Основные аспекты соглашения о расторжении договора аренды земельного участка

Судебная практика по спорам о расторжении договора аренды

Расторжение договора и односторонний отказ

ГК РФ предусмотрен судебный порядок досрочного расторжения договора аренды при наличии поименованных обстоятельств (ст. 619, 620 ГК РФ).

Что касается внесудебного порядка (отказа от договора), он предусмотрен в п. 2 ст. 610 ГК РФ при неопределенном сроке договора с обязательным заблаговременным предупреждением. Мотивы при этом не имеют значения (постановления Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, от 31.05.2011 № 16092/10). ВС РФ принял одно из дел к рассмотрению, обнаружив нарушение судами права арендодателя на отказ от договора (определение от 11.10.2018 № 308-ЭС17-10134 по делу № А32-8/2016).

Законом или договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора, причем как в суде (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ, пп. 25–27 ИП № 66). Например, целый ряд подобных оснований перечислен в ст. 46 Земельного кодекса.

Отказ при отсутствии правовых оснований недопустим (ст. 310 ГК РФ). Так, по одному из дел арендатор решил досрочно расторгнуть договор. Письма в адрес арендодателя были оставлены без ответа. Арендатор съехал, передав ключи почтой. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что арендодатель действовал недобросовестно. Однако ВС РФ отменил судебные акты, указав, что право на односторонний отказ в договоре отсутствует (определение от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014).

Особенности судебного расторжения договора аренды

Обращение в суд для расторжения договора при наличии оснований для этого возможно только в случае, если стороной предпринята попытка досудебного урегулирования (прямая норма ст. 619 ГК РФ), т. е. поведение расторгающей договор стороны должно быть добросовестным. Если требование основано на фактах неуплаты, оно может быть предъявлено и после погашения долга, но в пределах разумного срока после нарушения (п. 23 постановления № 73).

Если сторона обратилась в суд с иском ранее истечения срока ожидания и требование было оставлено без рассмотрения, для повторного обращения не нужно заново направлять предупреждение о расторжении (п. 7 ИП № 66).

• наличие существенного нарушения;
• его неустранение арендатором в разумный срок.

Это толкование применимо и в случае, если сторона ссылается на подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). В п. 28 ИП № 66 приведен пример, когда однократное неполное внесение арендной платы было признано таким обстоятельством.

Толкование условий договора о расторжении или об отказе от договора

Поскольку расторжение и отказ реализуются разными способами, большое значение имеют формулировки соответствующих условий договора. Зачастую в условиях содержится указание на возможность расторжения договора, при этом суду в каждом случае приходится определять, относится оно к судебному расторжению или одностороннему отказу. Например, в постановлении АС СЗ от 11.10.2018 по делу № А42-2016/2018 право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке приравнено к праву на отказ от договора.

Основания для расторжения, если они упомянуты, должны быть описаны в договоре. Показательно в этом плане резонансное определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013. По обстоятельствам дела в пп. 10.2–10.3 договора стороны предусмотрели основания для его расторжения, а в п. 10.5 было указано, что при расторжении по иным, нежели приведенные в пп. 10.2–10.3 договора, основаниям, необходимо предупредить другую сторону не менее чем за год. ВС РФ истолковал это условие в русле ст. 620 ГК РФ: договором могут быть предусмотрены иные основания для расторжения, однако в п. 10.5 они не были конкретно поименованы.

При рассмотрении дела суд проверяет как условия договора об основаниях расторжения, так и фактические обстоятельства. Безосновательный отказ от договора судом не признается и не применяется как несостоявшийся (см. постановление АС МО от 20.09.2018 по делу № А41-8685/2018). Возможно предъявление отдельного иска о его недействительности (см. постановление АС МО от 20.09.2018 по делу № А40-125526/2017).

Способы подачи и сроки

Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.

После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение

Неважно какое – жилое или нежилое

Как арендаторов обязывают вернуть земельные участки?

