Как перевести земли сельхозназначения в другую категорию

Содержание ходатайства о переводе категории земельного участка сельскохозяйственного назначения в иную категорию

Пунктами 3 и 4 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ установлены требования и состав документов к ходатайству о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую.

Согласно подп. 8 п. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в связи с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

Приказ Минсельхоза России от 17.05.2010 № 168 «Об описании содержания ходатайства о переводе находящихся в собственности Российской Федерации земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и составе прилагаемых к нему документов» конкретизирует то, что должно отражаться в ходатайстве, а также какие документы должны прилагаться к нему.

В частности, в ходатайстве о переводе целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения (для целей добычи полезных ископаемых) должны быть отражены:

• сведения о заявителе ходатайства;
• сведения о земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, перевод которого предполагается осуществить;
• права на земельный участок (собственность Российской Федерации);
• категория земель, в состав которой предполагается осуществить перевод земельного участка;
• обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель (добыча полезных ископаемых).

К ходатайству должны быть приложены:

• выписка из ЕГРЮЛ на заявителя;
• свидетельство о государственной регистрации на заявителя;
• выписка из ЕГРН на земельный участок;
• горноотводный акт;
• лицензия на добычу полезного ископаемого;
• проект рекультивации нарушенных земель;
• постановление органа местного самоуправления о согласовании проекта рекультивации;
• согласие Росимущества, как представителя собственника земельного участка, на перевод категории земельного участка.

Если земельный участок ещё не существует как самостоятельный объект недвижимости (не поставлен на кадастровый учёт), то недропользователю будет необходимо привлечь специализированную организацию, провести межевание земельного участка и зарегистрировать его в ЕГРН до подачи ходатайства о переводе целевого назначения земельного участка, а также разработать и согласовать проект рекультивации нарушенных земель.

Чем отличается ИЖС от сельского хозяйствования

Чтобы понимать цели и задачи смены категории нужно определить, чем отличается земля сельхозназначения от ИЖС.

Особенности ИЖС

С правовой точки зрения ИЖС – это возведение дома с последующим правом регистрации места проживания в нем, включая присвоение адреса.

Использование участка сельхозназначения под ИЖС

Использование участка сельхозназначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ, а также при получении разрешительных документов от местной администрации. Но оба варианта не подходят под долгосрочные перспективы, особенно, если собственник не планирует заниматься сельским хозяйством на территории. В случае не использования участка по целевому назначению в течение трех лет, его могут обратно вернуть в муниципальное владение, и расположенный на его территории дом не будет препятствием.

Категории 2.1 и 2.2 допускают индивидуальное строительство одновременно с ведением дачного или подсобного хозяйствования, но с рядом оговорок. Однако участки в рамках населенного пункта более обустроены, имеется централизованная газификация, водоснабжение, расчищаются подъездные дороги и прочие блага. Поэтому если в планах долгосрочное проживание в доме, расположенном изначально вне черты населенного пункта, рекомендуем изучить порядок того, как оформить земли сельхозназначения в ИЖС и перевести надел.

Из земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Управление Росреестра по Курской области информирует.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон о переводе) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных в том числе с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Следует отметить, что границы населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий и не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам ( ч. 2 ст. 83 Земельного кодекса).

При этом установлением или изменением границ населенных пунктов является:

1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях) ( ч. 1 ст. 84 Земельного кодекса).

Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков ( ч. 3 ст. 84 Земельного кодекса).

Таким образом, утверждение генерального плана является основанием для перевода земельного участка из одной категории в другую.

В соответствии со ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации генеральный план поселения должен содержать перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из них границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельный участки и целей их планируемого использования.

Как следует из п. 11 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую.

Статьей 5 Закона о переводе предусмотрено, что внесение сведений в ЕГРН в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и уведомление правообладателей этих земельных участков о внесении таких сведений в ЕГРН осуществляются в порядке, установленном Законом о регистрации.

