Изменения в получении налогового вычета при покупке недвижимости
С 2014 года вступил в силу новый порядок предоставления налогового вычета при покупке недвижимости. Вычет по новым правилам можно получить при одновременном соблюдении 2 условий:
- Если жилье было куплено после 01.01.2014 (вычет по жилью, купленному до этой даты, оформляется по ранее действующим правилам).
- Если ранее заявитель не получал налогового вычета.
Расскажем об этом более подробно.
- Вычет с 2014 года стал многоразовым. Это означает, что получить его вы можете не только с одной купленной квартиры, но и с других объектов недвижимости при условии, что вы укладываетесь в установленный законодательством лимит.
- Лимит рассчитывается на человека, а не на объект недвижимости; размер лимита – 2 000 000 руб. Чтобы стало более понятно, приведем пример:
- А. покупает 2 квартиры стоимостью 1 300 000 руб. и 2 500 000 руб. По старым правилам он мог вернуть излишне уплаченный налог только с первой покупки, исходя из стоимости квартиры – 169 000 руб. (13% от 1 300 000 руб.). Теперь неиспользованная часть имущественного вычета (700 000 руб.), которая раньше сгорала, может быть использована при покупке следующей квартиры. Таким образом, А. сможет получить возвратную сумму налога с максимально возможной суммы имущественного вычета – 2 000 000 руб. По итогам покупки двух квартир к А. вернутся 13% от этой суммы – 260 000 руб.
- Супруги А. приобрели квартиру стоимостью 6 000 000 руб. По новым правилам они получают возвратную сумму налога с 4 000 000 руб. (по 2 000 000 на человека).
Лимит налогового вычета установлен и по процентам, которые выплачивались по ипотечному кредитованию, – 3 000 000 руб. Ранее подобного лимита не было вообще.
И еще один нюанс: даже если вы приобрели несколько квартир в ипотеку, налоговый вычет по-прежнему будет предоставляться только по одной квартире.
Отметим, что рассмотренные изменения налогового вычета при покупке квартиры в 2015-2016 годах продолжают действовать.
Таким образом, можно сделать вывод, что для супругов, которые собираются приобретать жилье, да еще и в ипотеку, ситуация самая что ни на есть благоприятная. Налоговый вычет на квартиру в 2015-2016 годах они получат на сумму 4 000 000 руб. (по 2 000 000 руб. на человека), плюс к этому имущественный вычет на сумму до 3 000 000 руб. по процентам, которые они платят по ипотеке.
Таким образом, совокупный имущественный вычет на двоих составит 10 000 000 руб., и вернуть они смогут сумму до 1 300 000 руб.
Таким образом, можно сделать вывод, что для супругов, которые собираются приобретать жилье, да еще и в ипотеку, ситуация самая что ни на есть благоприятная. Налоговый вычет на квартиру в 2015 году они получат на сумму 4 млн руб. (по 2 млн руб. на человека), плюс к этому имущественный вычет на сумму до 3 млн руб. по процентам, которые они платят по ипотеке.
Таким образом, совокупный имущественный вычет на двоих составит 10 млн руб., и вернуть они смогут сумму до 1,3 млн руб.
По каким расходам можно получить налоговый вычет за покупку квартиры?
Есть четыре основные группы таких затрат.
На приобретение жилья
Вычет распространяется на покупку жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них.
А если жилье было приобретено без отделки, то с помощью вычета можно возместить и расходы на ремонт и отделку – причем как на стоимость отделочных материалов, так и на оплату услуг бригады ремонтников, а также на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ. Но есть одно условие: договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором производятся эти доработки, должен в обязательном порядке содержать условие о том, что недвижимость продается в состоянии незавершенного строительства или без отделки ().
На строительство жилья
Вычет можно получить и если строительство объекта еще не завершено (например, при участии в долевом строительстве дома)
Обращаем внимание, что в последнем случае для получения вычета в обязательном порядке нужен передаточный акт на квартиру или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами. При его отсутствии, даже если на руках у вас есть договор участия в долевом строительстве и квитанции об оплате по нему, воспользоваться имущественным налоговым вычетом не получится (, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 31 октября 2017 г
№ 03-04-05/71416, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 8 июля 2016 г. № 03-04-05/40267 от 19 июня 2015 г. № 03-04-05/35504).
