Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

Процедура оформления переуступки права аренды земельного участка. Алгоритм действий

Договор, которым оформляется переуступка права аренды в обязательном порядке должен быть в письменной форме, в тексте которого должны быть прописаны основные характеристики объекта аренды, определяющие цену сделки. Такими характеристиками могут быть:

1. Кадастровый номер участка;
2. Размер земельного участка;
3. Состав почвы.

Для того, чтобы оформить договор необходимо учесть следующие особенности:

1. От основного арендатора не должно остаться долга по уплате аренды;
2. Обязательное соблюдение норм действующего законодательства. При возникновении нюансов, не оговорённых основным договором аренды, необходимо получение нотариального согласия хозяина земельного участка;
3. Отражение в договоре имеющихся имущественных обременений (закладная в банке при покупке собственником земли по целевому кредиту);
4. Переход права аренды будет отражен основной целью в содержании договора.

Проведение сделки переуступки права аренды происходит в 2 этапа:

1. Устная договорённость по условиям сделки. В этот же этап входит визуальный осмотр участка, а также размер арендных платежей;
2. Документальное оформление сделки, а также ее регистрация.

Осуществление использования земли, переданной от основного арендатора, возможно только соблюдая важные условия:

1. Использование земли строго по назначению (строительство дома невозможно осуществить на земле сельскохозяйственного назначения);
2. Если назначение земли все же подходит под строительство, то для его осуществления необходимо получение разрешения собственника земли;
3. Земля, которая уже подвергнута аренде может быть частично передана в субаренду, но для этого необходимо получить согласие владельца;
4. Сохранение первозданного вида арендуемого участка.

Новым арендатором при подписание договора осуществляется приём ответственности за надлежащей сохранностью переданного участка, а также своевременность оплаты арендных платежей. Если какое-то из этих требований не будет выполнено, то собственник передаваемого участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для того, чтобы не возникало ситуаций, при которых возможны конфликтные ситуации с собственником, необходимо, чтобы все действия в отношении участка были согласованы, несмотря на то, что законом такое согласование не установлено.

При аренде государственного земельного участка необходимо получать разрешение в случае любого действия в отношении участка. Если осуществляется переуступка земель муниципальной собственности, то местная администрация в обязательном порядке должна предоставить свое согласие. Участок, передаваемый по переуступке права аренды должен быть передан в неизменном виде, поскольку законом запрещено делить его на небольшие части.

Для того, чтобы передать только часть участка, необходимо разрешение арендодателя, который определит границу той самой части участка. После получения разрешения собственник определит границу отделяемой части. Знайте, что после определения границы они должны быть зарегистрированы в установленном порядке. На каждый выделенный участок будет заключен свой арендный договор, который будет подлежать переуступке. Если не осуществить указываемый выдел, то один и тот же участок, с тем же номером будет зарегистрирован разными договорами одновременно.

Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

• Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
• Под индивидуальное жилищное строительство.

Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.

Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.

Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.

Договор переуступки арендных прав: образец

В самом начале указать дату, реквизиты сторон и основания для совершаемых действий. Подробный образец можно найти на любом специализированном юридическом сайте с подобными услугами.

Итак, как выглядит этот договор:

• Предмет арендного договора. Это переуступка арендных прав на земельный участок иному лицу.
• Кадастровые сведения надела. Где находится, какая площадь, кто является собственником и иные сведения.
• Правила использования земли и запреты. Здесь прописать целевое назначение территории.
• Права и обязанности сторон. Так, собственник должен передать землепользователю все полномочия в течение 2 недель.
• Прописан пункт, что у третьих лиц, кроме арендатора, нет никаких прав на недвижимое имущество. То есть не возникнет никаких сложностей с эксплуатацией участка.

