Как сдать землю в аренду и грамотно оформить сделку?

Дополнительные особенности

Если гражданин хочет перевести в собственность земельный участок, рекомендуется учесть его предназначение. Это отразится на возможности выполнения процедуры.

Земля предоставлялась под ИЖС

Если нужно перевести в собственность участок под ИЖС, администрация одобрит заявку в случае нахождения на территории капитального жилого дома. Необходимо оформить его в собственность. Устанавливается и ряд ограничений. На участке не должно быть больше одного жилого дома. Недопустимо возведение строений, превышающих 3 этажа.

Если постройка не соответствует требованиям, можно попытаться согласовать ее, обратившись в местную администрацию. Туда направляется заранее подготовленный проект. Строение должно быть капитальным. Необходимо наличие прочной связи с землей и невозможность демонтажа или сборки без несоразмерного ущерба и изменения основных характеристик строения.

Необходимо наличие регистрации в регионе предоставления участка. Продолжительность должна составлять минимум 5 лет на момент подачи заявления. Претендовать на получение имущества имеют право специалисты, приехавшие на работу в сельскую местность

Важно наличие бессрочного трудового договора с местной администрацией

В вышеуказанных ситуациях договор аренды оформляется на 3 года. В течение этого периода необходимо построить недвижимость и ввести ее в эксплуатацию. Затем производится переоформление.

Принимать решение о передаче имущества в собственность будет местная администрация. Получив бумаги на дом, потребуется подать заявление. Если нужно выкупить участок в аренде, цена устанавливается на уровне 2,5% от кадастровой стоимости. Это выгодная сделка. Если выполняется первичное обращение, недвижимость предоставят бесплатно.

Участок предназначен для ведения ЛПХ

В категорию включают участки, предназначенные для ведения приусадебного хозяйства. Допустимо возведение жилого дома, бытовых зданий и иных построек. Строительство не требует предварительного согласования. Дом удастся зарегистрировать. Лицо сможет проживать в нем на постоянной основе. Если земля выделена под ЛПХ, жилые здания должны занимать не более 10% от площади участка.

Сегодня допустимо получение земли под ЛПХ в собственность без проведения аукциона. Цена зависит от кадастровой стоимости. Получить участок имеют право физические и юридические лица. Необходимо выполнение следующих условий:

• договор аренды заключен минимум на 3 года;
• заявление было передано в администрацию до истечения срока действия аренды;
• арендатор не допускал нарушения условий договора.

В ряде регионов фермеры могут получить землю под ЛПХ бесплатно. Норма действует в Псковской, Сахалинской и Саратовской областях.

Арендуемый надел входит в состав СНТ или ДНТ

Право на перевод земли в собственность предоставляется, если на участке присутствует хозпостройка, баня или дача. Строение должно быть оформлено официально.

Если лицо состоит в огородническом, дачном или садовом кооперативе, до 1 марта 2026 года можно воспользоваться так называемой дачной амнистией. Способ упрощает оформление земли сельхозназначения. Капитальное строение на земле СНТ или ДНТ возвести нельзя. Накладывается ограничение на высоту заборов, габариты дома и используемые материалы. Если участок предназначен для огородничества, возведение построек недопустимо.

Гражданин или компания используют землю сельхозназначения

Право на выкуп земли сельхозназначения возникает, если арендатор использовал ее в течение от трех лет по целевому назначению. Потребность в возведении зданий отсутствует. Воспользоваться правом могут физические или юридические лица.

В течение установленного периода нужно использовать участок полностью. Если лицо обрабатывает лишь часть площади, свойства оставшейся земли будут ухудшаться. В этом случае участок изымут. Перевести недвижимость в собственность не удастся.

Если вам нужна индивидуальная консультация, обратитесь к нашему юристу по земельным вопросам.

Видео:

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
   • кадастрового номера;
   • адреса;
   • площади.

   Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

• Проверка срока действия договора аренды
• Проверка арендной платы
• Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
• Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
• Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

• отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
• отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
• наличие временного обременения;
• другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Где можно получить помощь в данном деле

Как Вы, возможно, уже заметили, разобраться во всех тонкостях земельного законодательства обывателю крайне сложно. Вполне естественно, что у Вас может возникнуть желание обратиться за помощью в оформлении земельного участка в аренду

Услуги по сбору документов и оформлению бумаг оказывают все адвокатские конторы, так что, Вам следует ориентироваться на стоимость работы специалиста и, что более важно, его послужной список

Кроме того, при аренде муниципальных территорий, потребуется такая услуга как межевание. Доверять ее нужно лишь проверенным фирмам, имеющим опыт в этом деле и предоставляющим гарантии.