А в случае приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве права по которому были получены налогоплательщиком по договору уступки прав требования, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о долевом строительстве, договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме и акт о передаче квартиры налогоплательщику. При этом в расходы на приобретение квартиры включаются расходы, произведенные налогоплательщиком в соответствии с заключенным договором уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (письмо ФНС России от 5 сентября 2014 г. № БС-3-11/2994@).
К вычету также можно принять расходы на:
- разработку проектной и сметной документации;
- приобретение строительных и отделочных материалов;
- работы или услуги по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
- подключение дома к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации ().
На проценты по ипотеке
Компенсировать стоимость кредита можно, если он выдан и на строительство, и на приобретение жилья. При этом потребуется подтвердить факт уплаты процентов платежными документами – квитанциями к приходным ордерам, банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и т. д. ().
На покупку земельного участка
Вычет будет предоставлен налогоплательщику при наличии одного из следующих обстоятельств: если на этой земле стоит приобретаемый дом либо если земля предоставлена для индивидуального жилищного строительства.
Следует учитывать, что расходы, которые принимаются к вычету, строго определены в налоговом законодательстве и предъявлять к вычету другие затраты не разрешается (). Так, не смогут претендовать на возмещение части своих расходов владельцы гаражей и другой нежилой недвижимости.
Важно, что недвижимость должна находиться строго на территории России (). Таким образом, россиянин-владелец виллы на тропических островах воспользоваться вычетом при ее покупке не сможет
Кому имущественный вычет не получить?
Лица-нерезиденты России не могут претендовать на льготу имущественного характера. Их обязанность платить налоги на доходы (для иностранцев, работающих в компании, зарегистрированной и ведущей деятельность в нашей стране) никуда не исчезает, но вычет им не полагается. Есть и ограничения для граждан Российской Федерации.
- Выплаты недоступны налоговым резидентам Российской Федерации, приобрётшим квартиру или другое жильё за рубежом. Даже если человек исправно платит налоги и получает «белую» зарплату, льготу на недвижимость в Таиланде ему не предоставят.
- Не смогут вернуть деньги граждане, купившие или построившие нежилые строения и помещения. Законом установлено, что возвращают лишь средства, затраченные на приобретение недвижимых объектов жилого сегмента. Баня, гараж, хозяйственные постройки, офисное помещение или площадь под магазин не подходит в эту категорию, даже если там можно проживать. Не много смысла в том, чтобы доказывать налоговой, что вы готовы жить в гараже. С особой тщательностью нужно проверять документы на недвижимость, которую вы хотите приобрести. Встречаются недобросовестные владельцы или риэлторы, готовые обмануть неопытного покупателя. Если под видом пригодного для жилья помещения вам продадут нежилое, судебные тяжбы оставят массу негативных впечатлений.
- Государство ограничивает в получении вычета тех, кто приобретает жильё у «взаимозависимых лиц». В их круг входят близкие родственники – мать и отец, сёстры и братья, дети, а также работодатель. Считается, что провернуть такую схему могут мошенники, заранее договорившись о фиктивной сделке с близкими людьми. Может выйти так, что «покупатель» оставит деньги при себе, как и «продавец» – жильё, а по документам всё будет выглядеть правдоподобно для получения имущественной льготы.
- Не возмещают расходы лицам, вложившим в покупку недвижимости материнский капитал. По закону его можно использовать для полной или частичной оплаты жилья или взносу по ипотеке, но имущественного возврата на маткапитал быть не может.
- Стоит понимать, что возместить расходы, связанные с покупкой жилья, не сможет человек, не являющийся собственником. Если гражданин Иванов купил квартиру, а собственником её стал Петров, то на вычет не смогут претендовать ни первый, ни второй.
