Выкуп земли
Если выясняется, что «прихвачена» часть территории смежного землевладения, необходимо в срочном порядке решать появившуюся проблему, не откладывая в долгий ящик.
Изменять границы земельного участка, будь то СНТ с назначением – садоводство, или земли населенных пунктов – ЛПХ иди ИЖС, в 2020 году законодатель позволяет вполне «бескоровными» методами. Одним из них может стать выкуп «лишних» соток.
Для этого нужно уточнить – кто собственник соседствующей площади. Это может быть муниципалитет или государство. Кроме того, земли не должны иметь статус «земли общего пользования» или быть изъяты из оборота.
Для оформления такой земли, требуется:
- обратиться в орган государственной власти, уполномоченный на принятие решения на перераспределение земель,
- подать туда заявление, о перераспределении участков, находящихся в личной и публичной собственности,
- приложить копии документов о праве собственности на землю,
- межевой план,
- дождаться ответа от властного органа,
- после получения согласия, обратиться к кадастровому инженеру для учета вновь образованного надела,
- подписать соглашение с государственным органом, где и будет указана выкупная стоимость,
- оплатить счет,
- провести регистрацию.
Если земля в собственности, но нет межевания
Нередко может иметь место ситуация, при которой определенное лицо имеет право собственности на землю, но межевой план относительно нее отсутствует.
Это может быть связано с особенностями перехода права владения на землю, а также периода времени, в который это происходило – возможно, из-за отсутствия определенных регулирующих норм регистрация участка произошла без действий по определению действительной границы.
В таком случае собственник должен понимать, что при попытке продать участок, оформить на него дарственную, возвести объект недвижимости и т.д., он столкнется с необходимостью предоставления данных по проходящим межам надела.
В такой ситуации не стоит медлить, поскольку установление границ достаточно длительная процедура и при наличии споров относительно них составление межевого плана может занять до 6 месяцев.
Итак, изменение границ земельного участка, даже если такая процедура затрагивает исключительно внесение точных данных по земле, достаточно сложная и емкая процедура.
Внесенные данные по поворотным точкам и границам подлежат признанию недействительными и замене на уточненные только при обращении лица, имеющего полномочия на такое действие, предоставление оснований, а также составленного межевого плана.
В определенных ситуациях владельцу надела приходится обращаться в суд, чтобы смена границ надела было возможной.
Извините, рано я обратилась за помощью. А ваша позиция меня не устраивает, надоело петь под дудку КП, когда они не правы, ладно бы раз, а здесь уже второй раз.Нашла несколько писем Минэкономразвития: «В Законе N 218-ФЗ отсутствует положение, устанавливающее допустимые пределы отклонения или несоответствия значения координат характерных точек границ земельного участка, указанных в Схеме, от значений координат характерных точек границ земельного участка, указанных в соответствующих разделах межевого плана, а также основания приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета образуемого земельного участка в случае несоответствия сведений о местоположении границ (конфигурации) такого земельного участка согласно межевому плану аналогичным сведениям в Схеме.» Следующее: «При этом необходимо учитывать, что проект межевания территории и схема расположения земельного участка подготавливаются до выполнения соответствующих кадастровых работ, в связи с чем возможны расхождения в сведениях о местоположении границ и площади земельного участка, содержащихся в проекте межевания территории (схеме расположения земельного участка) и в межевом плане.Учреждение отмечает, что Законом о кадастре установлено, что осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если площадь образуемого земельного участка, указанного в межевом плане, на десять и более процентов отличается от площади такого земельного участка, указанной в утвержденном проекте межевания территории, в схеме расположения земельного участка либо в проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков (пункт 8 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).Аналогичное положение для приостановления или отказа в осуществлении кадастрового учета в случае отличия сведений о местоположении границ (конфигурации) образуемого земельного участка согласно межевому плану от соответствующих сведений в проекте межевания территории или схеме расположения земельного участка в Законе о кадастре отсутствуют.» И :»При этом необходимо учитывать, что Схема подготавливается до выполнения соответствующих кадастровых работ и расхождения в сведениях о земельном участке, содержащихся в Схеме и в межевом плане, неизбежны.» Еще :»Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, несоответствие площади и координат характерных точек границы земельного участка, указанных в межевом плане и Схеме, не может являться основанием для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.» Вот так вот!
