Подробно о том, какие документы нужны для продажи земельного участка

Документы при покупке, предоставляемые в госрегистрацию

При осуществлении покупки земельного участника существует установленный набор документации, который необходимо предоставить в органы госрегистрации. Сюда входят:

• любой документ, который удостоверяет личность заявителя и собствееника;
• нотариальная доверенность – для доверенного лица;
• свидетельство, подтверждающее факт госрегистрации – для предпринимателей;
• учредительные документы – нужны для юридического лица;
• договор о дарении, купли-продажи или свидетельство, подтверждающее право наследования;
• кадастровый паспорт;
• разрешение супруги/супруга, которое нотариально заверено. Необходимо, если заявитель состоит в браке;
• свидетельство, дающее право собственности;
• протокол собрания конкретной организации (например, фермерского хозяйства) о согласии на проведение сделки;
• квитанция, свидетельствующая о факте уплаты требуемой государственной пошлины.

Иногда, как дополнение к договору купли-продажи, нужно предъявить такие документы:

1. сведения, выданные государственным кадастром по недвижимости;
2. документ, свидетельствующий о праве собственности, выданный в советские времена;
3. направление от садоводческого товарищества . Нужно предоставлять для дач и других видов садоводческого удела;
4. выкопировка, сделанная в масштабе 1:2000. Ее делают из генерального плана по застройке населенного пункта, в пределах которого располагается земельный надел;
5. справка, выданная налоговой службой. Она свидетельствует об отсутствии долгов по оплате налоговых взносов;
6. разрешение на продажу от органов архитектуры. Она свидетельствует об отсутствии ареста земли;
7. выписка, сделанная из домовой книги;
8. справка, заполненная по форме №9. Нужна, если отсутствует подтвержденный факт проживания собственника по адресу данного участка;
9. разрешение, выданное органами опеки. Предоставляется в случае наличия прав собственности на это имущество у гражданина, признанного недееспособным или с ограниченной дееспособностью.
10. разрешение, выданное залогодержателем (в случае нахождения земли в залоге);
11. свидетельство, подтверждающее факт смерти основного правообладателя;
12. отказ от права преимущественной покупки. Вместо него разрешается предоставить извещение других собственников о том, что данное имущество будет продано. Срок его вручения не меньше одного месяца.

Оформление сделок, касающихся любых манипуляций с земельным участком, требует достаточно много свободного времени и сбора большого пакета документации. Только при неукоснительном следовании буквы закона можно быстро и без заминок осуществить все требуемые действия и получить желаемый результат.

Как купить садовый участок

Чтобы приобрести земельный садовый участок, необходимо совершить некоторые действия:

• Выбрать садовый участок земли для приобретения;
• Сравнить положение объектов и вещей на местности с описанными документально данными;
• Провести осмотр дома, изучение документов, которые существуют у продавца;
• Зафиксировать стоимость сделки, объявить дату подписания договора купли-продажи;
• Передать средства за приобретение земли прежнему владельцу, взамен забрать документы на участок, на землю, иные документы после подписания договора купли-продажи;
• Предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
• Поставить объект недвижимости на государственный учет недвижимого имущества, затем, зарегистрировать собственные права на участок.

Какие могут быть расходы?

В целом, расходы при оформлении сделки по купле-продаже участка достаточно невысокие. Необходимо выплатить госпошлину за регистрационные действия в размере двух тысяч рублей с каждого участника сделки.

Если же требуется заверить договор купли-продажи участка через нотариуса, то придется потратить чуть больше денег. В этом случае тариф будет варьироваться в зависимости от общей суммы сделки. Помимо этого вполне вероятно нужна будет дополнительная помощь юриста для грамотного оформления договора купли-продажи. Расценки юриста на такие услуги тоже зависят от различных факторов.

Общий порядок сделки в МФЦ

Существует несколько способов продать земельный участок. Сделать это можно как самостоятельно, разместив соответствующие объявления в интернете, так и через риэлтора. Однако вне зависимости от выбранного способа необходимо выяснить, какие документы нужны для продажи земельного участка. Это упростит и ускорит проведение сделки.

Продажа земельных участков проводится по единому алгоритму вне зависимости от типа и особенностей недвижимости:

1. Поиск покупателей и оформление предварительного договора купли-продажи. На этом этапе обязательно вносится задаток.
2. Составление проекта договора и сбор документов. Перечень последних может изменяться в зависимости от требований покупателей.
3. Подписание договора купли-продажи и оплата сделки.
4. Регистрация перехода прав на недвижимость (земельный участок) в МФЦ.

