Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

Прочие оговорки по действиям

С введением понятия кадастровая стоимость появилась необходимость разграничивать стоимость по кадастру и рыночную. С 2020 года все налоги на недвижимое имущество выплачиваются на основании кадастровой цены.

Отличия от рыночных показателей

Рыночная стоимость отражает динамику цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночной. Ее подсчет представляет собой сложный процесс.

Кадастровая стоимость, как правило, не меняется в течение пяти лет. В отличие от нее рыночная стоимость меняется регулярно из-за спроса.

Принцип определения размера

Определение кадастровой стоимости участка осуществляется в соответствии с правилами государственной кадастровой оценки.

Порядок определяется следующим образом:

  1. Территориальный субъект принимает решение об оценке участка.
  2. Управление Росреестра готовит список наделов, которые необходимо оценить.
  3. В списке отображаются такие характеристики как: площадь объектов, месторасположение, наличие или отсутствие строений на участке.
  4. К проведению работ привлекается оценочная организация. Она рассчитывает показатель удельной нормы стоимости по кадастру по всем кварталам. Он рассчитывается на основе средней рыночной стоимости.
  5. Для утверждения полученной оценки составляется нормативный акт региона.
  6. После того как результаты пройдут утверждения, их заносят в базу кадастрового учета Росреестра.

Каждый гражданин имеет возможность, зная кадастровый номер участка, получить кадастровую стоимость.

Важные параметры

Определение стоимости земельного участка определяется по определенному алгоритму. Кадастровая оценка производится только для зарегистрированных объектов.

Основные положения процедуры

Под кадастровой стоимостью земли понимается совокупность качеств и свойств участка. Установление стоимости производится каждые пять лет. Это связано с тем, что государству необходимо вести контроль за состоянием земель. Земельные ресурсы и их состояние отражаются на благополучии субъекта.

Кадастровая стоимость играет большую роль для определения ставки по налогу. На ее основании гражданам предоставляются суммы для выкупа земель, находящихся в муниципальной собственности.

Регулярная переоценка стоимости связана с тем, что в течение пяти лет могут произойти изменения. Например, участок в этот период был изменен, а, следовательно, изменилась и его стоимость. Существенно влияет на кадастровую стоимость наличие инфраструктуры недалеко от участка.

Доступная методика и порядок оценки

Существует три метода определения кадастровой стоимости:

ЗатратныйЭто определение себестоимости объекта.
СравнительныйОн проводится на основании сравнения стоимости аналогичного участка.
ДоходныйОсновывается на уже имеющейся информации о получаемых с участка доходах.

На основе всех факторов, влияющих на оценку земли, выводится удельный показатель кадастровой стоимости на квадратный метр земли. Если участок принадлежит к нескольким категориям, при расчете упор будет делаться на ту категории, при которой стоимость получится максимальной.

После того как будет получен удельный показатель, его умножают на площадь. Полученная цифра означает кадастровую стоимость объекта. Чаще всего при определении кадастровой стоимости используется сравнительный метод.

Важным моментом является то, что если на участок определена рыночная стоимость, то кадастровая не должна быть выше нее.

Формула и документация

Способ расчета кадастровой стоимости объекта очень сложен. Произвести его могут только инженеры-оценщики.

Чтобы получить средний показатель величин по региону, сопоставляют два показателя: среднюю стоимость земельных наделов и площадь земель региона.

Последующие расчеты выполняются с помощью коэффициентов и формул.

Расчет кадастровой стоимости производят по специальной формуле:

Формула расшифровывается следующим образом:

SПлощадь земельного надела.
PnФункция, основанная на особенностях инфраструктуры поселения.
PcПоказатель параметров сделки.
КПереходный коэффициент.

Чтобы применить формулу, можно взять необходимые данные на сайте Росреестра. Вся информация находится в свободном доступе, ее можно узнать по адресу или номеру объекта.

Прежде чем подсчитать стоимость по кадастру отдельного участка, необходимо собрать все сведения, содержащиеся в межевом деле и кадастровом паспорте.

Кроме того, необходимо получить градостроительную выписку с указанием инфраструктуры и выписку с указанием зон застройки в межевом проекте.