3. Видоизменение с/х угодий – компетенция властей субъектов РФ

Земельные угодья, даже если они принадлежат с/х предприятию или гражданам на правах собственности, не могут использоваться как заблагорассудится, бесконтрольно.

В правовом отношении трансформация земель частично регулируется государственными органами. В некоторых российских регионах действуют законы и нормативно-правовые акты, допускающих изменение вида угодий на другие их виды:   

1. при определённых условиях, сопряжённых с изменением  площадей  угодий конкретного вида, в соответствии с которыми может производиться (при условии сохранения общей площади угодий):
   • перевод менее ценных с/х угодий – в более ценные
   • преобразование более ценных с/х угодий – в менее ценные 
2. на установленных основаниях, специфичных для региона и различающихся соответствующими признаками и показателями:
   • проявление негативных природных процессов:
     • водная и ветровая эрозия почвы
     • засоление почвы, вызванное критическим уровнем грунтовых вод 
     • т.д.
   • характеристики почв угодий:
     • отрицательные или положительные природные естественные свойства
     • низкий/высокий/средний уровень плодородия
   • экономическая эффективность хозяйственного использования угодий, определяющая производственную силу земли:
     • выход продукции
     • размер затрат на единицу площади
     • себестоимость единицы продукции
   • прирост чистого дохода и его отношение к капитальным затратам (коэффициент эффективности) – обобщающий показатель, позволяющий выбрать лучший вариант преобразования угодий
3. с исключением из процесса трансформации тех с/х угодий, которые  относятся к федеральной собственности  

В зависимости от целей трансформации её характер и критерии оценки её необходимости – различные:

при переводе угодий из менее интенсивных в более интенсивные (пашни, пастбища коренного улучшения, сенокосы и т.д.):
основная цель – увеличение выхода продукции
главный критерий оценки – окупаемость капиталовложений

особенное внимание – максимально возможному использованию пашни, представляющей собой самый важный и ценный вид угодий 

Наличие с/х угодий, почвенно-мелиоративное состояние которых требует перевода их в другие виды угодий, предварительно устанавливается на основании:

• актов обследования:
• результатов изучения и анализа:
  • планово-картографических материалов
  • проектов землеустройства, мелиоративного строительства
  • материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботанических изысканий
  • данных земельного кадастра и инвентаризации земель

Примечание

Отсутствие в регионах принятых законов, правовых нормативных актов содержащих положения об условиях и порядке преобразования с/х угодий в другой их вид, – причина правовой невозможности решения задачи по переводу угодий в рамках категории их земель.  

Организация снт на землях сельхозназначения

А теперь давайте обратимся к практическим сложностям. СНТ/ДНП — что это? Это земельные участки с/х назначения. Предположим, что они располагаются не на территории населенного пункта, а в непосредственной близости от него. Соответственно, чтобы перевести участок, входящий в СНТ, в земли поселений (под ИЖС), необходимо изменить генеральный план участка. Это довольно трудно и затратно. Вряд ли главный архитектор пойдет на это ради одного участка.

Существует презумпция равенства всех членов СНТ, а соответственно, все должны платить одинаковые взносы за единицу участка, например за сотку. То есть общая сумма отчислений гражданина будет зависеть от размера его надела.

Меняем форму имущества или как осуществить перевод сельхозназначения в другую категорию

• Копию паспорта для физического лица.
• Выдержку из Росреестра индивидуальных предпринимателей для юридического лица.
• Документы на владение земельным участком.
• Заключение экологической экспертизы при её назначении.
• Выписку из ЕГРП.
• Согласование с исполнительным органом.
• Выписку из земельного кадастра со сведениями об участке земли.
• Схему территориальной планировки и местонахождения территории с обозначением адреса.