В июне 2012 г. между администрацией муниципального образования (арендодателем) и гражданином (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, сроком на 49 лет. Использоваться участок должен был для ведения дачного хозяйства в индивидуальном порядке.

В декабре 2021 г. арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате арендатором участка ввиду нарушения условий договора. Отметим, что согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Поводом для обращения в суд послужило проведение арендодателем осмотра земельного участка. В ходе этого осмотра было установлено, что участок якобы не огорожен, доступ посторонним к нему не ограничен, объектов недвижимости на участке нет, и он зарос древесной и кустарниковой растительностью. По мнению арендодателя, арендатор более 9 лет не проводил работы по освоению участка, не начал строительство дома, чем нарушил условия договора аренды. В обоснование своих требований арендодатель представил акт осмотра земельного участка.

Основания расторжения договора аренды

Оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя несколько и они перечислены в статье 619 Гражданского кодекса РФ. Однако перечень оснований указанный в законе не является исчерпывающим. Стороны договора аренды могут предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных Гражданским кодексом, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Для расторжения договора аренды данному основанию, необходимо одно из двух обстоятельств: использование арендованного земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо неоднократное нарушение условий договора аренды.

Неоднократное нарушение условий договора, как основание для досрочного расторжения договора аренды говорит само за себя, т. е. арендатор периодически нарушает различные условия договора аренды: сроки выплаты арендной платы, выплата арендной платы не в полном объеме и т. д.

Мы остановимся на таком основании как использование земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При обращении в суд с исковым заявлением Истец-арендодатель должен доказывать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от «24» марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см. п. 23 Постановления)

При этом необходимо помнить, что при обращении в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, Вам может быть отказано в удовлетворении заявленных требований, если в процессе будет установлено, что все существенные нарушения условий договора аренды устранены арендатором в разумный срок (см. последний абзац п. 23 того же Постановления).

Практика показывает, что разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате является срок от 5 рабочих дней.

Возникает вопрос: Какие факторы могут влиять на признание нарушений условий договора существенными?

По мнению ФАС Северо-Западного округа(Постановление от «31» августа 2006 года по делу N А56-48357/2005)для оценки существенности нарушений условий договора «могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…»

Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушений условий договора аренды, является факт передачи земельного участка в субаренду при наличии запрета на такую сделку.

ВАС РФ Определением от 16. 06. 2011 года №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08 отказал в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора Постановление ФАС Московского округа, который оставил в силе Решение суда первой инстанции, согласно которому, передача земельного участка в субаренду, если это запрещено договором аренды, является существенным нарушением условий договора.

Безусловным основанием для расторжения договора аренды является факт неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначение в течение трех лет подряд, если более длительный срок не установлен договором – Постановление ФАС Московского округа от 25. 11. 2009 NКГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351.

Основания для прекращения договора

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

• По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
• В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
• По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Со стороны арендатора

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

• Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
• Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
• Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

По инициативе арендодателя

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором , если имеется какое-то из этих условий:

• Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
• В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
• Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
• Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения)

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

• О наименовании;
• О реквизитах сторон и договора;
• Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
• О содержании требований.

В какой суд обращаться?

Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России. Существует правило:

1. Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
2. Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело согласно ст. 27 АПК РФ подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

• Для ИП – по месту постоянной регистрации.
• Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 ГПК РФ).

Составление иска

Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

1. Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
2. Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

В обоих случаях иск должен:

• Подаваться в письменной форме.
• Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
• Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
• Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

1. Копия договора.
2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Прекращение договора аренды земельного надела

Правоотношения прекращаются после установления судом утраты прав пользования землями со стороны арендатора и взимания арендной платы собственником участка, либо по взаимному соглашению.