Как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости: пошагово

Иногда владелец недвижимости получает в платёжном уведомлении налоговой инспекции непомерно высокую плату. Такое может произойти, если в результате очередной переоценки кадастровое учреждение или уполномоченная комиссия оценщиков допустила ошибку в расчётах. В этом случае допустимо перепроверить полученные расчёты и написать заявление об исправлении ошибки.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следующий:

  1. Уполномоченная комиссия выделяет земельный массив или жилой квартал, в котором планируется проведение оценки.
  2. Население информируется о предстоящей инвентаризации.
  3. Рассчитывается удельный оценочный параметр, на основании чего устанавливается кадастровая стоимость одного квадратного метра земли или жилья.
  4. Если речь идёт о землях, к удельной стоимости присчитываются дополнительные параметры, которые зависят:
  5. их разрешённого использования;
  6. приближенности к центру (в зависимости от статуса населённого пункта);
  7. развития инфраструктуры;
  8. обеспечения коммуникациями и т.п.
  9. В отношении к жилым и нежилым зданиям и помещениям, дополнительными параметрами будут следующие:
  10. степень амортизации постройки;
  11. район расположения;
  12. развитие инфраструктуры района, тип населённого пункта.

Профессиональные оценщики охватывают кадастровые кварталы общей удельной стоимостью, что регламентировано положением п.2 ст.66 ЗК РФ. Переданные сведения попадают в администрацию, где утверждается окончательная стоимость. Если смежные кадастровые кварталы с аналогичными свойствами показывают разные ценовые параметры, муниципалитет ориентируется на более высокий удельный показатель.

По завершении работ комиссия утверждает сведения и публикует их на официальном сайте администрации населённого пункта. Все перечисленные параметры должны выставляться при предоставлении итоговых сведений на основании Постановления Правительства от 7.02.08 г. № 52-ПП. Приняв за основу удельный оценочный параметр, можно самостоятельно перепроверить правильность расчётов.

Формула самостоятельной оценки

При известной удельной стоимости, следует воспользоваться следующей формулой:

  1. Удельную стоимость умножить на количество метров земельного участка.
  2. Полученная сумма будет равна общей кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если удельная стоимость не известна, для облегчения задачи следует воспользоваться Публичной кадастровой картой и узнать примерную стоимость.

Напомним, что удельная стоимость ЗУ — это стоимость 1 км.метра ЗУ!

Также перед тем как пользоваться картой советуем закрыть все другие вкладки и программы, т.к. она очень тяжелая и возможно будет долго загружаться!

Требуется соблюдать следующий алгоритм:

Программа выдаст готовый результат при условии, что искомый объект и сведения о нём введены в поисковик. Полученные сведения могут использоваться по усмотрению собственника недвижимости.

Более подробно о том, как узнать кадастровую стоимость по КН можно в этой статье. А также ее можно определить по адресу. Об этом мы поговорили здесь.

Результаты

В итоге сведения передаются в уполномоченные органы, которые распоряжаются данной информацией по назначению. К таковым относится Росреестр и ФМС. Если рассчитать стоимость оказалось затруднительно – можно воспользоваться поддержкой данных служб.

Безвозмездную помощь может оказать отделение налоговой инспекции региона. При личном посещении отделения, следует получить талон электронной очереди к консультанту. Попав на приём, нужно выразить свои сомнения в правильности проведённых начислений и предоставленных результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Специалист перепроверит информацию и пояснит основания проведённых расчетов.

Законодательная база

Российское законодательство разработало ряд законодательных проектов на федеральном уровне, регулирующих вопросы по оценке земель поселений:

  • Земельный кодекс РФ.
  • Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ).
  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
  • ФЗ № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
  • ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности».
  • ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
  • Приказ № 226 от 12.05.2017.
  • Приказ № 358 от 07.06.2016.
  • Постановление № 945 от 25.08.1999.
  • Постановление № 316 от 08.04.2000.
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1).
  • ФСО № 2.
  • ФСО № 3.
  • ФСО № 4.

Какие методы используются при проведении кадастровой оценки земель — обзор основных вариантов

Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.

Так как результаты оценки кадастровой стоимости сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.

Вариант 1. Нормативный метод

Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.

В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.

Вариант 2. Метод сравнения продаж

Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.

Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.

Вариант 3. Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.

Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.

Вариант 4. Метод распределения

Этот метод используют только для застроенных земельных участков. Так как такую землю нельзя продать отдельно от постройки, то оценке подлежат продажи единых объектов. Для лучшего понимания приведу пример.