Любой участок земли имеет определённую категорию. Нецелевое пользование наделом является действием, противоречащим закону. Собственник обязан эксплуатировать территорию только в рамках её юридического статуса. В этой связи возникает вопрос « что делать владельцу в случае необходимости осуществления конкретных работ на сельскохозяйственном участке»? Ответ один: изменить вид разрешённого использования.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Земельное право и, соответственно, происходящая на его основании земельная политика, основывает все свои действия на необходимости обеспечить охрану земель сельскохозяйственного назначения. Ведь такие участки принято считать незаменимыми для жизнедеятельности человека, к тому же, их плодородность очень сложно восстановить.

Следовательно, из-за изменения категории с сельхозназначения на другую государство теряет не только средство производства, активно использующееся в сельском хозяйстве, но и важный компонент природной среды. Именно эта причина является обоснованием того, что заниматься вопросами перевода земель может только орган публичной власти, при этом не имеет никакого значения, муниципальная это собственность или частная.

Порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию в 2022-2022 годах

Куда обращаться непосредственно? К примеру, в Приказе Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17.12.2013 N 34 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».

Весь земельный фонд в Российской Федерации согласно действующему законодательству поделен на определенные категории в целях более рационального использования. Перевод земель из одно категории в другую в 2022 году осуществляется по правилам, установленным ФЗ-172, однако надо учитывать, что с 1 января вступил в силу новый закон ФЗ-217, который уточняет некоторые положения законодательства относительно садоводства.

1. Законодательная база

Возможность изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка установлен закономи и нормативными документами:

• Земельный кодексом РФ (статья 8)
• ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ
• Градостроительный кодекс РФ (пункт 3 статьи 37)
• Письмо Минэкономразвития РФ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» №14310-ИМ/Д23 от 08.07.2011
• ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ
• ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
• Правила земелеустройства и застройки (ПЗЗ), принятые в городских, сельских поселениях и иных муниципальных образованиях

Для решения задчи об изменени ВРИ земельного участка необходимы знания основ «земельной и градостроительной математики». Её «аксиомами» являются следующие положения:

• ПЗЗ
• градостроительное зонирование
• градостроительный регламент
• вид разрешённого использования земельного участка
• Классификатор ВРИ ЗУ, утверждённый Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020

Анализ сведений, содержащихся в каждом из перечисленных документов, даст ответ о возможности изменения ВРИ земли.

ПЗЗ – это основные правила, устанавливающие условия землепользования и застройки земельных территорий внутри границ муниципальных образований. Они представлены на официальных сайтах администраций.

Земли муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её территории

• ЗУ физических и юридических лиц
• ЗУ,  относящиеся к муниципальной или государственной собственности.

У них примерно равные назначения и условия застройки, например:

• территориальные жилые зоны:
• территориальные общественно-деловые зоны
• территориальные производственные зоны

Функции территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.

Территориальные зоны отображаются:

• в генеральном плане муниципального образования
• на карте градостроительного зонирования.

Зоны в них выделяются разными цветами. По ним несложно определить их границы. В экспликацииях к схемам можно узнать наименование зон и перечень ВРИ входящих в них земельных участков.

Примечание

Для отдельных территорий, находящихся внутри территориальных зон, градостроительные регламенты не устанавливаются:

• территории зелёных насаждений общего пользования
• с/х угодия в составе земель сельхозназначения
• земли, покрытые поверхностными водами
• земли лесного фонда
• земли особо охраняемых природных территорий
• земли запаса

Действие градрегламентов не распространяются на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
• в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия
• в границах территорий общего пользования
• занятые линейными объектами
• предоставленные для добычи полезных ископаемых

Изменение вида разрешённого использования всех таких территорий и участков запрещено.

По заявлению об изменении их ВРИ будет дан отказ и указана одна или несколько причин, раскрывающих несоответствие планируемого вида тем, что возможны к использованию:

• в водоохраной, прибрежной полосе
• в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия
• в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования
• в охранной зоне объектов культурного наследия

Более подробные сведения о мотивах отказов изложены ниже.

