Все самое важное о предоставлении земельного участка в аренду: законы, сроки, порядок

Как взять землю в аренду

Для начала следует найти участок, который хотелось бы взять в аренду. Получится или не получится получить такой участок земли, который соответствует запросам, неизвестно. Но следует попробовать. Возможно, даже необходимо было бы наметить себе план действий.

1

При поиске нужного земельного участка следует уделить внимание его инфраструктуре:

• какие и в каком состоянии, находящиеся рядом дороги;
• есть ли поблизости магазины, школы, необходимые государственные и иные учреждения (что кому необходимо в первую очередь);
• конечно же, в первую очередь стоит узнать о наличии, а если нет, то о возможности подключения коммуникаций (вода, газ, электричество).

2. Если найдено искомое, то тогда в муниципалитете можно поинтересоваться статусом земли. И только когда будет известно о наличии и отсутствии собственников, пишется заявление о предоставление земельного участка в аренду. В заявлении указывается адрес участка, для чего он нужен и на какой срок.

3. Местные муниципальные органы власти рассматривают вопрос о прошении земли в аренду и в случае положительного решения публикуют сообщение в средствах массовой информации или на собственном сайте в интернете. Делается это для того, чтобы любой претендент на эту землю мог участвовать в конкурсе на право аренды.

4. Иногда устраивается аукцион на арендуемый участок. Когда все правила и сроки соблюдены и больше заявок нету, участок предоставляется в аренду лицу первому подавшему на него заявку.

5. Завершается всё подписанием необходимых документов об аренде земли у государства. Впоследствии можно будет переоформить эту землю в собственность, если у государства нет на неё других планов.

6. Весь процесс занимает не очень много времени. Поэтому предварительно надо подготовиться, изучив законодательство, чтобы не было никаких неожиданностей.

7. После этого следует этап похождений по кабинетам чиновников для получения разрешения на строительство.

8. Завершается список строительством того, на что бралось разрешение.

Переуступка права аренды

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе в залог, и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду, но с уведомлением арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, и подлежит государственной регистрации. При передаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Договор субаренды действует не дольше, чем до окончания срока действия основного договора аренды. Согласно ст. 615 ГК РФ к договору субаренды применяются правила, предусмотренные для договора аренды, если иное не установлено специальным законодательством.

В.А.Евсегнеев

К. ю. н.,

доцент

Санкт-Петербургского государственного

архитектурно-строительного университета

Оформление отрицательного решения административной комиссией

После передачи заявления и пакета прилагаемой документации, материалы рассматриваются на предварительном согласовании не дольше 5 дней. Если этап предварительного согласования предоставления земельного участка пройден, пакет документации передаётся на рассмотрение административной комиссии. Если нет – он возвращается заявителю с приложением мотивированного решения об отказе.

Согласно нормам п.17 статьи 39.15 ЗК РФ, такой документ должен быть составлен в письменном виде, быть обоснованным и содержать исчерпывающий перечень причин, повлекших отказ. В нём обязательно должны быть указаны следующие сведения:

1. Реквизиты принятого от гражданина заявления с перечнем приложений.
2. Сведения о лице, ответственном за принятый отказ от рассмотрения, с указанием должности, фамилии и инициалов.
3. Сведения о заявителе, которому адресован документ.
4. Причины отказа в принятии заявления в производство.
5. Дата составления, подпись исполнителя и руководителя земельного отдела администрации.

Если оно двинулось дальше, то вопрос будет рассматриваться административной комиссией на публичных слушаниях. Заявитель может узнать дату назначения слушаний и явиться на заседание. По факту рассмотрения его вопроса будет вынесено решение комиссии, оформленное протоколом. Его выдадут в форме выписки из протокола по вопросу, касающемуся заявителя.

Справка: Документ с отказом выдаётся только в руки заявителю под роспись, при предъявлении паспорта.

Способы получения земли в аренду

Чтобы получить земельный надел в пользование и оформить соответствующее соглашение, необходимо обратиться напрямую к собственнику. Для этого необходимо написать подробное заявление и подготовить комплект документов.

Как арендовать землю у администрации города? Это можно сделать следующими образом:

• без торгов;
• через торги.

Каждый из способов имеет свои особенности.