Вариант 5. Метод выделения

Он тоже применяется для застроенных участков и объединяет метод сравнения продаж с некоторыми элементами затратных методов

Суть его в том, что оценщик принимает во внимание не только среднюю цену продаж на конкретной территории, но и степень улучшения участка, образовавшуюся из-за возведения дома и других строений на нем

Вариант 6. Метод остатка

Он подходит для застроенных и свободных земельных участков, а суть его заключается в следующем. Любая земля — это источник капиталовложений. Чаще всего на ней воздвигают те или иные объекты. Так вот, капитализация от их дальнейшего использования и лежит в основе метода остатка.

Этот метод хорошо применим для кадастровой оценки земель, на которых сооружаются объекты промышленности.

Вариант 7. Метод разбивки на участки

Градостроительная политика большинства поселений предполагает комплексную застройку территорий. В связи с этим вначале формируются большие участки, которые имеют свое назначение (для малоэтажной или многоэтажной застройки, под парки и скверы и т. д.). В дальнейшем эти участки дробятся на мелкие и предоставляются застройщикам на различных условиях.

Оценщик вначале работает с большими частями, определяя их кадастровую стоимость, а только потом выделяет из нее долю для каждого мелкого участка. Этот метод используется также и для кадастровой оценки земель лесного фонда.

Публичная кадастровая карта Московской области на 01.11.2019

Если вы не нашли свой участок на карте, значит у него не сделано межевание. Это может быть проблемой при продаже или строительстве.

Объект по этим данным не найден

На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т.е. измерены точные координаты углов).

Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет

  1. межевание не делалось вообще
  2. межевание сделано давно (до 2006 года)
  3. межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
  4. технические ошибки кадастровой карты

Объект по этому номеру не найден

Проверьте правильность кадастрового номера.

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8

Или воспользуйтесь нашим расширенным поиском

Объект по этому номеру не найден

Проверьте правильность кадастрового номера.

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8

Или воспользуйтесь нашим расширенным поиском

Объект по этому адресу не найден

Нужно указать более точный адрес.

Адреса бывают сложные, поэтому точнее найти объект по кадастровому номеру. Посмотрите его в документах. Например, 77:08:0009005:8

Или воспользуйтесь нашим расширенным поиском

Почему нет участка на кадастровой карте?

На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т.е. измерены точные координаты углов).

Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет:

  1. межевание не делалось вообще
  2. межевание сделано давно (до 2006 года)
  3. межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
  4. технические ошибки при регистрации межевого плана

Подробнее читайте в нашей статье.

Распечатать карту

На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учёт в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.

По состоянию на 01.11.2022 на кадастровой карте Московской области отмечены:

  • 33 622 кадастровых квартала
  • 2 661 794 земельных участка
  • 10 501 ЗОУИТ
  • 362 035 зданий
  • 56 840 сооружений
  • 2 464 объекта незавершенного строительства

По клику на участок официальной карты Московской области вы узнаете кадастровый номер объекта, площадь, назначение, год постройки (для дома) и можете перейти к просмотру всех доступных электронных выписок из ЕГРН.

На земельный участок и здание можно прямо на сайте получить выписку из ЕГРН и справку о кадастровой стоимости. Если права собственности зарегистрированы в ЕГРП/ЕГРН, то дополнительно можно заказать выписку об истории перехода прав.

Сколько стоит сотка земли в Подмосковье(по районам, таблица)

Кадастровая и рыночная

Кадастровая стоимость участка земли используется для расчета земельного налога; считается, что она была равна рыночной стоимости на момент проведения оценки. В действительности рыночная стоимость “живет собственной жизнью” и подвержена постоянным изменениям. Так, за 2018 год в Подмосковье она снизилась в среднем на 2,5%, а отдельных районах до 7%.