Кроме этого собственник должен донести всю информацию, относительно использования земельного участка. Что он может делать, а что категорически запрещается, куда будет переводить денежные средства за аренду и прочие рекомендации

Это важно сделать до момента подписания договорного акта, потому что в случае отказа, не придётся ничего компенсировать за срыв контракта

Плата за переуступку прав по договору

Арендная плата составляет 200 000 рублей вместе с налогообложением. Действующий землепользователь обязан будет внести плату за переуступку прав не позднее 14 дней после государственной регистрации арендного соглашения. Арендная плата, согласно действующему договорному акту, равна 20 000 рублей

И ещё необходимо принять во внимание тот факт, что и выкупная стоимость земельного участка может равняться 200 000 рублям

Права и обязанности арендатора после уступки прав

После того как заключено арендное соглашение, новый землепользователь наделяется следующими правами:

• может использовать водоёмы и подземные воды, которые имеются на территории данного участка;
• иметь в собственности с\х культуры и получать дополнительный доход после их реализации на местном рынке или иным способом;
• имеет возможность пролонгировать срок арендного соглашения, когда он подойдёт к концу.

В его обязанности входит ежемесячное внесение арендных платежей, не ухудшать состояние земли, не нарушать территориальные права смежных участков. Арендодатель может вести контроль за исполнением договорного соглашения. При обнаружении злостного нарушения договора, он может подать иск в суд для взыскания компенсации за нанесённый вред участку. Но это в том случае, если не удастся урегулировать вопрос мирным путём. Поэтому предварительно необходимо посмотреть образец подобных договоров, чтобы не упустить из внимания ни одну важную деталь.

Возможные права третьих лиц

На практике случаются такие ситуации, когда к моменту проведения государственной регистрации нового арендного соглашения по переуступки прав, участок обременён правами третьих лиц. В этом конкретном случае арендатор может потребовать снижение арендной платы, либо вовсе расторгнуть данный контракт. В случае изъятия участка землепользователь обязан возместить собственнику убытки. Их размер в поной мере зависит от рыночной оценки недвижимого имущества.

Согласно оформляемому арендному акту стороны несут ответственность перед друг другом. И в случае неисполнения, предусмотрена компенсация всех убытков. Так, если землепользователь не внёс платёж в указанный срок, начисляются пени. В конечном итоге, он вносит плату в двукратном размере: пени и сумма основной платёж. Если сторона уклоняется от проведения государственной регистрации арендного договора, за это также предусмотрена выплаты допущенных убытков.

Также в договорном соглашении прописываются и обстоятельства непреодолимый силы. В случае их возникновения, собственник земельного участка и землепользователь уклоняются от предусмотренной ответственности. В случае их появления, одна из сторон должна оповестить другую сторону. Но это нужно сделать не позднее двух недель. Договор может быть расторгнуть раньше срока по обоюдному решению собственника и действующего арендатора.

Регистрировать арендный договор нужно в государственном кадастре недвижимости. И это необходимо выполнить, если он заключается между физическими лицами сроком на 12 месяцев. Размер государственной пошлины. Так, физлицам нужно будет заплатить 2 000 рублей, а юридическим гражданам — 22 000 рублей. Если контракт составляется между государством и юридическим лицом, необходимо оплатить 22 000 рублей юрлицу.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

• заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
• договор аренды (заверенная нотариусом копия);
• кадастровый паспорт участка;
• письменное согласие собственника земли (если требуется);
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

• паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
• если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

• документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
• учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

• дата заключения договора;
• реквизиты участников сделки;
• сведения об арендуемой земле;
• арендная плата;
• условия расторжения сделки;
• сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отношения с собственником участка

Собственник считается извещенным о смене арендатора при получении зарегистрированного договора о переуступке права.

Арендодатель не может поменять условия договора аренды из-за смены арендатора. Изменения в документ вносятся в порядке, установленном его условиями, либо по решению суда.

По договоренности сторон (закон этого не требует) может заключаться новый договор аренды либо допсоглашение к существующему.