Без торгов

Процедура аренды земли у администрации без проведения аукциона такова:

1. Заявление вместе с комплектом документов подаётся в местную администрацию.
2. В течение 30 дней оно должно быть рассмотрено. Если приходит отказ, то он должен быть оформлен в письменной форме со ссылками на действующее законодательство. Если принято положительное решение, то нужно приступать к следующему шагу.
3. Заявителю выдают на руки письменное постановление о выделении заявленного надела.
4. Если земля не состоит на кадастровом учёте, необходимо заняться этим.
5. Если кадастровый номер уже присвоен, то нужно подписать договор аренды и зарегистрировать право пользования.

С торгами

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, может происходить через официальные торги. Тогда необходимо подать официальную заявку через электронную площадку проведения аукциона. На этой платформе аккумулируются все официальные торги, предметом которых является недвижимость (любой объект любое вещное право).

Заявка подаётся в электронном виде, поэтому необходимо пройти процедуру регистрации. После этого будет создан личный кабинет, с помощью которого можно будет управлять своими заявками и процессом торгов относительно интересующего объекта.

Подав документы в электронном виде, необходимо подать в местную администрацию бумажный комплект. В него входят:

• копия основного документа заявителя;
• платёжный документ, подтверждающий тот факт, что заявитель внёс задаток, являющийся обязательный условием участия в аукционе.

Победителем будет объявлен тот участник, который предложит большую арендую плату за конкретный участок земли. Для того чтобы торг состоялся, необходимо наличие минимум 2 участников. Если он будет один, то аукцион завершится, едва начавшись. Единственный участник будет признан победителем, ему вручат уведомление на руки.

После того, как победитель получит на руки на уведомление, он начинает готовить тот же комплект документов, который необходим для оформления аренду без торгов.

Для юридических лиц

Аренда земельного участка у муниципалитета юридическим лицом происходит с целью получения прибыли. Как правило, под бизнес. Но есть разграничение земель:

• для получения прибыли;
• для производственных целей.

Если арендатору нужно, чтобы земля приносила прибыль, то нужно брать в пользование тот участок, на котором разрешено строительство торговых объектов. Если  же нужно удовлетворить производственные цели, то нужно брать надел под строительство фабрики или завода.

Отсюда различные требования к самим арендаторам. Если на участке земли планируется построить фабрику, то нужно будет представить администрации полную информацию о типе отходов, выручке, типе производимой продукции и прочее.

Если же на участке планируется возвести объект с целью получения коммерческой составляющей, то нужно будет приложить копию Устава основного арендатора. Этих сведений собственнику будет достаточно. Потом возможна субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Для физических лиц

Аренда муниципальной земли гражданами происходит с целью ведения садоводства или огородничества или для достижения прочих сельскохозяйственных целей. Это возможно с торгами и без проведения таковых.

Участие в открытых торгах для граждан возможно на общих основаниях.

Основания для образования участка

Образование участков из земель, принадлежащих государству, осуществляется согласно следующим документам:

• проект межевания земли, утвержденный согласно ГРК РФ;
• документ, отражающий месторасположение, границы и площадь участка;
• схема местоположения участка на кадастровом плане (если отсутствует проект межевания).

Проект межевания территории

Образование участка осуществляется согласно проекту межевания:

• из участка, выделенного на комплексное основание местности;
• из участка, выделенного НКО, сформированной лицами для ведения дачного хозяйства и садоводства либо для ведения дачного хозяйства прочим юрлицам;
• в пределах территории, относительно которой заключено соглашение о ее развитии;
• в пределах элемента планировки, занятого многоквартирными зданиями;
• для строительства линейных объектов федерального или регионального значения.

Проектная документация о местоположении и границах

Подготовка схемы ЗУ осуществляется в виде электронного документа. Подготовка на бумажном носителе допускается, если участок выделяется без проведения торгов.

При подготовке схемы учитываются:

• утвержденная документация территориальной планировки;
• правила строительства и землепользования;
• проекты планировки местности;
• положения об особо охраняемых природных объектах;
• наличие местности с особыми условиями использования земли;
• земли общего пользования;
• красные линии;
• границы участков;
• расположение построек и объектов незавершенного строительства.

Схема содержит:

• условный номер каждого участка (если образуются два и более участка);
• площадь участка;
• координаты точек границы участка;
• границы формируемого участка;
• информация об утверждении.

Требования к подготовке схемы утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 27 ноября 2014 года №762. Подготовкой занимается орган государственной власти или МСУ.