Документы для сдачи в аренду дачного участка

Арендодатели часто жалуются на халатность и небрежность нанимателей: испорченное имущество, сломанная техника и мебель, неоплаченные счета и рента. Чтобы защитить себя от таких неприятностей необходимо изучить паспортные данные будущих жильцов. Сделав ксерокопию паспорта, Вы при необходимости можете взыскать убытки за испорченное имущество, обратившись в полицию и суд.

Таким образом, для составления договора аренды дачи, следует собрать такие документы:

• паспорт;
• свидетельство, подтверждающее право собственности на дачный дом сам участок;
• при наличии нескольких хозяев — доверенность от других владельцев арендуемого коттеджа.

Важно! Чтобы не совершить ошибку и не стать обманутыми мошенниками с поддельными документами, следует удостовериться в их действительности и правдивости. Для этого воспользуйтесь специальным сервисом https://guvm.mvd.ru/  на сайте Федеральной миграционной службы России в разделе “Проверка документов”.

Как составить договор аренды участка

Гражданином при заключении договора должны быть учтены несколько важных условий, при отсутствии которых договор может быть признан недействительным. Договор должен содержать сведения о местоположении земельных участков, их целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, которые точно идентифицировать участки. Время аренды и возможность передачи участка в собственность, также должно быть указано в договоре.

Договором определяется и размер арендной платы, величина которой определяется дополнительным соглашением между сторонами. Если такого соглашения нет, то арендатор обычно оплачивает арендную плату частями, каждый квартал или каждый месяц. Случается, что на арендованной земле находятся какие-либо строения или сооружения. В таком случае часть арендной платы за земельный участок перечисляется на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.

Порядок действий

Для сдачи территории в наем предусмотрен порядок действий, он включает в себя следующие шаги:

1. Поиск территории. Если кадастрового номера у земли нет, в муниципальный орган подается заявление на предварительное согласование. Указываются:

   • личные и паспортные данные,
   • местонахождение участка,
   • цель аренды.

   Если заявление одобрят, переходят к заключению соглашения.

2. Передача земли в наем. Возможны 2 варианта: с согласованием и без. В первом случае будущему арендатору предоставляют сведения о владельце участка и потенциальных арендаторах. Если их нет, приступают к согласованию. Во втором случае собственник земли объявляет о проведении торгов (за 1 месяц до начала).
3. При согласовании наймодатель проводит межевание, подав заявление в районный земельный комитет. Специалист службы делает замеры, оформляет документ. С полученными бумагами арендатор посещает Кадастровую службу для постановки земли на учет. На руки ему выдают кадастровый план.Если процедура проводится без согласования, арендатор подает заявку на участие в аукционе, вносит задаток. В случае выигрыша подписывается договор аренды.
4. Подписание соглашения. В договоре указываются:
   • данные о сторонах;
   • дата оформления;
   • описание участка;
   • срок найма;
   • размер и порядок оплаты;
   • целевое назначение территории;
   • условия расторжения и обязанности участников сделки.

   По желанию сторон договор заверяется у нотариуса.

5. Регистрация соглашения. Если сроки найма менее 1 года. Необходимости в регистрации нет.

Чтобы зарегистрировать договор аренды, понадобятся справки:

• паспорт заявителя с копией;

• акт приема-передачи в двух экземплярах;
• кадастровый план участка с заверенной копией;
• договор найма в двух экземплярах;
• акт территории с границами (межевание);
• разрешение сотрудника исполнительной службы о месте размещения объекта;
• бумаги об отсутствии ограничений на участок;
• квитанция об оплате пошлины.

Подаются оригиналы и копии.

1. Скачать бланк договора аренды ЗУ
2. Скачать образец договора аренды ЗУ

Аренда участка без торгов: алгоритм и нюансы заключения договора

Первый вопрос, который встает перед будущими арендаторами — к кому обращаться, если собственником земли является государство?

Значит, в муниципалитет, на чьей территории находится желанный вами участок, и надо будет писать заявление. Вся процедура состоит из семи этапов.

Этап 1: поиск незанятого участка

Свободная земля — это участок, который не стоит на кадастровом учете. Найти его можно, если зайти на карту Росреестра, которая выложена в публичном доступе на их сайте. Если доступа в интернет нет, придется обращаться в офис Росреестра. Сама процедура поиска проходит вручную.

Этап 2: составление схемы

Вам понадобится сделать схему, на которой будет показано расположение вашей будущей земли на кадастровом плане. Если вы кадастровый инженер, то, без сомнения, справитесь с работой самостоятельно.

Если же нет, то такого специалиста нужно будет найти. Возможно, если первый этап прошел не совсем удачно, кадастровый инженер подскажет вам, где искать участок.

Составление схемы обойдется вам от 500 до 2000 рублей.

Этап 3: подача заявления о согласовании

Туда вы пишите обращение о предварительном согласовании, по которому вам должны будут предоставить земельный участок.