Средняя рыночная стоимость земли по районам Московской области, 2022

Район в Моск. обл.Цена за сотку (руб.)
Красногорский390 700
Одинцовский387 800
Мытищинский327 700
Ленинский284 800
Люберецкий282 300
Пушкинский223 500
Балашихинский190 500
Истринский186 400
Подольский184 300
Наро-Фоминский168 500
Раменский163 800
Щелковский156 500
Домодедовский143 500
Солнечногорский143 300
Ногинский135 100
Волоколамский114 800
Сергиево-Посадский114 700
Рузский114 500
Дмитровский111 800
Чеховский111 100
Клинский106 200
Можайский102 100
Шаховской92 800
Лотошинский91 800
Ступинский86 400
Талдомский85 300
Серпуховский83 300
Коломенский77 600
Каширский75 700
Егорьевский75 500
Зарайский75 000
Орехово-Зуевский75 000
Шатурский73 000
Воскресенский72 100
Луховицкий71 900
Павлово-Посадский70 600
Серебряно-Прудский69 300
Озерский57 300

Данные в таблице приведены в ознакомительных целях. Они рассчитаны на основе стоимости вставлявшихся на продажу земельных участков с застройкой (садовые домики, дачи, коттеджи. ) и без подряда. По материалам риэлторских агентств. Информация на конец 2018, начало 2022 года.

Для справки:1 сотка – это 100 квадратных метров площади. К примеру, это может быть участок, размеры которого по длине и ширине равны 10 метрам. Земельный участок в 8 соток может иметь размеры 20 на 40 метров или представлять собой квадрат со сторонами чуть большими, чем 28 метров. 50 соток это уже почти футбольное поле: 50 х 100 метров. 100 соток составляют 1 гектар.

Из чего складывается кадастровая стоимость

При приобретении земельного участка новый владелец платит рыночную цену, которая отличается от кадастровой. Кадастровая стоимость принципиальна для хозяина до тех пор, пока он является владельцем данной земли. По ней должны определяться размеры налогов, которые необходимо регулярно выплачивать.

Из чего должна складываться кадастровая стоимость? Оценка зависит от следующих основных факторов:

  1. Назначение (как разрешено его использовать).
  2. Удельная кадастровая стоимость (зависит от пункта № 1 и места расположения участка).
  3. Занимаемая площадь надела.

Кадастровая оценка проводится массово, её расчёт производится при помощи специальных программ, которые разработаны, чтобы обеспечить гарантию непредвзятости. Специалисты, которые проводят оценку, не всегда знакомы с алгоритмом работы выбранной программы. В результате рыночная стоимость не всегда совпадает с кадастровой, а имеет показатели намного ниже её.

Из чего же состоит кадастровая стоимость ЗУ? Главным определяющим фактором является удельная стоимость земли в, так называемом, кадастровом квартале. Кадастровый квартал — это массив, ограниченный учётными записями Государственного реестра. Кадастровая стоимость определяется на основании удельной стоимости, при этом учитываются также следующие факторы:

  • площадь земельного участка;
  • категория, к которой принадлежат исследуемые земли;
  • насколько данный массив обеспечен инфраструктурой;
  • ближайшее расстояние до центра;
  • месторасположение;
  • категория, к которой относится данный населённый пункт.

Каждый параметр определяется в процентах по отношению к определяемой сумме. Если качество земли повышается за счёт каждой их перечисленных характеристик, используется определённый коэффициент. При отсутствии характеристик, которые существенно влияют на стоимость участка, то этот коэффициент вычитается из его базовой стоимости.

Это касается следующих наделов:

  1. Садовое, огородническое товарищество.
  2. Личное подсобное хозяйство.
  3. Участок, состоящий из земельного надела и жилищного фонда.

Земли прочего назначения обкладываются более высокими налогами, верхняя граница которых составляет 1,5% от кадастра.

https://youtube.com/watch?v=ZHGi-wq_2XM

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Если правообладатель участка притязает на изменение результатов оценки, в силу объективных причин, ему придётся подтвердить обоснованность притязаний. Любые факторы, которые снижают эффективность использования надела, могут рассматриваться причиной для снижения стоимости. Так же – факторы, выступающие в роли преимуществ – допускают её увеличение.

Для проведения переоценки, в данном случае, следует провести экспертизу почвы или ландшафта, которые выступили причиной притязаний на переоценку. Эти документы собираются за счёт собственника или иного правообладателя ЗУ.

Результаты экспертизы передаются независимому оценщику, который устанавливает приемлемую цену для надела, основанную на вновь предоставленных сведениях. В случаях, когда результат, представленный оценщиком, разительно отличается от установленной административной комиссией, целесообразно получить документацию о проведении оценки тремя независимыми экспертами.