Подтверждением перехода прав на объект недвижимости служат:

• выписка из ЕГРН;
• экземпляры договоров с пометкой Росреестра.

В случае если предоставлен неполный пакет документов, Росреестр приостанавливает регистрацию перехода прав до того момента, пока стороны сделки не донесут недостающее.

Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка

Какие дополнительные документы могут потребоваться

В определенных ситуациях продавцу надо будет подготовить и другие документы. Перечень зависит от условий приобретения данным лицом земельного угодья, а также от обстоятельств, при которых совершается сделка по его отчуждению.

Разрешение органов опеки и попечительства

Особенно ответственно следует отнестись к продаже угодья, если оно зарегистрировано на имя лица, не достигшего возраста совершеннолетия, либо дееспособность которого ограничена решением суда. Следует иметь в виду, что на страже законных интересов этих категорий собственников стоят органы опеки и попечительства. Чтобы сделка не была оспорена в суде, следует позаботиться о получении согласия этих органов на отчуждение объекта недвижимости. Согласие должно быть выдано законному представителю собственника непременно в письменной форме.

Свидетельство о заключении или расторжении брака

Если после вступления в брак либо его расторжения была изменена фамилия собственника участка, нужно подготовить свидетельство о браке либо разводе. С помощью него можно подтвердить, что участок продает тот же человек, который его приобретал, просто у него теперь другая фамилия.

План земельного участка

Также продавец может подготовить план отчуждаемого земельного участка. Для регистрации сделки в Росреестре он не понадобится, и требовать его предъявления там не вправе. Такой документ скорее нужен покупателю. В частности, на плане участка и прилегающих к нему территорий можно продемонстрировать покупателю, что его границы находятся именно там, где они и должны проходить.

Если же у покупателя остались сомнения в том, где в действительности проходят границы участка, который он намерен приобрести, для их уточнения можно воспользоваться услугами кадастрового инженера. Он с помощью GPS-оборудования сверит фактическое местоположение границ с их координатами на плане участка.

✅ Зачем нужен нотариус при оформлении ДКП?

Многие считают, что роль нотариуса при оформлении сделки минимальна и помощью этого специалиста можно пренебречь. Это далеко не так. В сферу его профессиональных обязанностей при оформлении ДКП входят:

• консультирование по юридическим аспектам соглашения, разъяснение последствий;
• проверка документов;
• установление дееспособности участников сделки, подтверждение факта добровольного ее заключения;
• оформление доверенности, если вместо продавца (покупателя) будет участвовать его законный представитель;
• заверение согласия от супруга (супруги);
• извещение совладельцев имущества о продаже доли в квартире;
• проверка юридической чистоты жилья;
• подготовка проекта ДКП;
• заверение договора;
• принятие на депозит денег – эта мера служит гарантией исполнения обязательств;
• передача запроса в Росреестр на государственную регистрацию – с 01.02.19 г. это не требует дополнительной оплаты за нотариальные услуги, нужно лишь заплатить госпошлину;
• внесение сведений в Единую информационную систему.

Многие из этих действий осуществляются по желанию сторон – в частности, это касается внесения денег на депозит, извещения совладельцев имущества о продаже или обращения в Росреестр для регистрации сделки.

Закон не запрещает самостоятельно составлять договор – эта услуга платная, поэтому многие хотят сэкономить. На практике это не рекомендуется делать, поскольку только юридически грамотный человек может правильно разработать текст, не упустив важных деталей.

Нотариальная сделка служит гарантией соблюдения закона, что значительно снижает риск ее оспаривания через суд самими участниками, их родственниками или наследниками. Однако не во всех случаях заверение ДКП является обязательным.

Обязательно ли заверять у нотариуса ДКП?

Во многих случаях ДКП можно заключить в простой письменной форме, не обращаясь к нотариусу за заверением – достаточно подписей сторон. К участникам предъявляются следующие требования:

• дееспособность – этот термин означает полное осознание значения действий и их последствий (дееспособными признаются лица, достигшие 18 лет и не признанные судом недееспособными из-за психических отклонений);
• правоспособность – в случае с ДКП этот термин обозначает наличие прав собственности на реализуемый объект;
• свобода действий – на стороны не должно быть оказано давления, понуждающего к заключению договора.