Подготовка проводится на основании следующих документов:

• утвержденный документ территориального планирования;
• проект противопожарной защиты;
• проект планировки территории.

Подготовка схемы при помощи официального сайта производится за плату. Если схему готовят органы государственной власти и МСУ, плата не взимается.

Утвержденная схема расположения

Решение об утверждении схемы заменяет (в случае выделения земли без аукциона):

• решение о предварительном согласовании месторасположения объекта;
• решение об образовании участка.

Утвержденное решение направляется в орган кадастрового учета. Информация, представленная в решении и схеме, отображается на кадастровых картах.

Основания для отклонения в пользовании наделом земли

Если заявитель претендует на приобретение надела, принадлежащего местной администрации, без проведения торгов, то ему следует подать заявление в департамент по землеустроительным работам. Это заявление будет рассматриваться административной комиссией на публичных слушаниях, по нему примется соответствующее решение.

Чтобы решение было положительным, заявителю потребуется собрать пакет документации, которая отражает текущие обстоятельства, позволяющие ему получить землю без участия в торгах. Эти же причины следует указать в заявлении. На усмотрение уполномоченной комиссии по заявлению будет принято положительное или отрицательное решение.

Основания для отказа в пользовании земельным участком должны соответствовать нормам статьи 39.6 ЗК РФ. В них входят следующие причины:

1. Лицо, претендующее на приобретение ЗУ без участия в торгах, не имеет такого преимущества.
2. Указанный в заявлении надел уже передан третьему лицу на правах постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Кроме случаев обращения в муниципалитет правообладателя участка.
3. Указанный в заявлении надел принадлежит садовому товариществу или иному НКО, объединившему землевладельцев. Кроме случаев, когда с заявлением обратился член товарищества.
4. Указанный в заявлении участок выделяется по программе освоения земель под ИЖС. Кроме случаев обращения с заявлением члена, входящего в НКО, занимающееся освоением земель. Или – учредителя такого НКО.
5. На участке расположено капитальное строение, в том числе – незавершённое, принадлежащее физическому или юридическому лицу, или – местному исполкому. Кроме случаев, когда обратился владелец строения.
6. ЗУ изъят из оборота или ограничен в обороте.
7. ЗУ зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
8. В зоне расположения надела планируется проведение работ федерального или муниципального значения.
9. Массив, в который входит данный ЗУ, выставлен на аукцион, информация о лотах была размещена согласно правилам аукциона.
10. Сведения о кадастровых и технических характеристиках не совпадают с фактическим положением дел.

Основания отказа в предоставлении аренды земли без торгов

   Фактически в случае если Вы претендуете на земельный участок, на котором у Вас уже имеются зарегистрированные объекты недвижимости, единственным основанием для отказа в предоставлении аренды земли без торгов, может служить предоставление неполного и ненадлежащего комплекта документов. Или же неверно оформленного заявления. 

   В условиях же, когда, вы намерены приобрести свободный участок в аренду, перечень оснований для отказа увеличивается:

• Со дня публикации извещения о намерении передать земельный участок в аренду, в уполномоченный орган поступили такие же заявления. В данном случае приобретение участка возможно не иначе как посредством проведения торгов
• Вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует целям его предоставления
• В отношении земельного участка, уже ведутся работы по его передачи третьим лицам по ранее поданным заявлениям

   Если участок еще не одобрен и его только предстоит сформировать, то заявитель может столкнуться со следующими проблемами:

• В период предварительного согласования границ земельного участка, также поступило заявление лица, намеренного приобрести указанный земельный участок
• Предполагаемый к образованию земельный участок, расположен в зоне, в которой не допускает возведение ИЖС
• На участке расположены не зарегистрированные строения и/или сооружения

Аренда участка для сенокошения, выпаса, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства.

Арендовать земельный участок по данному основанию может только гражданин.

Организации и КФХ получить в аренду участок по этому основанию не могут.

Точное описание данного основания для аренды участка без торгов содержится в подпункте 19 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Взять землю в аренду допускается только для 4-х целей:

• сенокошение,
• выпас сельскохозяйственных животных,
• под огород,
• ведение ЛПХ на земельном участке, расположенном за границами населенного пункта.

Иногда чиновники отказывают в аренде участка под огород, по причине того, что земля находится в границах населенного пункта, а не за его пределами.