В этом заявлении нужно будет указать:

• кадастровый квартал;
• цель, для которой вам понадобилась земля;
• текст обращения, где вы просите предоставить вам участок без проведения аукциона.

Обязательно приложите к заявке схему, полученную у кадастрового инженера, а также копию паспорта (страница с вашей пропиской тоже нужна).

Если вы хотите сэкономить, то указывайте в качестве цели огородничество — цена аренды будет ниже, чем для земли под ИЖС или ЛПХ, и выкупать в собственность участок тоже будет дешевле.

Позже вы сможете бесплатно сменить цель использования на жилищное строительство.

Ваше заявление будут рассматривать до 30 дней. Муниципалитету нужно это время, чтобы опубликовать информацию о предоставлении земли на своем официальном сайте.

Если за это время никто из граждан не выказал желания участвовать в торгах, а других причин отказа (неполный перечень документов, неправильная схема или сомнения в достоверности информации) нет, то вы получите от районного главы постановление.

Возможен, конечно, и такой вариант развития событий: другие предприимчивые граждане одновременно с вами подают свои схемы земельных участков, причем границы этих предполагаемых участков совпадают или пересекаются.

Тут действует порядок живой очереди: тот, кто подал обращение позже, ждет, пока будут рассматриваться заявления, поданные ранее.

Этап 4: постановка на учет

Вам понадобится схема и постановление от муниципалитета. С этими документами вы снова идете к кадастровому инженеру, чтобы он оформил кадастровый паспорт, межевое дело и поставил новый земельный участок на учет. Процедура займет 10 дней и будет стоить около 6000 рублей.

Этап 5: подача заявления об аренде

В администрации нужно будет составить заявление на имя районного главы, в котором вы попросите предоставить вам участок земли в аренду. Не забудьте взять с собой все полученные на прошлых этапах бумаги.

Этап 6: заключение договора

Договор аренды в течение 30 дней готовит муниципалитет, и в нем есть все типичные пункты: реквизиты, права и обязанности арендатора и арендодателя, установление арендной платы, условия расторжения. У вас будет еще месяц на то, чтобы ознакомиться с условиями и подписать его.

Чтобы договор имел законную силу, в нем должны быть указаны:

• кадастровый номер земельного участка;
• площадь в квадратных метрах и размер;
• цель аренды;
• способ, которым вы будете вносить арендную плату;
• условия эксплуатация участка, если есть своя специфика.

Последний пункт означает, например, что если участок находится на береговой зоне реки или озера, то другие люди должны иметь свободный доступ к водоему.

Или обеспечение прохода на участок работников охраны в случае охраняемой зоны.

Договор нужно будет подписать в трех экземплярах и оплатить аренду на 6 месяцев вперед.

Этап 7: регистрация договора

Чтобы договор аренды имел законную силу, его надо зарегистрировать в Росреестре.

Для этого нужно подать (по почте или в МФЦ) следующие документы:

• 3 экземпляра арендного договора;
• постановление районного главы о выделении участка земли для ваших целей;
• паспорт;
• квитанцию, которую вам выдадут после уплаты госпошлины.

С этого момента вы станете полноправным арендатором земельного участка, избежав участия в аукционе и сэкономив денежные средства.

Порядок оформления продажи части земельного участка

Продажа проходит в несколько этапов. Сначала выделяют долю и ставят её на учёт в Кадастровой палате. После этого выставляют землю на продажу, находят покупателя и заключают договор.

Этапы проходят с некоторыми различиями. Нюансы зависят от того, сколько собственников у изначального участка: один или больше.

Внимание! Для дачных участков не всегда оформлено право на землю. Если есть только свидетельство о членстве в СНТ, сначала нужно оформить участок в собственность. ДО марта 2031 года действует «дачная амнистия»

Права оформляются в упрощённом порядке. Достаточно иметь садовую книжку, документ о предоставлении участка и провести межевание с соседними

ДО марта 2031 года действует «дачная амнистия». Права оформляются в упрощённом порядке. Достаточно иметь садовую книжку, документ о предоставлении участка и провести межевание с соседними.

Разделение земли, находящейся в собственности у нескольких владельцев

Есть два способа раздела: по договорённости или в судебном порядке. В первом случае владельцы договариваются между собой:

• о самом факте раздела;
• где именно провести границы.

Важно учитывать требования к создаваемым участкам, иначе раздел не зарегистрируют. Эти меры направлены на то, чтобы землёй в дальнейшем можно было пользоваться с учётом её назначения. Соблюдаются такие правила:

Соблюдаются такие правила:

• Новый участок не может быть меньше минимально разрешённого (этот параметр зависит от категории земли и района).
• Если есть жилой дом или другие строения, сохраняется возможность использования. Это означает, что соблюдается минимальное расстояние до границ участка, есть проход к зданию и т. п.
• На некоторые участки накладываются обременения. После выделения должна сохраняться возможность их использования.
• Участок делят так, чтобы не было вклинивания, чересполосицы и т. п.