Не допускаются к подписанию ДКП лица, находящиеся в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Нарушение любого из этих требований – повод для обращения в суд с целью оспаривания сделки. Самостоятельно оформив документ и зарегистрировав переход прав собственности, можно уже в скором времени стать ответчиком по иску, составленному самим продавцом или его родственниками. Такие случаи нельзя назвать редкостью.

Пример. Гражданин Ермолаев, будучи запойным пьяницей, продал квартиру гражданке Семеновой. На момент оформления ДКП он был трезв, каких-либо сомнений в дееспособности продавца у покупательницы не возникло. После подписания ДКП гражданка Семенова была вызвана в суд по иску детей Ермолаева. Они заявили, что отец не осознавал последствий своих действий из-за многолетнего пьянства. Подтверждением послужили справки из лечебных заведений, а также заключение эксперта. Итогом разбирательства стало признание продавца ограниченно дееспособным и аннулирование сделки.

В каких случаях заверение считается обязательным?

Нельзя обойтись без нотариуса в случае продажи объекта недвижимости:

• несовершеннолетним;
• недееспособным (в процедуре должен участвовать его законный представитель – опекун);
• одним из участников долевой собственности.

Ранее в нотариальную контору нужно было обращаться даже в случае, если отчуждение долей в имуществе осуществлялась сразу всеми совладельцами по одной сделке. 01.05.19 г. были внесены изменения в ст.42 ФЗ-218 – президент РФ подписал №76-ФЗ, который отменил эту норму. Уже с 01.08.19 г. при отчуждении долей всеми участниками долевой собственности можно составлять договор в простой письменной форме. Все продавцы должны быть совершеннолетними и дееспособными (ст. 54 ФЗ -218).

Если участники решат для снижения налоговой нагрузки продать свои доли по отдельности, но одному покупателю, то обратиться в нотариальную контору придется. Это будет считаться заключением отдельных договоров.

Что нужно знать при покупке

При покупке земельного участка нужно знать ряд переменных, характеризующих его:

Границы приобретаемого надела. Выбирая участок, лучше отдавать предпочтение тем, которые проходили процедуру межевания. Все потому, что именно межеванием определяются четкие пределы участка земли и никаких посягательств со стороны третьих лиц быть не может. Если же приобретается земельный надел не проходивший такую процедуру, стоит быть готовым к возникновению споров в собственниками соседних участков, которые урегулировать вероятнее всего придется по суду. Все потому, что без межевания границы надела размыты, и не исключено, что фактически они выходят за установленные по нормам.

• Ландшафтные особенности участка, влияющие на его качество. Например, он может находиться в низине и в период весеннего паводка затапливаться, либо угол наклона участка очень велик, что создаст затруднения в строительстве и т.д.
• Категория земли. Отнесение участка к той или иной категории накладывает отпечатки на его использование. Так, если ваша цель: строительство жилого дома, то на участке, назначение которого осуществление сельского хозяйства, строительство недопустимо. Поскольку земли данной категории не предполагают жилищное строительство, и возведение на нем дома будет незаконным.
• Коммуникации. Не для всех, отсутствие воды, электросети и газоснабжения, критично, но, если же значение блага цивилизации имеют, об их наличии требуется узнать.
• Инфраструктура. Чем больше требуется пребывать на участке (например, при строительстве дома для постоянного проживания), тем более развитая инфраструктура требуется (магазины, банки, аптеки, транспорт общественный и прочее).
• Документы на землю, которыми располагает продавец, а также определенные документы требуются от покупателя.
• Подводные камни. Таковыми могут быть: долевая собственность на отчуждаемый участок, расположения на территориях, являющихся особо охраняемыми, участок находится не на праве собственности, а на праве бессрочного пользования, по плану подпадает под изъятие на гос.нужды.

Договор нужен?

При заключении сделки, когда один участник продает земельный участок, а другой покупает этот участок, необходим соответствующий договор. Такой договор очень важен, потому что впоследствии он потребуется при регистрации права собственности на купленный земельный участок. 

По закону существуют два варианта заключения подобного договора — простая письменная и нотариальная. В первом варианте обе стороны сделки заключают между собой и подписывают договор, который в дальнейшем вместе с иными документами подается в Росреестр.

При этом нотариальное заверение договора не относится к числу обязательных действий при заключении обычных сделок, тем не менее, оно необходимо в некоторых случаях. Например, если земельный участок, который продают, принадлежит несовершеннолетнему ребенку или человеку, который ограниченно дееспособен. Помимо этого не обойтись без заверения нотариуса и в том случае, когда земельный участок находится в долевой собственности и имеет несколько собственников.