Подобный отказ в аренде участка незаконен, потому что условие о расположении участка за пределами населенного пункта относится только к ЛПХ.

Документы для выкупа земельного участка

  Для выкупа земельного участка, таким образом, заинтересованному гражданину нужно пройти несколько этапов, на каждом из которых возникает необходимость предоставления в уполномоченные органы различной документации.

Для выкупа земельного участка, то есть участия в аукционе, нужно предоставить:

Заявку на участие по специальной форме. В заявке нужно указать реквизиты лица для возвращения задатка. При этом, один заявитель может подать только одну заявку.
Копию паспорта или иного документа, которым удостоверяется личность заявителя
Платежные документы, подтверждающие внесение задатка за участие

Стоит обратить особое внимание, что основанием в допуске к аукциону является не отсутствие платежного документа, а непоступление денежных средств на специальный счет организатора на момент рассмотрения заявки. Необходимо позаботиться о формировании заявки, оплатив задаток заблаговременно до дня окончания приема документов.

   Организатором аукциона не может запрашиваться дополнительная документация для допуска к участию в аукционе.

   За пять дней до даты, на которую назначено проведение аукциона, прием документов прекращается. До дня окончания приема заявок можно так же отозвать свою заявку.

Арендная плата

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований, устанавливаются соответственно Правительством РФ, региональными или муниципальными органами. Порядок определения и условия внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договором (ст. 65 ЗК РФ).

Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. При этом налоговые платежи являются обязанностью собственника земельного участка.

Размеры арендной платы за земельный участок предопределяются многими факторами: размером участка, его кадастровой оценкой, местом расположения по его природным условиям и благоустройству, наличием на нем значимых для хозяйственной деятельности природных и других объектов.

Законодательством предусматриваются условия изменения арендной платы: по соглашению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, а также возможность установления сроков пересмотра арендной платы.

Документы для получения аренды земельного участка без торгов

   Опять же в зависимости от оснований предоставления земельного участка без торгов, пакет необходимых документов, будет отличаться. Рассмотрим каждое основание и необходимый под него комплект документов в отдельности:

Предоставление аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения:

1. Заявление о предоставлении земельного участка
2. Выписка из ЕГРН в отношении участка, на котором расположено строение
3. Правоудостоверяющий документ на объект недвижимости. Таковым документом является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН

При предоставлении земли без проведения торгов для стройки:

1. Заявление
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок

   Но что делать, если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете? А предполагаемое место строительства, Вы выбрали произвольно, исходя из понравившейся Вам местности? В таком случае перед подачей заявления на предоставление земельного участка, Вам необходимо представить орган:

1. Заявление о предварительном согласовании земельного участка
2. Схему расположения земельного участка. Указанная схема оформляется кадастровым инженером

   В случае одобрения схемы земельного участка, и отсутствия заявлений заинтересованных лиц, также намеренных приобрести данный земельный участок в аренду, вы должны будет провести кадастровые работы по образованию земельного участка. И уже только потом подать заявление на его предоставление. 

Порядок оформления нового договора аренды без проведения торгов

Чтобы продлить аренду посредством заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, Вы как арендатор должны проделать следующее:

За 3 месяца до окончания срока действия договора необходимо обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым был заключен договор аренды ранее, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов.

Заявление может быть Вами подано посредством личного обращения в орган государственной власти или муниципалитет; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте соответствующего органа государственной власти или администрации в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет Единого портала Госуслуг (http://www.gosuslugi.ru).

К заявлению необходимо приложить копию действующего договора аренды.

Также в заявлении обязательно укажите на Ваше намерение продлить договор аренды и основания предоставления земельного участка без проведения торгов «Подпункт пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

При обращении в уполномоченные органы с заявлением о приобретении прав на земельный участок без проведения торгов необходимо руководствоваться Приказом Минэкономразвития РФ от 12.01.2015 г. № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

• В срок не более 30 дней со дня поступления Вашего заявления о предоставлении земельного участка в аренду без торгов уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления должен:
  • либо подготовить проект договора аренды земельного участка в 3-х экземплярах, подписать и направить Вам для подписания;
  • либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных . В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Вы должны в 30-дневный срок со дня получения подписать направленный Вам проект договора и представить его в муниципалитет.