Мало просто договориться, нужно обозначить, где границы проходят на земле. Такая процедура называется межевание. Для неё приглашают квалифицированного специалиста, независимого или работающего в составе ООО.

Совладельцы заключают соглашение о выделении доли, который заверяется нотариусом. Документ регистрируется в Росреестре. Собственникам выдаются выписки с информацией о новых участках.

Также читайте

Если договориться о разделе не удаётся, приходится обращаться в суд. При рассмотрении дела учитывается, можно ли разделить землю в соответствии с требованиями закона.

Если участок достаточно большой, а выделяется половина или треть, проблем обычно не возникает. При маленьком наделе или незначительной доле размер выделяемого участка получается меньше минимальной площади. Тогда выделение заменяют выплатой стоимости этой части земли.

Совладельцы участка имеют преимущественное право выкупа. Сначала предлагают землю им. Если собственники отказались или не выкупили долю в течение месяца, можно продавать её посторонним. Но условия не должны меняться, иначе сделку можно будет признать недействительной.

Договор купли-продажи обязательно содержит такие пункты:

• Ф.И.О. и паспортные данные продавца;
• те же сведения о покупателе;
• информация о доле: кадастровый номер, площадь, расположение, категория и вид использования;
• основание права собственности (выдел доли) и дата регистрации;
• стоимость и срок оплаты.

К документу прикладывается письменный отказ от покупки владельцев других долей или доказательства того, что им отправлялись уведомления. Передача земли оформляется передаточным актом, который прилагается к договору.

Документы заверяются нотариусом. Юрист направляет один экземпляр в Росреестр. После этого новый владелец может получить выписку, которая подтверждает его право собственности.

Договор купли продажи доли земельного участка

Скачать договор купли-продажи земельной доли

Выделение участка из общего надела

Когда собственник один, продажа доли проходит намного проще. Сначала выделяется необходимая часть. Процедуры межевания и регистрации остаются обязательными, но ничьё согласие получать не надо.

На обе части делимой земли распространяются все требования закона. Должны получиться участки не меньше минимальной нормы, не разорванные, с сохранением возможности пользоваться постройками и обременениями.

Согласие на продажу также оформлять не надо. В остальном сделка проходит по тем же правилам, что и в предыдущем случае.

Как составить договор аренды дачного участка

Когда требуемый наниматель наконец найден, следует заняться собиранием и проверкой документов, а также составить договор аренды дачного участка с домом.

Важные моменты, отражающиеся в договоре:

• начало действия и продолжительность срока аренды;
• стоимость аренды и порядок уплаты;
• регламент посещения арендодателем, сдаваемого дома (частота и необходимость предупреждения);
• разрешение на содержание домашних животных;
• правила пользования мебелью и техникой, находящимися в доме;
• условия устранения коммунальных и других технических неполадок.

Важно! Составьте и подпишите акт приема/передачи жилья с подробным перечнем или фото всех вещей, мебели, бытовой и садовой техники, их внешнее и техническое состояние.

Как оформить договор аренды дачного участка?Продолжительность действия и условия досрочного расторжения договора должны обязательно прописываться в документе. Договор аренды дачного участка хозяин может досрочно расторгнуть при несвоевременной арендной плате (два и более раза) или при разрушениях и нанесении вреда сдаваемому жилью нанимателями. Также следует прописать вариант досрочного прекращения аренды хозяином дома. В таком случае нанимателя предупреждают за один месяц, который позволяется ему прожить в доме бесплатно либо возвращается сумма оплаты за месяц.

Стоимость аренды и порядок уплаты запрещается изменять в одностороннем порядке. Также помните о необходимости прописания формы передачи денег за аренду (счет в банке, личная встреча на территории дома или другом месте).
Необходимо прописать условия оплаты коммунальных услуг:

• владелец платит за коммунальные услуги, а наниматель — за телефон, электричество и воду;
• все расходы оплачивает съемщик.

Важно! Составьте список лиц, проживающих на даче вместе с нанимателем. Это оградит и убережет жилище от вселения толпы родственников или знакомых арендатора, а то и обустройства лагеря или притона.. Соглашение должно закреплять право на продукцию, произведенной на участке (овощи, фрукты, ягоды) за нанимателем или хозяином

Соглашение должно закреплять право на продукцию, произведенной на участке (овощи, фрукты, ягоды) за нанимателем или хозяином.

Дополнительно оговаривается разрешение на содержание домашних животных и возмещение убытков, причиненных питомцами.