены требования законодательства РФ;
• дата, подпись, фамилия и инициалы;
• отметка специалиста, принявшего заявление.

После регистрации перехода права собственности покупатель получает:

1. оригинал договора с отметкой о проведённой регистрации;
2. выписку из ЕГРН с актуальной информацией об участке, его владельце, обременениях и т.д.;
3. иные документы, если их заявитель передавал при регистрации.

Выписка из ЕГРН может не оформляться, если она не требуется собственнику.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок

В обобщенном виде перечень документов для проведения государственной регистрации в Росреестре выглядит так: 

1.заявление (готовит специалист Росреестра)

2. квитанция или иной документ об оплате государственной пошлины

3. паспорт заявителя либо его представителя

4. документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя (нотариально удостоверенная доверенность, документ о назначении руководителя юридического лица)

5. учредительные документы юридического лица

6. документы-основания (договор, акт государственного/муниципального органа)

7. кадастровый паспорт на земельный участок (в случае, если такой документ ранее не предоставлялся, либо если произошли изменения каких-либо характеристик)

8. документы об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, согласия супругов, разрешения третьих лиц (если применимо)

9. иные документы, необходимые в соответствии с законодательством. 

Отличие ИЖС от других категорий

ИЖС – это вид применения земельного участка.

Этот вариант разрешенного применения может иметь место в том случае, если земельный участок имеет категорию – земли населенных пунктов.

Существуют следующие виды применения:

• под жилищное строительство индивидуальное;
• под личное подсобное хозяйство;
• для строительства дач;
• садоводство;
• для организации крестьянских и фермерских хозяйств;
• другой вид.

В отличие от перечисленных вариантов разрешенного применения, индивидуальное жилищное строительство идеально подходит для постоянного проживания в построенном доме, а также есть возможностью постоянной прописки.

На участке категории применения сельскохозяйственного назначения при возведении дома не будет возможности в нем прописаться.

Однако на землях под ИЖС ограничено количество этажей и временем постройки жилого дома. А вот на земельном участке под личное подсобное хозяйство нет ограничения ни по этажности, ни по сроку строительства.

Преимущества ИЖС

1. При оформлении документов на построенный дом, вы сразу имеете право получения домой книги и прописки;
2. Налог на земли под ИЖС значительно меньше, чем на землях сельского назначения или садоводство.
3. Жилому дому присваивается почтовый адрес органами муниципалитета путем подачи заявления и перечня документов, указанных в администрации.
4. Местное самоуправление обеспечивает земельные участки под ИЖС дорогами, электроснабжением, газоснабжением, инфраструктурой.
5. Материнский капитал можно получить для строительства частного дома именно на земельном участке под ИЖС.

https://youtube.com/watch?v=MfS5ORtyCYE

Недостатки

1. В соответствии с правилами застройки и землепользования различных регионов имеются ограничения по размеру земельного участка.
2. Для строительства частного жилого дома нужно разрешение на строительство (в соответствии с последним законодательством действует закон «О дачной амнистии» до марта 2018 года, в соответствии с которым разрешено строить жилой дом до 3 этажей без разрешения на строительство, проектной документации, а также акта ввода в эксплуатацию), также жилой дом должен быть выполнен в соответствии с архитектурно-планировочными решением, установленными в вашем регионе.
3. Подводка коммуникаций (газа, воды, электроэнергии) значительно выше, чем на землях под садоводство или подсобного хозяйства.