Определение сроков получения
Когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры?
Время обращения в налоговую инспекцию составляет не ранее, чем через год, после:
- приобретения объекта недвижимости;
- достижения совершеннолетия;
- официального трудоустройства.
При начислении имущественного возврата применяются все перечисленные факторы. А через сколько можно вернуть 13 процентов с покупки квартиры у работодателя? При оформлении имущественного вычета у работодателя не требуется ожидать последующего налогового периода.
Например, Леонов В.С. купил квартиру в августе 2016 года. Он может оформить возврат подоходного налога при покупке квартиры, сроки выплаты будут в августе 2017 года он получит право оформления вычета в ФНС. Если же он оформит у работодателя – документы можно подготовить начиная с сентября 2016 г.
Надеемся, вы поняли с какого года действует налоговый вычет с покупки квартиры. Перейдем далее.
Сроки давности
Как указано выше, налоговый вычет при покупке квартиры сроки давности покупки не предусматривает. То есть, он распространяется на будущие налоговые периоды:
- до полного погашения;
- до прекращения официальной трудовой деятельности.
В силу этого несовершеннолетние собственники, родители которых не оформили вычет, смогут оформить его по достижении совершеннолетия и устройстве на работу.
Например, семья Кожановых оформила жилье в долевую собственность на близнецов, 2012 года рождения. Купля состоялась в 2014 г. Так как родители ранее уже использовали получение 13% от суммы приобретения, это право законно передалось детям. Через сколько лет можно получить налоговый вычет при покупке квартиры детям Кожановых? Они смогут им воспользоваться не ранее, чем в 2030 году, когда им исполнится 18 лет, при условии официального трудоустройства.
Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
8 (800) 101-43-92
За какой период времени оформляется?
Выясним, с какого года можно получить налоговый вычет при покупке квартиры. Ежегодно льгота оформляется за предшествующий налоговый период. То есть, покупателю возвращается сумма налога, уплаченного в предшествующий год.
Оформление у работодателя предусматривает помесячный возврат налогового удержания с заработной платы, начисленной за предшествующий месяц.
Узнав, за какой срок можно получить налоговый вычет при покупке квартиры, перейдем к примерам.
Пеликанова В.М. и Шишакова Г.В. купили квартиру и оформили в долевую собственность в 2013 году. Пеликанова В.М. обратилась за вычетом в ФНС, оформив его в 2014 году. В конце этого года ей предоставили возврат налогового удержания за 2013 год, отсчитываемый с даты регистрации доли в праве на жилье. Шишакова Г.В. оформила льготу по месту официального трудоустройства, с момента получения документации из Росреестра, что позволило ей получать вычет со дня оформления, уже в 2013 г.
Когда подавать декларацию на налоговый вычет за покупку квартиры?
Законодательством не предусмотрен регламент, когда нужно подавать на налоговый вычет после покупки квартиры. Они вправе распорядиться сроками подачи налогового вычета при покупке квартиры по своему усмотрению, но не ранее, чем через год после регистрации в Росреестре.
Например, Пеликанова В.М. получила зарегистрированный договор из МФЦ – 13.09.13 г., так как 14.09.14 г. оказался выходным днем, декларация была подана 15.09.14 г.
При оформлении налоговой льготы у работодателя, декларацию подавать не нужно.
Через какое время будет получен?
Декларация подается ежегодно, за предшествующий период.
Через сколько после покупки квартиры обращаться? Если нужен возврат налогового вычета при покупке квартиры, сроки выплаты всей суммы вычета будет тогда, когда рассчитанная сумма удерживаемого налога будет полностью получена приобретателем жилья.
Например, с доли Шишаковой Г.В. была начислена сумма имущественного возврата в 80 тысяч рублей. Ее средний ежемесячный заработок составляет 38 тысяч в месяц. Ежемесячные удержания, сохраняющиеся в качестве налоговой льготы, составили 4 940 р. Соответственно, за год она получила 59 700 рублей в год. Остаток в размере 20 300 – был получен в первой половине 2014 года.