Сопутствующие бумаги

Какие нужны документы при продаже земельного участка, зависит от сопутствующих обстоятельств. Условно, все бумаги можно разделить на:

• основные;
• дополнительные.

Так, перечень документов для оформления прав владения на недвижимость будет содержать следующие официальные справки и заключения:

• выписка из кадастра о принадлежности земельного участка и его границах, а также расположении;
• подтверждение законной передачи прав собственности на надел продавцу объекта;
• договор, на основании которого оформляется купля;
• гражданские паспорта каждого из участников (другие документы, удостоверяющие личность, не подходят);
• финансовый чек о том, что была произведена оплата государственной пошлины за оформление покупки недвижимости.

Перечень документов для продажи также может быть дополнен другими официальными бумагами. В частности, если земля находилась в садовом товариществе (СНТ), чтобы продать надел, нужно подтвердить получение прав собственности на объект. Данный факт подтверждается справкой. В противном случае, без указанной справки земля будет считаться принадлежащей товариществу, и продана быть не может.

Также, оформляя контракт с продавцом, который находится в официальном браке, нужно подтвердить согласие второго из супругов на проведение сделки. С другой стороны, покупатель также должен иметь на руках разрешение второго из супругов на участие в сделке.

Если продается земля несовершеннолетним, то не обойтись без согласия на продажу органов опеки и попечительства. И при наличии строений на участке дополнительно нужно собрать бумаги на указанное сооружение.

Документы, которые должен собрать продавец дачного участка

Первое, что должен иметь владелец дачного участка – это свидетельство о праве на землю и Кадастровый паспорт на землю. Дальше уже нужно хорошенько разглядеться. Если на участке есть дом, гараж или другие хозяйственные постройки, то должен быть план земельного участка со всеми постройками. Проверьте, соответствует ли план тому, что есть на участке на момент покупки.

Если построен дом, то должно быть Свидетельство о праве на дом и Кадастровый паспорт на дом или декларация на дом садового назначения. До 1 марта 2008 года выдавался технический паспорт на дом, а кадастровый паспорт выдают на основе Технического. Заказать его можно в БТИ.

Свидетельство о государственной регистрации права продавец должен иметь, если это право он приобрел после вступление в действие в январе 1998 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если право на недвижимость возникло до 1998 года, то в документах на дом должна быть отметка о том, что он зарегистрирован в БТИ, а Свидетельство на землю будет старого образца, тогда такие свидетельства выдавались Земельным комитетом или Администрацией кооператива.

Свидетельство о государственной регистрации права продавец должен иметь, если это право он приобрел после вступление в действие в январе 1998 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если право на недвижимость возникло до 1998 года, то в документах на дом должна быть отметка о том, что он зарегистрирован в БТИ, а Свидетельство на землю будет старого образца, тогда такие свидетельства выдавались Земельным комитетом или Администрацией кооператива.

Выписка из Домовой книги о прописанных жильцах или Справка из Администрации сельского (городского) поселения о том, что в доме никто не прописан и не проживает .

Для лиц, состоящих в браке, нужно согласие супруги или супруга на продажу, заверенное нотариально (в случае, если продаваемая недвижимость была приобретена в браке или по возмездным сделкам).

Кроме того, что продавец должен иметь все документы на недвижимость, он также должен подтвердить свое право свободно распоряжаться им. Что же это значит?

Дом и земля не должны находиться в залоге. Если имущество было заложено, то нужно разрешение залогодержателя на продажу

Если у продавца есть несовершеннолетние дети или имущество принадлежит недееспособному лицу, то нужно взять разрешение органа опеки и попечительства на продажу.

Также нельзя продать участок, если есть родственники, пребывающие в местах лишения свободы.

Если продается не весь участок, а его доля, то нужен отказ от преимущественного права покупки или правильно оформленное и врученное сособственнику участка извещение о том, что совладелец хочет продать свою долю. В этом случае продавать можно спустя месяц со срока вручения и не раньше.

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на дачный участок, в которых говорится, каким образом он приобрел эту собственность: купил, получил в наследство, была оформлена дарственная, обменял. Такими документами могут быть: Договор купли-продажи, Свидетельство о получении наследства по завещанию, Договор обмена или дарения, Решение суда и т.д.

Такой документ может быть как отдельно на землю и строения, так и один на все.

Паспорт продавца или другое удостоверение личности.

Продавец делает также копии всех этих документов.

Если продажа производится по Доверенности, то нужно иметь нотариально заверенную Доверенность на продажу.