Получить официальную информацию о вхождении или не вхождении участка в такие территории и зоны можно через выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Вид разрешённого использования (ВРИ) каждого участка – один из параметров градостроительного регламента. Он показывает:

• как может эксплуатироваться земельный надел
• какие объекты можно строить на нём
• возможно или нет строительство на участке вообще

ВРИ участка можно изменять только в пределах тех вариантов, что установлены для территориальной зоны, к которой относится земельный надел. Нужно выбратть из них тот, что подходит под будущую цель.

Те ВРИ участков и объекты капитального строительства, что не предусмотрены в территориальной зоне, являются неразрешёнными.

Характерные черты

Перевод земель в другую категорию ЗК РФ регламентирует очень четко. Главы 2, 14-18 показывают основные особенности данного процесса. Подробно можно рассмотреть участки сельхозназначения, которые часто становятся лакомым кусочком для застройщиков.

Законодательно установлен целый перечень ограничений для тех сельхозземель, которые признаны угодьями для выращивания культур, выгула и кормления скота, покоса, а также владениями, где растут сады, виноградники и иные насаждения.

Во-первых, запрещено переводить участки или наделы в составе таких участков из земли сельхозназначения, если кадастровая стоимость последней на 30 % (и больше) превышает среднюю кадастровую стоимость по району. Это же правило распространяется на другие наделы, включенные нормативными актами в список земель, использование которых, кроме как для ведения сельского хозяйства, не допускается.

Во-вторых, перевод земли в другую категорию больше не актуален в отношении сельхозугодий. Другими словами, в кодексе больше не работают пункты 2 и 3 в статье 79, допускающие изменение категории для сельхозземель.

Теперь законом установлены обстоятельства, при наступлении которых перевод допустим как крайний случай. Сюда относится проведение дороги, линии электропередачи, изменение городской черты и т. п.

Подобные крайние случаи никак не регламентируются законами, поэтому при возникновении каждого такого случая они рассматриваются индивидуально. Безусловно, такая брешь в законе может повлечь за собой явное злоупотребление своими обязанностями со стороны тех лиц, которые являются ответственными за рассмотрение ходатайств.

Основания для смены категории земли

Поменять назначение с сельхоз на ИЖС возможно, если:

• земля не пригодна для ведения любого хозяйства, но может использоваться под строительство домов;
• ведение хозяйства экономически не выгодно: например, она неплодородная, каменистая, имеет резкий рельеф и тд;
• участок находится на правах пожизненного наследуемого владения в руках частного лица, и у него возникло желание строить жилой дом на этой территории для постоянного проживания;
• иные веские причины, которые собственник может убедительно доказать. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Зачем и кому может понадобиться смена категории

Задуматься о переводе участка может тот собственник, который принял решение строить на территории капитальный дом с последующим постоянным проживанием, получением прописки и регистрацией дома как жилого объекта.

Это не всегда удобно и выгодно. От категории земли зависит так же размер налога, нормативы по коммунальным платежам и тд. Стоимость земель ИЖС выше, чем ЛПХ, поэтому, если собственник планирует продать участок, ему будет выгоднее сменить назначение объекта. Однако, если регистрация и получение адреса не важны, собственник (например, дачного или садового участка) может оставить категорию сельхоз и продолжать пользоваться участком по своим нуждам в соответствии с законом.

В каких случаях смена категории не обязательна

Переход из одной категории в другую – длительный и затратный процесс. К счастью, он не всегда необходим.

При соблюдении этих условий можно получить адрес и прописаться в доме без смены категории участка, на котором он возведён. Это особенно актуально для бывших «садоводов» и «дачников», решивших перебраться в дом на постоянное проживание.

Правила и порядок изменения

Как и любая другая процедура, перевод земельного участка из одной категории в другую имеет свои правила оформления. Процесс на самом деле несложный, и если соблюдать основные условия, то проблем возникнуть не должно.

Подать заявление на перевод земли из одной категории в другую может заинтересованное лицо, обладающее правом:

• собственности на земельный участок;
• бессрочного пользования;
• наследуемого владения;
• аренды, субаренды, сервитута.

Подать ходатайство может:

• физическое лицо,
• юридическое лицо,
• доверенное лицо.