Способы получения налогового вычета
Первый этап – сбор необходимых документов
Для получения имущественного вычета необходимо собрать следующие документы:
Основные документы:
Декларация 3-НДФЛ
Обратите внимание, что форма декларации должна быть актуальной для того года, за который заявляется вычет. То есть, если вычет заявляется за 2013 год, декларация должна быть актуальной именно на 2013 год.
Справка 2-НДФЛ
Её можно получить в бухгалтерии по месту работы (если за год вы работали в нескольких местах – необходимо взять справку с каждого из них).
Примечание: справка 2-НДФЛ не входит в перечень обязательных документов, необходимых к представлению при заявлении вычета.
Заявление на получение вычета.
Паспорт гражданина РФ.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на дом, квартиру, землю и т.д. (копия).
Договор купли-продажи + акт о передаче жилой недвижимости (копия).
Копии платежных документов, подтверждающие расходы при приобретении имущества или его самостоятельном строительстве и отделке (квитанции, кассовые чеки, платёжные поручения и т.д.).
Дополнительные документы, в случае покупки жилья в ипотеку
- Кредитный договор с банком (копия).
- Выписка из лицевого счёта или справка об уплаченных процентах (выдается в банке, который оформил кредит).
- Копии платежных документов, подтверждающие факт оплаты кредита (квитанции, платёжные поручения и т.д.).
Дополнительные документы, в случае покупки жилья в совместную собственность
- Копия свидетельства о браке.
- Копия свидетельства о рождении ребёнка (в случае получения вычета за детей).
- Заявление о распределении долей имущественного вычета между супругами (если квартира приобретена до 2014 года) или заявление о распределении расходов (если после 2014 года).
Примечание»: приведенный перечень документов является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Отказ налогового органа принять документы на вычет вследствие отсутствия справки 2-НДФЛ и иных, не указанных выше документов, является неправомерным (Письмо ФНС от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@).
Обратите внимание, при подаче в налоговую службу копий документов, рекомендуется при себе иметь их оригиналы
Второй этап – передача собранных документов в налоговый орган
Передать собранные документы можно следующими способами:
- Лично обратившись в территориальный налоговый орган по месту жительства. При таком способе, налоговый инспектор лично проверит все документы и если потребуется, сразу скажет, каких документов не хватает или какие необходимо исправить.
- Через представителя по нотариальной доверенности (в некоторых налоговых службах принимают документы по рукописной доверенности).
По почте — ценным письмом с описью вложения. Для этого необходимо вложить документы в конверт (конверт не запечатывать) и составить 2 экземпляра почтовый описи с перечислением всех вложенных документов.
При таком способе не требуется посещение налоговой службы, но в случае если были допущены ошибки или пакет документов был собран не в полном объеме, узнаете вы об этом только через 2-3 месяца (после проверки документов).
- С помощью личного кабинета налогоплательщика (ЛКН), расположенного на сайте ФНС РФ. Для того, чтобы получить доступ к ЛКН, необходимо обратиться в любой налоговый орган для создания учетной записи и получения логина и пароля для входа в нее. Для этого необходимо взять с собой ИНН и паспорт. Плата за подключение ЛКН не взимается.
Обратите внимание, декларацию 3-НДФЛ и комплект документов необходимый для получения налогового вычета можно подать в налоговую службу в течение всего года, но не ранее окончания периода, за который заявляется вычет
Третий этап – проверка документов и получение налогового вычета
Проверка налоговой декларации и прилагающихся к ней документов проводится в течение 3-х месяцев со дня их подачи в налоговый орган.
В течение 10 дней после окончания проверки налоговая служба должна направить в адрес налогоплательщика письменное уведомление с результатами проверки (предоставление или отказ в предоставлении налогового вычета).
После получения уведомления, необходимо прийти в налоговый орган и предоставить заявление на возврат НДФЛ если оно ранее не было приложено к основному пакету документов.
Денежные средства должны перечислить в течение 1-го месяца со дня подачи заявления на возврат НДФЛ, но не ранее окончания проверки документов (камеральная проверка).