Договор аренды земельного участка, заключенный сроком на 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому после заключения договора аренды одной из сторон договора необходимо обратиться в Ростреестр с заявлением о государственной регистрации договора, с приложением такого договора аренды (не менее чем в 2-х экземплярах).

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды земельного участка составит 2000 рублей в случае обращения физического лица, 22000 рублей – в случае обращения юридического лица. Органы государственной власти и местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.

После проведения государственной регистрации заявитель получит экземпляр договора аренды земельного участка с отметкой о проведенной регистрации – специальной регистрационной надписью.

Остались вопросы? Можете обратиться за помощью к специалисту, для этого воспользуйтесь нашим сервисом.

Вам также может быть интересно:

Как оформить право собственности на земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе?

Категории земель, на которых нельзя ничего возводить

Земли, не предусматривающие строительство, преимущественно выделяются из группы земель с/х-предназначения.

К ним также принадлежат особо охраняемые территории и зоны, относящиеся к водному и лесному фондам.

Эти земли используются по их прямому назначению, что отображено в самом их названии. Выделяемые земли не допускают капитальное строительство и могут выделяться для таких целей:

• садоводство;
• огородничество;
• озеленение;
• организация пляжей, парков, зон отдыха, детских площадок;
• ведение ЛПХ;
• раскопки с целью добычи ценных ресурсов;
• сооружение полигонов;
• организация мест для открытого складирования каких-либо материалов.

Порядок оформления

Договор на предоставление в пользование имеет также типовую форму и не подлежит изменению, поскольку в роли собственника надела выступает государство. В отдельных случаях юридические лица предпринимают попытки некоторой корректировки, отражаемой в отдельных дополнениях к основному документу.

Однако такие изменения не производятся, поскольку текст договора составлен четко в соответствии с действующим на момент заключения договора законодательством и будет изменен только при внесении каких-либо поправок в сам закон.

Договор на безвозмездную эксплуатацию оформляется в печатном виде и обязательно проходит регистрацию для того, чтобы сделка была юридически закреплена и переход права собственности произошел на основании нормативных актов и законодательных норм.

Документ должен состоять из следующих частей:

• преамбулы – в ней указываются данные сторон договора – государственной организации, которая выступает в роли ссудодателя и лица или организации, какая является ссудополучателем;

• предмета договора. В данном разделе подробно указывается характеристика предоставляемого участка, указывается его точный адрес и кадастровые данные;

• права сторон соглашения и их обязанности;
• порядок получения (передачи) участка;
• основные моменты эксплуатации. В большинстве случаев данный пункт содержит правила землепользования, которые должны соблюдаться;
• обстоятельства, относящиеся к непреодолимой силе, которые могут помешать сторонам исполнить условия договора, а также возможные варианты действий в подобных ситуациях;
• реквизиты сторон договора и их подписи;
• приложение, в котором указаны документы, в том числе и кадастровые, которые прилагаются к заключенному договору.

Образец договора безвозмездного срочного пользования участком

Для того, чтобы заключение договора состоялось, заявителю необходимо будет собрать и предоставить определенный пакет документов, среди которых должны быть следующие:

• документы, удостоверяющие личность заявителя (паспорт, в случае частного лица);
• уставные документы. Они понадобятся в том случае, если соглашение подписывается между государственным органом и юридическим лицом. Отдельно потребуется предоставить подтверждающую документацию наличия оснований у руководителя (или другого лица) представлять интересы организации в таких вопросах. Также необходимо свидетельство о государственной регистрации;
• документы относительно участка, который по условиям договора предоставляется в аренду;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины на заключение договора такого типа.

Если срок действия соглашения будет превышать один год, то в соответствии с требованиями закона такой документ подлежит дополнительной регистрации в Росреестре. Результатом такой регистрации станет оформление свидетельства государственного образца о праве на бессрочное пользование участком.

Заключение эксперта

Законодательством, в частности Земельным кодексом РФ четко регламентированы случаи, когда физические и юридические лица могут получить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без торгов.

Таких ситуаций предусмотрено достаточно большое количество. Но на практике, не каждому удается легко заполучить именно тот объект, который его интересует.

Все дело в том, что процесс предоставления участка во временное пользования без аукциона осложнен множеством нюансов, которые неподготовленный человек может и не учесть, из-за чего получает отказ в заключение арендного соглашения.