Куда предоставлять?

Инициатор смены категории подает ходатайство (заявление) в муниципальный или федеральный исполнительный орган, правомочный решать эти вопросы.

Землями сельскохозяйственного назначения занимаются только органы исполнительной власти субъектов РФ.

Как оформить заявление-ходатайство?

Заявление можно заполнить от руки, либо предоставить в печатном варианте.

В ходатайстве нужно указать:

• для физического лица – ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, контактный телефон;
• для юридического лица – название, организационно-правовая форма, адреса регистрации и нахождения, контактный телефон;
• место расположения земельного участка;
• цель его использования;
• точная площадь участка;
• текущая категория, к которой он относится;
• категория, в которую заявитель желает его перевести;
• согласие арендатора (если таковой имеется);
• согласие собственника построек, которые находятся на участке (если таковые имеются).

К заявлению обязательно приложить

• копии удостоверения личности для частного лица и ЕГРЮЛ или ЕГРИП для юридического;
• выписку из кадастра РФ со всеми необходимыми сведениями о земельном участке;
• выписку из ЕГРП о правах на земельный участок;
• согласие собственника участка на изменение категории,
• решение экологической экспертизы, если ее проведение было обязательным;
• расчеты потерь сельхозпроизводства или лесного хозяйства (если они необходимы).

Наиболее важным для принятия дела к рассмотрению является пункт о причинах изменения категории.

Причины должны быть весомыми. Требуется пояснить, для чего будет использоваться участок.

Приложить документы, свидетельствующие, что после процедуры перевода земля будет использоваться согласно закону.

Закон требует в обязательном порядке самостоятельно представить лишь паспортные данные и документы на право собственности. Остальные орган власти может получить путем межведомственного обмена.

Образец

Скачать шаблон заявления можно здесь. Есть и заполненный для примера образец заявления. Форма ходатайства в различных регионах РФ одинакова.

Сроки рассмотрения

Правительству РФ на решение о смене категории отпущено три месяца (за редкими исключениями). Местным органам исполнительной власти – два.

Решение – положительное или отрицательное – должно быть доведено до заявителя не позднее двух недель после принятия.

Получив ходатайство с приложенными обязательными документами, специально учрежденная комиссия рассматривает их и дает обоснованное заключение, с которым знакомит заявителя.

Если решение положительное, необходимые изменения вносятся в кадастровые и прочие документы.

Порядок обращения в инстанции зависит от того, какой орган решает вопрос, а это определяется видом объекта. Поэтому логичнее вначале прийти в низовой орган власти, где подробно разъяснят, куда обращаться и какие бумаги подготовить.

Какие документы получает заявитель?

В любом случае вы получаете один из трех видов документов:

• постановление об успешном переводе участка из одной категории в другую;
• отказ в переводе;
• отказ в рассмотрении заявления (в случае каких-либо нарушений в документации).

В случае положительного решения в итоговом акте об изменении статуса земельного участка будут указаны:

• основания принятого решения;
• границы участка,
• его площадь,
• учетный номер;
• категория, из которой осуществлен перевод,
• новая категория.

Еще раньше его копию передают в земельный кадастр для внесения изменений в учетные данные.

Что делать в случае отказа?

причины отказа

• не все бумаги поданы, или они неправильно оформлены;
• заявление подано не правообладателем, либо документы представителя собственника оформлены не подобающим образом;
• у владельца нет российского гражданства.

В этих случаях ходатайство не позднее 30 дней будет возвращено заявителю, недостатки предстоит исправить и вновь подать на рассмотрение.

И если условия, при которых смена категории недопустима в принципе, отсутствуют, скорее всего, вопрос будет решен положительно.

Сделать это нужно не позднее трех месяцев с момента отказа. Если спохватились позднее, нужно указать уважительную причину пропуска времени.

В каких случаях могут отказать в переводе

Отказ возможен в следующих случаях:

• при получении отрицательных результатов экологической экспертизы, если проведение данной процедуры необходимо;
• на основании ограничений, установленных действующим законодательством РФ;
• при несоответствии заявленной категории утвержденному плану развития территории.