Как официально узаконить расширение
Чтобы правильно оформить и узаконить дополнительные участки земли, требуется тесное сотрудничество с несколькими категориями граждан:
- юристы;
- чиновники местной администрации;
- кадастровые инженеры.
Несмотря на то, что вышеперечисленные способы увеличение земельных наделов, различаются, схема действий граждан по каждому из них похожа:
- Обратиться в местную администрацию для уточнения принадлежности земельных участков.
- Если они относятся к муниципальной или государственной собственности и являются бесхозными, потребуется официально оформить эти наделы.
- Провести процедуру межевания и добиться постановки интересующего земельного участка на кадастровый учет.
- Собрать или получить необходимые документы на участок (кадастровый паспорт, геодезический план и т.д.).
- Внести оплату (госпошлина, само увеличение и т.д.).
- В обязательном порядке оформить присоединение нового участка (договор купли-продажи, межевой акт и т.д.).
- Зарегистрировать недвижимость в Росреестре.
Уменьшение площади ЗУ: как оформить?
Необходимость в уменьшении площади земельного участка может возникнуть в следующих случаях:
- если судом признано правомерным обращение соседей с заявлением о несогласии с границами участка (в акте согласования сосед отметил свое несогласие),
- если признана ошибка кадастрового инженера
- если участок подлежит разделу и отчуждению части земель.
Разрешив мирно спор с соседями, достаточно подписать акт согласования границ. Изменения в ЕГРН будут сделаны на основании акта.
При обнаружении ошибки, допущенной кадастровым инженером, следует повторно провести межевание. Основанием для корректировки данных ЕГРН станет новый межевой план.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно
Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Понятие межевания
Понятия «межевание» и «кадастровая деятельность» тесно связаны друг с другом, но их следует различать. Кадастровая деятельность подразумевает выполнение работ по подготовке документов, которые необходимы для совершения кадастрового учета недвижимого имущества. Межевание – это часть кадастровой деятельности. То есть все кадастровые работы, сюда включается и составление межевого плана, проводятся с целью проведения кадастрового учета участков. Процедуру проводят кадастровые инженеры, обладающие соответствующим квалификационным аттестатом.
Для чего нужно межевание? Итак, оно обязательно:
- при образовании участков из земель муниципальной и государственной собственности (к примеру, для сдачи в аренду, приватизации, предоставления земли в собственность или постоянное безвозмездное пользование);
- при разделе земли;
- при объединении двух и более земельных участков;
- при выделе участка (к примеру, в счет земельной доли);
- при перераспределении земель.
После проведения процедуры на руки выдается межевой план.
Какие земли не подлежат приватизации?
Переоформляя «дополнительные сотки» на свое имя, следует учитывать правовую природу этих земель. Возможно ли получить в частную собственность этот участок земли – именно такой вопрос должен задавать каждый землепользователь при регистрации своих прав на «лишние сотки». Земельный кодекс содержит норму, ограничивающую оборотоспособность определённой категории земель.
Так, не подлежат передаче в собственность участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий;
- из состава земель лесного фонда;
- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
- расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
- расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Норму о запрете приватизации содержит и Водный кодекс РФ. Так, земли в пределах береговой полосы, где находятся обводненные карьеры, пруды, запрещено приватизировать.
Нередки случаи, когда к дачным участкам прилегают земли из лесного фонда. Пользуясь ситуацией, граждане прихватывают к себе земли лесного фонда. Несмотря на это, Лесной кодекс запрещает оформлять в собственность такие земли. При этом не имеет никакого значения длительность нахождения земель в пользовании дачника. Следует иметь ввиду, что статья 71 Лесного кодекса РФ разрешает предоставлять в безвозмездное пользование на определённый срок и в аренду земли из лесного фонда.
Плата за увеличение площади земельных участков
Увеличение площади личного землевладения за счет государственных или муниципальных территорий обходится гражданам гораздо дешевле, чем приобретение земли. Это связано с тем, что плата взимается в соответствии с кадастровой, а не рыночной стоимостью. Кроме того, устанавливается плата за проведение процедуры (прирезка, межевание и т.д.). Ее размер определяется местными законодательными актами и может существенно отличаться в разных регионах страны. Также потребуется оплатить услуги кадастровых инженеров, которые будут готовить документы на вновь образованные участки, осуществлять процедуры определения или уточнения границ и т.д.