При переуступке права положение владельца ЗУ тоже не должно быть ухудшено. Он продолжит осуществлять права собственника и может расторгнуть сделку при несоблюдении новым арендатором своих обязательств.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
2. Собственник не дает согласия на переуступку.
3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Перенайм участка земли

При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия

Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

Регистрация перенайма

Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

1. Договор оформлен более чем на год.
2. Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

• заявка;
• оригинал паспорта;
• оригинал паспорта и заверенная у нотариуса доверенность, если обращается представитель заявителя;
• документация, подтверждающая права на участок;
• подписанные оригиналы договоров о перенайме в двух экземплярах;

• согласие на передачу прав (если есть);

• согласие Комитета по управлению имуществом, в случае если предмет соглашения является сельскохозяйственной землёй;
• документ о согласии супруга;
• в случае если имеет место быть залог земельного участка – согласование на передачу от залогодателя;
• доверенность на право совершения сделки, если одна из сторон – юридическое лицо;
• нотариально заверенные ксерокопии учредительного и уставного документа организации, если одна из сторон – юридическое лицо.

Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Содержание и образец договора

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

В договор обязательно вносятся следующие сведения:

• данные реквизитов каждой из сторон;
• число, месяц и год составления;
• подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
• дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
• размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
• условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.

Форма соглашения и бланк договора, скачать

Обязательные реквизиты:

• Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
• Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
• Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
• Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
• Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
• Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
• Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
• Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
• Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.

Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Госрегистрация договора

Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.

Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.

Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:

• заявление о регистрации;
• договор аренды;
• договор о переуступке;
• нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
• нотариальное согласие супруги физ. лица;
• полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
• учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
• документ об оплате госпошлины.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Как в 2022 году оформляется договор о переуступке арендного права в отношении земли? Субъект, арендующий землю, вправе уступать свое право аренды другим лицам.

Порой для этого даже не требуется разрешения собственника земли. Но сделка требует правильного документального оформления. Как в 2022 году выглядит договор переуступки права аренды земельного участка?

Согласно ему арендатор должен совершать регулярные платежи. И чаще всего срок аренды довольно длителен.

И даже если арендатор перестанет пользоваться землей, то до окончания действия подписанного договора придется оплачивать аренду.

Идеальный выход в подобной ситуации это передача полученных прав другому лицу. Бланк договора о переуступке можно скачать здесь.

То есть договор о переуступке понадобиться, когда земля арендована, но пользоваться ей не представляется возможным.

Заключается такое соглашение с учетом положений ранее подписанного договора аренды. В нем непременно присутствует информация о:

• собственнике и арендаторе;
• характеристиках участка (площадь, кадастровые данные);
• ответственности сторон;
• продолжительности договора;
• порядке разрешения споров.

Как пример, договор переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь.

Именно в этом его отличие от субаренды, когда арендатор самостоятельно договаривается об условиях и размере платы с субарендатором.

Переуступка права это сделка, при какой первоначальный арендатор фактически выбывает из отношений. Всю последующую ответственность за исполнение условий договора берет на себя новый арендатор.

Переуступка аренды своей непосредственной целью имеет смену арендатора. Это позволяет прежнему арендатору снять с себя права и обязанности в отношении земельного участка, делегировав их третьему лицу.

Новый арендатор в полном объеме несет ответственность за сохранение имущества и исполнение договорных условий.

Стороны устно договариваются об условиях уступки, но оформить договоренность нужно письменно.

У арендодателя есть право на одобрение кандидатуры нового арендатора, поскольку ему предстоит вести деловые отношения с этим субъектом.

Необходимо знать, что переуступка аренды не всегда возможна. А именно, когда:

• на участке имеется не узаконенное строение;
• недвижимость фигурирует в судебном или ином споре;
• постройки на участке не соответствуют строительным нормам;
• стороны не выполняют своих обязательств.

То есть если оформляется договор переуступки прав аренды земельного участка под гаражом, образец его должен содержать сведения, что гараж является законной постройкой. В противном случае сначала надлежит узаконить строение.

Основополагающие положения приведены в ст.22 ЗК РФ. В соответствии с утвержденными нормами арендатор волен передавать полученные права касательно владения земельным участком третьим лицам.

Причем также сказано, что передача права допускается и без согласования с собственником, но в пределах длительности договора аренды.

В п.2 ст.615 ГК РФ определено, что арендатор может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, если это не нарушает условий договора и действующего законодательства.