Прекращение выплат

Обязательным условием возвращения земельного участка собственнику, является составление официального документа перехода прав ― акта приема-передачи. Согласно этому документу, арендатор передает объект аренды в состоянии, указанном в договоре. Кроме того, стороны должны провести сверку имущества находящегося на участке по предыдущему акту, согласно которому оно передавалось в пользование. Это могут быть строения, зеленые насаждения. Неуказанные в обязательстве появившиеся предметы не подлежат возмещению, если иное не было указано в договоре. По желанию собственника они могут быть уничтожены.

Если арендатор причинил ущерб участку в виде порчи или иного убытка, собственник имеет право потребовать возмещение материального ущерба. В случае ненадлежащей передачи земельного надела может быть возбуждено новое исковое производство. После подписания сторонами акта приема-передачи все выплаты прекращаются.

Для получения помощи при других обстоятельствах возникновения споров обратитесь к юристу.

Основания признания договора аренды недействительным

Недействительность договора аренды возможна только по основаниям, указанным в законе. Поэтому арендатор или арендодатель не вправе установить иные основания недействительности соглашения самостоятельно. Отдельно стоит отметить, что нарушения договора аренды не влекут его недействительность.

Основания для оспаривания договора аренды

Договор аренды может быть признан недействительным судом по следующим основаниям:

1. Нарушение требований законодательства или иных нормативных актов. В случае, если договор аренды содержит условия, противоречащие закону или иному обязательному для исполнения акту, то он может быть оспорен в судебном порядке со ссылкой на конкретную норму права. Например, закрепление в договоре аренды здания положений о том, что арендатор не имеет права пользоваться земельным участком, является нарушением правил статьи 652 ГК РФ, и, соответственно, основанием для оспаривания сделки.
2. Заключение договора аренды, предмет которого не соотносится с целями деятельности юридического лица.
3. Совершение сделки без получения согласия на то органов управления юридического лица, государственного или муниципального органа, третьего лица.
4. Подписание договора аренды от имени юридического лица его органом, представителем при отсутствии полномочий на осуществление таких действий. Так, необходимо проверять положения учредительных документов, актуальные доверенности.
5. Заключение договора аренды от имени юридического лица органом или его представителем в противовес интересам организации.
6. Совершение сделки лицом, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
7. По иску попечителя, заключенный ограниченно дееспособным лицом договор аренды может быть признан недействительным. Исключением из этого является случай, если указанное выше лицо правомочно совершать такие сделки.
8. Заключение договора аренды лицом:

• Не способным понимать значение совершаемых действий (но не являющимся недееспособным).
• Введенным в существенное заблуждение.
• Подверженным угрозам, обману, насилию, неблагоприятным обстоятельствам.

Следует отметить, что такие обстоятельства, чаще всего, сложно доказуемы. Однако, при наличии, например, вещественных доказательств или видеозаписи, признание договора аренды недействительным возможно.

Основания признания договора аренды ничтожной сделкой

Случаи ничтожности сделок также закреплены непосредственно в законе. Так, основания недействительности следующие:

1. Заключение договора аренды с условиями, противоречащими основам правопорядка и нравственности. Договор аренды, в данном случае, должен быть заключен не только в противовес нормам права и морали, но и базовым принципам правопорядка и общим понятиям нравственности.
2. Заключение мнимого договора аренды. Если взаимные права и обязанности по договору аренды лишь перечислены в тексте договора, а стороны фактически не планировали их исполнять, то в этом случае договор аренды считается ничтожным.
3. Заключение договора аренды, если стороной или ее представителем является лицо, признанное недееспособным в установленном законом порядке на основании наличия психического расстройства.
4. Если одной из сторон договора аренды является лицо, возраст которого меньше четырнадцати лет, то такая сделка ничтожна. Однако существует исключение из указанного выше общего правила. Так, по требованию законных представителей такая сделка может быть признана судом действительной, если заключена в целях получения выгоды малолетним.

Следует отметить, что признание договора аренды незаконным достаточно сложная в доказывании процедура. Поэтому рекомендуем обращаться за помощью к юридическим компаниям.