Как изменить границы земельного участка после межевания территории
Сегодня межевание представляет собой сложную процедуру. Порой необходимо затрачивать достаточно большое количество времени для её осуществления.
Именно поэтому нужно заранее ознакомиться со всеми нюансами
Также важно помнить что заставить признать геодезическую компанию допущение грубой ошибки практически невозможно
Именно поэтому в случае, если возникло желание изменить границы земельного участка, сам процесс межевания скорее всего придется осуществить заново.
Предварительно нужно рассмотреть следующие вопросы:
- необходимые условия;
- возможные причины;
- порядок оформления;
- требуемые документы.
Необходимые условия
Важно помнить, что процедура изменения границ участка может быть осуществлена только лишь при выполнении целого ряда различных условий. К существенным и обязательным на сегодняшний день относятся следующие:. К существенным и обязательным на сегодняшний день относятся следующие:
К существенным и обязательным на сегодняшний день относятся следующие:
Также существует ряд иных дополнительных условий. Они в первую очередь связаны с ситуацией, при возникновении которой имеет место необходимость изменения размеров участка.
Стоит заранее ознакомиться со всеми особенностями процедуры, необходимыми условиями.
Можно ли продать долю участка без межевания, узнайте в статье: можно ли продать участок без межевания.
Интересует вопрос, можно ли купить земельный участок без межевания территории, читайте здесь.
Возможные причины
Причины для изменения размеров земельного участка который уже был соответствующим образом разграничен и данные о нем внесены в соответствующие реестры, могут быть следующими:
Фактически, причины для свершения действия рассматриваемого типа могут быть иными
Но в не зависимости от оснований для необходимости осуществления данного действия важно чтобы не были нарушены никакие законодательные нормы
В противном случае возникнут серьезные проблемы.
Также помимо обозначенных выше причин осуществления повторного обращения в компанию, занимающуюся межеванием, являются следующие:
Важно помнить, что отсутствие факта предварительного межевания земельного участка сделает любые действия с ним попросту незаконными. При это следует помнить о возможности проведения межевания только лишь квалифицированными специалистами. При это следует помнить о возможности проведения межевания только лишь квалифицированными специалистами
При это следует помнить о возможности проведения межевания только лишь квалифицированными специалистами.
Требуется в обязательном порядке поддержка опытных геодезистов, а также юристов. Существует множество различных нюансов, важных аспектов.
Порядок оформления
Сам процесс межевания связан с некоторыми условностями о которых необходимо будет обязательно помнить ещё до момента обращения в соответствующие учреждения.
К основным особенностям, с которыми связана процедура межевания участков, следует отнести:
В целом алгоритм межевания участка является стандартным и включает в себя следующие основные этапы:
На данный момент сам процесс межевания представляет собой некоторый комплекс работ. Полный их перечень отражается в п.п.3-8 Методические рекомендации по проведению межотрослевого землеустройства.
Данный нормативно-правовой документ утвержден Роскомнадзором г.
В соответствии с данным документом процесс межевания включает в себя следующие основные этапы:
Требуемые документы
Прежде, чем обратиться в учреждение, которое занимается межеванием, необходимо будет собрать некоторые обязательные в таком случае документы.
Перечень таковых входит следующее:
Несколько иначе обстоит дело в случае, если будет осуществляться оформление межевания без непосредственного участия владельца недвижимости.
В такой ситуации понадобится обязательно паспорт самого доверенного лица, а также нотариально удостоверенная доверенность.
Момент удостоверения строг обязателен. В противном случае доверенность будет попросту недействительной. Чтобы избежать различного рода неприятностей стоит заранее проконсультироваться с юристом.
После того, как все документы подготовлены, можно обращаться за получением услуг обозначенного выше типа.
Также предварительно стоит ознакомиться с целым рядом различных нюансов, связанных с работой в данном направлении. Так как часто именно из-за различных мелочей возникают всевозможные затруднения.
Видео: определение границ земельных участков
Как уточнить границы земельного участка
Чтобы уточнить границы участка, собственнику нужно обратиться к кадастровому инженеру (его можно найти через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров»).