Собранный пакет документации вместе с заявлением владельца ЗУ передаётся в местное отделение Росреестра. При отказе внесения изменений о переоценке недвижимости – обращаются в суд по месту расположения надела. В этом случае так же к исковому заявлению прилагаются результаты независимой оценки.

Хотите знать больше о стоимости ЗУ? В нашем разделе вы найдете много полезной информации по этой теме.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Размер кадастровой и рыночной стоимостей, в теории, должны быть равны между собой. Но в реальности так не происходит. Причина состоит в том, что при установлении кадастровой стоимости производится массовый подход к оценке, при этом не учитываются конкретные особенности каждой территории.

Кадастровая стоимость рассчитывается по решению местных властей. Сроки проведения данных мероприятий ограничены временным периодом, равным 5 лет. Представители местной власти организуют специальный конкурс (публичные торги) между организациями, которые обладают лицензиями на право заниматься оценочной деятельностью.

После проведения конкурса, установленного в законном порядке, между победившей организацией и государством заключается соответствующий контракт на производство массовой оценки ряда участков.

От чего зависит кадастровая стоимость земли? Её размеры определяются на основании следующих параметров:

  1. Категория и вид земли в соответствии с требованиями законодательства.
  2. Объём подготовительных работ (сбор нормативной документации и её обработка).
  3. Усреднённая рыночная цена на земельном рынке на земли подобных категорий и аналогичного качества.
  4. Анализ элементов социального благоустройства (если участки расположены в населённом пункте).
  5. Общее число участков на данной территории.
  6. Месторасположение.
  7. Оформление полученных данных в виде графиков, таблиц и планов.

При расчётах и составлении необходимой документации применяются наиболее подходящие методы, которые зависят от конкретных условий и ситуаций.

Классификация сельскохозяйственных земель

Сельхозугодья — это участок земли, который используется для определённых сельскохозяйственных целей на протяжении длительного исторического отрезка. Существует общепринятая классификация такой земли. Она включает в себя 6 групп:

  1. Земли, которые используются непосредственно для сельскохозяйственного производства.
  2. Участки земли, находящиеся под постройками сельхозназначения. Это могут быть дороги, фермы, склады, карьеры и другие формы сооружений и производства.
  3. Водоёмы. Территория, где есть замкнутые водные участки: пруды, озёра, ерики, бассейны.
  4. Земли с низкой растительностью. В эту группу входят заливные луга, болота, участки с кустарниками и им подобные.
  5. Лесопосадки. Участки земли, покрытые лесом, которые принадлежат землепользователю и не включены в лесной фонд.
  6. Пастбища. В эту группу включаются все земельные участки, предназначенные для выпаса скота.

Где узнать кадастровую стоимость, все способы

Кадастровая стоимость относится к публичной информации, поэтому выяснить ее не составит труда, однако только при условии, что интересующие объекты прошли процедуру госрегистрации. Однако и о незарегистрированных объектах можно навести справки, но только при личном посещении офиса Росреестра.

При посещении офиса сведения предоставляются или бесплатно, или за очень скромную плату. Бесплатно предоставляется такой документ, как кадастровая справка, заказ на ее изготовление составляет пять дней

Если имеется кадастровый номер объекта, получить сведения намного легче, номер имеется на правоустанавливающих документах на объект.

Если документов нет (они могут быть утеряны, украдены), то сведения можно получить по точному адресу объекта. Поскольку речь идет об участке, то должны быть известны: округ, название района, населенного пункта, номер дома, строения, дополнительные опознавательные знаки (номер может быть с дробью, с литерами и т.д.). Если нет уверенности в точности адреса или он неполный, то найти через сайт может оказаться затруднительным, так как автоматический поиск требует абсолютной точности и приблизительных ответов не дает. В этом случае лучше обратиться ближайший офис Росреестра и оформить запрос. По истечении нескольких дней будет получен исчерпывающий ответ.

Можно также воспользоваться публичной картой (в открытом доступе в сети), но и здесь необходим номер участка. Если он есть, то можно увидеть не только стоимость участка, но и размер и некоторые иные сведения.

Теоретически можно попробовать определить по местонахождению, но вряд ли это будет успешным, так как на этой карте адреса не отображаются, а идентификация участков проводится по буквенно-цифровым индексам.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwitter
Напишите комментарий