Как получить налоговый вычет
Подачу заявления на вычет необходимо подкрепить соответствующими документами. Для этого следует:
- заполнить полный комплект документов для налогового вычета при покупке квартиры;
- подготовить форму 3-НДФЛ.
Сроки проверки и принятия решения в ИФНС занимают до 90 дней. В положительном случае налоговики перечисляют сумму, равную налоговому вычету, на указанный гражданином счет. Воспользоваться полученными средствами можно по своему усмотрению.
Исключение: приобретение квартиры в ипотеку. Здесь суммы вычета будут поступать на счет гражданина равными долями ежегодно, в уплату кредита. Срок устанавливается в зависимости от кредитного договора. Так, если гражданину положен максимальный вычет в сумме 650 тыс. руб., а срок кредита установлен на 10 лет, ежегодно в уплату ипотеки налоговая станет перечислят по 65 тыс. руб.
Если же заемщик расплатится с ипотечным кредитом ранее установленного в договоре срока, причитающуюся ему сумму налогового вычета он сможет получить в последующие периоды, и распорядиться ими по своему усмотрению.
Варианты приобретения недвижимости и документация
Помимо перечисленных выше документов, заявителю необходимо предоставить документации на недвижимость. Здесь набор документов может быть разным и зависит от ряда факторов.
Через ипотеку
Если для приобретения жилплощади используется ипотечный кредит, то максимальная сумма, с которой возвращается налоговый вычет, составляет 3 000 000 рублей, при этом сумма возврата идет на погашение процентов по нему.
Для возврата 13% от стоимости квартиры, купленной в ипотеку, понадобятся следующие документы:
- Справка из банковского учреждения, где был оформлен кредит. Должно быть указано какая сумма процентов уплачена за определенный год. Такой документ оформляется на специальном бланке для подачи в ФНС. Сдается в оригинальном виде.
- График ежемесячного погашения ипотечного кредита, где указаны ежемесячные суммы оплаты и проценты переплаты.
- Договор на получение ипотечного займа в банке, который подтверждает приобретение на эту сумму объекта недвижимости (квартиры).
- Квитанции по оплате ежемесячных платежей ипотечного кредита (ксерокопии). Квитанции требуются не всегда, но лучше держать копии этих документов при себе.
На вторичном рынке
Если приобретается квартира на вторичном рынке, то сумма, с которой можно получить НВ составляет 2 000 000 рублей (не более). Для возврата 13% от стоимости квартиры понадобятся следующие бумаги:
- Договор купли-продажи квартиры, с указанием конкретной суммы, за которую жилплощадь была приобретена.
- Свидетельство о праве собственности или доли в приобретенном жилье.
- Акт приема-передачи жилья, подписанный покупателем и продавцом.
Подавать данные документы не нужно в оригинале, достаточно представить их нотариально заверенные копии.
В новостройке (в строящемся доме и уже построенном)
В этом случае максимальная сумма, с которой можно получить НВ, составляет 2 000 000 рублей. Документы на получение налогового вычета потребуются следующие.
Для квартиры в строящемся доме:
- Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве жилплощади.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Чеки и квитанции о внесении сумм, которые прописаны в ДДУ.
Для квартиры в новостройке (построенном доме):
- Акт, который свидетельствует о приеме-передаче недвижимости собственнику.
- Документ, свидетельствующий о купле-продаже жилья, с указанием полной стоимости квартиры.
- Свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество.
Обратите внимание! Если квартира была приобретена «чистовая» (без отделки), то в договоре должно быть это прописано. В данном случае сохраните все чеки, подтверждающие затраты на ремонт (работу и покупку стройматериалов)
Эта сумма будет включена в общую стоимость квартиры.
В каких размерах возвращают налоговый вычет
Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных гражданином расходов на квартиру, но не более 2 млн рублей.
Вычет на погашение процентов по кредиту, израсходованному на приобретение квартиры, либо полученному в целях рефинансирования такого кредита, предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на проценты, однако не может превышать 3 млн рублей.