Кадастровый инженер приедет на место и проведет необходимые замеры. Уточнение границ нужно будет согласовать с владельцами смежных — соседских — участков. Специалист направит им извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, извещение публикуется в местной прессе. В этом случае адресат будет считаться уведомленным, даже если не прочитает объявление. После всех замеров и согласований с соседями кадастровый инженер подает документы в орган регистрации прав.
Результатом становится межевой план, содержащий сведения о координатах границ земельного участка. Границы устанавливаются по документам, подтверждающим, что земля выделена конкретному собственнику в конкретном месте и именно такой площади.
Допустимый предел увеличения площади при установлении и уточнении границ участка:
– не более чем на предельный минимальный размер земельного участка, который установлен федеральным или местным законом для соответствующих вида разрешенного использования и категории земель.
– если такой размер не установлен, допустимый лимит — не более 10% площади исходного участка по данным ЕГРН: например, к участку в 6 соток максимально можно добавить 0,6 сотки.
Правила проведения межевания границ
Далее в статье описывается как происходит (проводится) межевание.
Порядок действий:
- Пишется заявление о необходимости провести межевание (подают вместе с пакетом правоустанавливающих документов в организацию, проводящую инженерно-геодезические работы);
- Специалист выезжает на участок, предварительно собрав данные о координатах межевых знаков;
- Проводится геодезическая съемка;
- Собранные данные анализируются, проводится расчет, пишется межевой план;
- Составленный документ регистрируют в Росреестре.
Какие бумаги потребуются владельцу участка:
- Договор купли-продажи/свидетельство о наследстве;
- Справка о решении администрации, управлявшей делами на территории с интересующим участком, передать его в пользование конкретному человеку;
- Выписка из земельного регистрационного журнала;
- Документ о межевом споре (если есть).
необходимо собрать отдельный пакет документов
- Проект по землеустройству;
- Бумаги, информирующие об инвентаризации земель;
- Чертеж возможных границ;
- Кадастровая карта (если есть);
- Топографическая карта;
- Сведения об имеющихся официальных межевых знаках;
- Фотоплан интересующего участка;
- Сведения о ГГС и ОМС (государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) — опорных межевых знаков (ОМЗ)).
Сбор второго пакета бумаг можно выполнять самостоятельно либо с помощью специалиста той же организации, куда будете обращаться с заявкой о необходимости провести межевание.
Сколько земли можно добавить?
На практике часто бывают случаи, когда данные площади и границах земельного участка в правоустанавливающих документах не идентичны действительному положению дел. Причин этому много. Чаще всего несоответствие данных в кадастровом паспорте фактическим границам земли стало результатом ненадлежащего измерения земли. Специалисты утверждают, что межевание участка раньше происходило без надежного инструментария, из-за чего возникает существенная погрешность в площади земли на бумаге и по факту.
Кроме того, нередки случаи, когда собственники дачных участков своевольно меняют границы земель, передвигая заборы и перегородки на своих наделах. Итак, возникает ситуация, когда лицо владеет по документам 6 сотками, а действительная площадь собственности равна 7-8 соткам. Как хозяин может поступить в такой ситуации? Как оформить документы на дополнительные участки земли?
Только в случае, если в государственный кадастр недвижимости не введены данные о границах земли, то землепользователь вправе безвозмездно провести оформление в собственность «лишних» соток.
Только на основе межевания можно получить законным способом все данные о местоположении и площади земельного участка. Переоформить «лишние» сотки могут несколько категорий хозяев дачных участков. В первую очередь, это землевладельцы или их наследники, получившие объект недвижимости во времена Советского Союза. Также определённые проблемы и затруднения в правоприменительной практике существовали до принятия Земельного кодекса РФ. Получается, лица, приобретшие земли до 30 октября 2001 года, до вступления в силу единого кодифицированного акта в области земельного законодательства, вероятнее всего переоформят на себя дополнительные части земель без никаких проблем.
Каков же механизм «прибавления земель»? Кадастровый инженер или специалист-геодезист составляет межевой план. Проводится установление и документирование площади и местоположения границ земельного участка. По месту своего жительства собственник с межевым делом должен обратиться в кадастровую палату. Оформляя заявление на изменение кадастрового паспорта объекта, не помешает указать на правовое обоснование, сославшись на Закон «О государственном кадастре недвижимости», а именно статью 45 часть 7.