Кроме того, изменение категории земель сельскохозяйственного назначения невозможно при следующих обстоятельствах:

• кадастровая стоимость участка на 50 % и более превышает средний показатель кадастровой стоимости земель, установленный по району (ст. 79 Земельного кодекса РФ);
• участок отнесен к особо ценным угодьям сельского хозяйства.

При получении отказа в переводе земли в другую категорию собственник участка вправе обжаловать данное решение в судебном порядке в течение 3 месяцев. Удовлетворение иска возможно только в том случае, если заявитель предоставит четкое обоснование своих требований.

Обоснование перевода земель и проблемы, возникающие при переводе

Ходатайство о переводе земли из одной категории в другую может быть признано обоснованным, только если данный документ содержит всю необходимую информацию, а именно:

• кадастровый номер участка;
• категорию земель, в которую входит земельный участок;
• категорию, в которую необходимо совершить перевод.
• подтверждение права собственности на земельный участок;
• обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Основная проблема, возникающая при переводе земель, – сложность урегулирования данного вопроса с уполномоченными органами. Земля считается важным природным ресурсом, который всегда требуется для нормальной жизнедеятельности человека, поэтому, к примеру, превратить земли сельхозназначения в земли промышленности будет достаточно сложно.

Порядок действий

Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.

Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.

В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:

• на каких основаниях выдано разрешение;
• границы участка и его номер;
• площадь земельного надела;
• категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.

Для чего может понадобиться перевод статуса земли

Являясь владельцем участка земли сельхозназначения, вы имеете право использовать его исключительно для этих целей. На нем возможно выстроить подсобные помещения и капитальный жилой дом, но оформить прописку в нем будет довольно затруднительно. Это вы сделаете, лишь доказав, что проживаете в нем круглогодично.

При оформлении права собственности вне зависимости от размеров и качества дома, владеть вы будете лишь «дачным домиком», что значительно снижает его стоимость при возможной продаже.

Перевод статуса участка из земель сельхозназначения в ИЖС означает выполнение процедуры, в результате которой он будет внесен в границы населенного пункта и учтен в соответствующей зоне его генерального плана. Это даст возможность выстроить капитальное строение, зафиксировать права собственности и оформить в нем постоянную регистрацию.

Процедура перевода участка любого назначения в ИЖС определяется двумя основными актами:

• Земельным кодексом РФ
• Федеральным Законом №172-ФЗ от 21.12.2004.

Сам перевод категории земель бесплатен, но потребует больших временных затрат. Популярность процедуры перевода земель в категории ИЖС связана еще и с тем, что земли этой категории имеют большое преимущество при продаже – налоговый кодекс позволяет сделать налоговый вычет при их продаже.

Заключение

В завершении этой статьи хотелось бы уточнить некоторые нюансы, которые также следует учитывать при переводе земель сельхозназначения под индивидуальное жилищное строительство:

Во-первых, начать перевод земель из одной категории в другую может гражданин Российской Федерации. Лица, которые не имеют гражданства или же временно зарегистрированные на территории страны не имеют права совершать юридические действия с землей, даже в том случае, когда отсутствуют всяческие ограничения по использованию участка.

Во-вторых, для резидентов Российской Федерации действует законодательный запрет на использование земель, которые имеют особое назначение, к ним относятся лесной и водный фонд. Хотя в принципе эти участки недоступны в гражданском обороте и человек в принципе не может на них иметь права.

В-третьих, чтобы не тратить время на разрешение смены категории земли, нужно уже на этапе покупке все уточнить

Если же в собственность приобретен участок другого значения, то важно помнить, что перевести в ИЖС возможно только земли населенных пунктов.

В-четвертых, в законе о переводе земли есть глава, которая раскрывает данный вопрос. И если Вы собрались заниматься этой процедурой самостоятельно, то ее необходимо внимательно прочитать.