Вычет в размере расходов на покупку квартиры
Напомним, что при приобретении квартиры гражданину предоставляется имущественный вычет по налогу в размере произведенных им расходов. Но размер вычета не может превышать предельную сумму 2 млн рублей.
Смысл вычета по налогу состоит в том, что гражданину возвращается сумма уплаченного им НДФЛ с доходов, равных его расходам на покупку квартиры. Но если квартира стоит более 2 млн рублей, то сумма возвращаемого НДФЛ не будет превышать 260 тысяч рублей (13 процентов от 2 млн рублей), так как 2 млн рублей является предельной законодательно установленной суммой вычета. Это говорит о том, что сумма, которую может получить гражданин, оформив налоговый вычет, ни при каких обстоятельствах не будет превышать 260 тысяч рублей.
Отметим одно существенное обстоятельство. Правило переноса вычета на несколько объектов недвижимости до полной выборки максимального возврата суммы НДФЛ начало действовать только с 2014 года. До указанного года льгота по возврату НДФЛ предоставлялась только на одну покупку недвижимости, да и сама предельная сумма вычета была меньше. Поэтому те, кто до 2014 года получил возврат НДФЛ в сумме, меньшей, чем 260 тысяч рублей, сегодня дополучить его до указанной суммы не смогут.
С 2014 года стал возможен перенос неиспользованного остатка имущественного вычета на другие периоды. Это – важный момент, так как часто за один календарный год не получается использовать весь имущественный вычет.
Более того, с 2014 года остатком предельной суммы имущественного вычета можно воспользоваться при покупке (строительстве) другого объекта недвижимости (другой квартиры, например).
Напомним, что после того, как гражданин использует вычет по налогу полностью, то есть всю предельную сумму, еще раз получить имущественный вычет на недвижимость он не сможет.
Вычет на погашение процентов по кредиту
Если при покупке квартиры гражданин взял целевой кредит, то он может получить вычет на погашение процентов по кредиту, потраченному на покупку квартиры, либо полученному в целях рефинансирования такого кредита (на покупку квартиры). Вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на уплату процентов, но при этом не может превышать 3 млн рублей. Указанная предельная сумма действует только в отношении кредитов, полученных в 2014 и последующие годы. По кредитам на приобретение квартиры, полученным до 2014 года, имущественный вычет по НДФЛ предоставляется без ограничения.
При процентном вычете максимальная сумма возвращаемого НДФЛ составляет 390 тысяч рублей.
Возврату подлежат только уже фактически уплаченные суммы процентов, а не те, которые у гражданина указаны в графике платежей на весь период кредитования.
Важно знать, что кредитный договор с банком обязательно должен быть целевым — на приобретение квартиры. По обычному потребительскому кредиту, даже если средства реально направлялись на покупку квартиры, получить имущественный вычет по процентам будет нельзя
Полезно знать, что вернуть проценты по ипотечному кредиту можно только с одного объекта недвижимости. То есть правило переноса вычета на другие объекты (как при возврате НДФЛ при покупке квартиры) в случае кредита не работает.
Рассмотрим пример: гражданин в 2021 году купил квартиру стоимостью 4 млн рублей в ипотеку на 10 лет. При подаче декларации 3-НДФЛ в 2022 году он заявил возврат НДФЛ за 2021 год в сумме 260 тысяч рублей (максимальная сумма НДФЛ к возврату, привязанная к предельной сумме 2 млн рублей), а также возврат НДФЛ в сумме 60 тысяч рублей уплаченных процентов по ипотечному кредиту в 2021 году. Остальные суммы процентов гражданин сможет предъявить к возврату только по окончании 2022 года и последующих годов, пока он будет платить проценты по ипотечному кредиту, но в общей сумме не более 390 тысяч рублей.
Подведем итог сказанному выше. Если квартира приобреталась на кредитные средства, то дополнительно к вычету на покупку квартиры (и возврату НДФЛ) можно получить вычет и возврат НДФЛ при уплате процентов по кредиту.