Увеличение площади
Право увеличить свою территорию таким путем для владельцев дач, частных домов, садовых участков, огородов и подсобных хозяйств предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.
Это возможно, если с такой территорией граничат государственные или муниципальные земли, не отнесенные к землям общего пользования и не изъятые из оборота.
Предлагаем ознакомиться: Переуступка прав аренды земельного участка в 2020 году, передача прав и обязанностей по договору, соглашение владельца, субаренда, регистрация договора
Порядок оформления «прирезки» следующий:
- землевладелец обращается в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности;
- орган направляет ему согласие на такое перераспределение, если нет оснований для отказа (земля не изъята из оборота, не предоставлена другому лицу и т.д. – всего 13 оснований для отказа);
- заявитель нанимает кадастрового инженера для учета образуемых земель и регистрирует их в ЕГРН;
- подписывается соглашение о перераспределении, в котором указывается и плата, за которую земли переходят из публичной собственности в частную.
Заявления о перераспределении земельных участков.
ВНИМАНИЕ! Участок, полученный в результате оформления «прирезки», не должен оказаться больше установленного максимального размера для землевладений такого типа. Может оказаться, что в реальности участок больше, чем по документам. Тогда потребуется провести оформление этой увеличившейся площади, и в нём есть свои тонкости
Для этого должно быть в наличии основание. Законными основаниями считаются следующие:
Тогда потребуется провести оформление этой увеличившейся площади, и в нём есть свои тонкости. Для этого должно быть в наличии основание. Законными основаниями считаются следующие:
Может оказаться, что в реальности участок больше, чем по документам. Тогда потребуется провести оформление этой увеличившейся площади, и в нём есть свои тонкости. Для этого должно быть в наличии основание. Законными основаниями считаются следующие:
- Перечисленные в статье 29.28 Земельного кодекса – она касается участков в государственной и муниципальной собственности, если соседствующим с вашим оказался именно такой.
- Исправление кадастровой ошибки.
- Объединение смежных участков вследствие их приобретения в собственность.
Но не во всех случаях увеличение участка возможно, оно не будет допущено, если при этом в него должны быть включены:
- земли общего пользования;
- земля, относящаяся к другой категории по сравнению с основным участком.
Невозможным увеличение может оказаться и по иным причинам:
- участок уже достиг максимального разрешённого размера;
- соседи имеют утверждённый межевой план, и составленный для вас ему противоречит – тогда остаётся решать дело в суде;
- земля, которая должна быть включена в границы участка, изъята из оборота.
Увеличение надела при выполнении требований о максимальном размере приращения и отсутствии необходимости отдельного оформления права собственности на новые земли, может происходить по упрощённой схеме. В таком случае новые границы определяются кадастровым инженером, согласовываются в администрации и ставятся на кадастровый учёт.
Если же участок должен прирасти на площадь большую, чем разрешённая законом, то следует опять-таки обратиться в администрацию для проработки вариантов – чаще всего дополнительная земля выкупается, после чего оформление новых пределов участка становится возможным.
Предельные размеры
С тем, насколько можно увеличить земельный участок, дело обстоит так: первый источник, который следует использовать, это Земельный кодекс – главный законодательный акт, регулирующий земельные отношения. Согласно его положениям, при перераспределении земель садовый или дачный участок может быть увеличен максимум на 10% от собственной площади.
Но, помимо этого ограничения, могут присутствовать также и региональные, а именно: надел может быть увеличен не более, чем на минимальный размер участка того же вида использования, что и увеличиваемый, установленный в регионе.
Получение разрешения
На рассмотрение вопроса отводится 30 дней, а в отдельных случаях этот срок может увеличиваться вдвое. При обнаружении проблем с документами будет получен отказ, и это непреклонный факт, но при их решении допустимо повторное обращение. Срок рассмотрения будет считаться заново.
Иногда даже при условии, что с документами проблем нет, следует отказ из-за того, что обнаруживаются препятствия иного характера. Например, «лишняя» земля переведена в другую категорию, и не может быть включена в участок. При исправлении кадастровых ошибок, риск возникновения таких проблем сведён к минимуму. Если всё проходит хорошо, следует положительное решение, после чего можно приступать к финальным этапам оформления.
