Как происходит предоставление земельного участка в аренду без торгов?

Затраты

Затраты при получении прав на ЗУ – прежде всего цена данного участка (при его покупке) или арендная плата.

Арендная плата для участка, не проходящего этапа торгов, устанавливается местными властями. В первую очередь она зависит от кадастровой и рыночной стоимости участка. Например, такая плата в Подмосковье рассчитывается по специальной формуле, включающей базовую ставку и коэффициенты, зависящие от расположения и использования участка. Арендная плата указывается в договоре об аренде. При этом обычно указывается возможная корректировка этой платы. И она, как правило, корректируется в большую сторону.

Довольно большие затраты связаны с межеванием участка. Межевание участка – это целый комплекс работ, включающих подготовительные работы, работы на местности и работы по обработке полевых измерений. При этом для межевания должна использоваться высокоточная аппаратура.

Стоимость работ по межеванию различна в разных регионах РФ. И в одном регионе разные компании могут просить разную оплату за одну и ту же работу.

Наиболее высокие цены в Москве и Подмосковье. Например, компания «Граунд» выполняет работы по межеванию за 15000 руб., а компания «Вита-Хаус» – за 18500 руб. При осуществлении дополнительной регистрации права собственности и выдаче полной документации на участок вторая компания требует уже 51000 руб. В Ленинградской области компания «Сфира» делает межевание за 10000 руб., а стоимость межевания в Калининградской области равна 5000 руб.

При регистрации права на участок необходимо выплачивать госпошлину. Для граждан ее сумма равна 350 руб.

Кратко о процедуре приобретения земельного участка

На территории Московской области полномочия на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в большинстве случаев приобретаются именно такие участки), переданы органам местного самоуправления, потому предоставляют землю они. Обратиться за получением участка можно как через региональный портал государственных услуг – mosreg.ru (потребуются личный кабинет и регистрация в ЕСИА), так и через территориальные МФЦ.

Если земельный участок не сформирован и не имеет границ (когда государственная собственность на землю не разграничена), необходимо обратиться за получением услуги по предварительному согласованию предоставления земельного участка с приложением схемы расположения участка, которая изготавливается кадастровым инженером (ст. 39.15 Земельного кодекса РФ). После проведения необходимых работ и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка нужно подать заявление о предоставлении участка с приложением требуемых документов.

Выкуп после аренды

Арендованные участки можно использовать только в тех целях, на которые они выделялись

Особенно важно это тогда, когда в дальнейшем планируется перевод земли в собственность. Если разрешено только животноводство и выпас скота, построить дачный домик и посадить сад, арендатор не имеет права

При крайней необходимости можно попытаться изменить вид использования, письменно согласовав это с муниципалитетом. При использовании участка по назначению арендатор имеет преимущественное право на выкуп его без торгов. После возведения дома на земле, предназначенной под строительство, можно писать заявление на выкуп земли.

12. Аукцион, образование ЗУ для его продажи или предоставления в аренду через торги по инициативе гражданина или юридического лица

Законодательство разрешает гражданам и юридическим лицам, заинтересованных в предоставлении государственных или муниципальных земельных участков:

1. заниматься образованием ЗУ для их продажи или предоставления в аренду путём проведения аукциона
2. быть инициаторами аукциона

В этом случае образование ЗУ и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке:

1. претендент на получение ЗУ выполняет подготовку схемы расположения земельного участка:
   • если ЗУ предстоит образовать
   • если не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование участка
2. примечание:
3. претендент обращается в уполномоченный орган администрации с заявлением об утверждении схемы расположения ЗУ с указанием в нём цели использования участка
4. уполномоченный орган:
   • выполняет проверку оснований для поданного заявления
   • в срок не более 2 месяцев со дня поступления заявления направляет заявителю решение:
     • или об утверждении схемы расположения ЗУ с её приложением
     • или об отказе в утверждении схемы расположения ЗУ с изложением оснований для такого решения  

В процессе проверки поступивших от заявителя материалов уполномоченный орган вправе приостановить рассмотрение поступившего заявления по следующим причинам:

• на момент поступления заявления об утверждении схемы расположения ЗУ на рассмотрении уже находится схема расположения земельного участка, представленная ранее другим лицом 
• местоположение участков, образование которых предусмотрено этими схемами, частично или полностью совпадает

Решение о приостановке направляется заявителю. Возобновление рассмотрения заявления будет возможным в случае отказа в утверждении схемы расположения ЗУ, ранее направленной другим заявителем.

В случае получения решения об утверждении схемы расположения ЗУ далее претенденту предстоит:

1. выполнить кадастровые работы – в целях образования участка:
   • или в соответствии с утверждённым проектом межевания территории
   • или в соответствии с утвержденной схемой расположения ЗУ
2. провести государственный кадастровый учёт ЗУ
3. провести государственную регистрацию права государственной или муниципальной собственности (не своего права):

Следующий шаг претендента – обращение в администрацию (в её уполномоченный орган) с заявлением о проведении аукциона с указанием:

• кадастрового номера образованного ЗУ
• цели использования участка

Дальнейшие действия уполномоченного органа:

1. обращение с заявлением о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, образованный в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной
   • за исключением случаев
     • ЗУ  образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, и случаев
     • земельный участок не может быть предметом аукциона 
2. получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения,
3. проверка наличия или отсутствия оснований для отказа, при которых участок не может быть предметом аукциона (пункт 8 статьи 39.11 ЗК РФ): 
4. принятие в срок не более 2 месяцев со дня поступления заявления
   • решения о проведении аукциона
   • или решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из оснований для отказа

При положительном решении претендент на получение участка становится участником аукционных торгов и вступает «в гонку за лидерство». 

Судебные споры

В основном все споры возникают на почве нарушения прав. Особенно часто – между физлицами и юрлицами. Очень часто муниципалитет нарушает гражданские права льготных слоев населения. А сами льготники всячески стараются отстоять свои права, ведь по закону у них есть всё необходимое для внеконкурсного рассмотрения.

Также часто встречаются споры, которые связаны с особым порядком проведения торгов в отдельно взятых регионах. Другими словами, все спорные ситуации возникают по вине муниципальных властей и из-за несправедливости.

Как итог, выдачей земель в аренду занимается муниципалитет. Обойти конкурс и получить участок без торгов можно в разных ситуациях, особенно если земля будет использована для ведения садового, фермерского или огородного хозяйства. А чтобы пройти без конкурса, нужно подтвердить свои права на это посредством соответствующих документов.

Основания для отказа

Основания отказа проведения аукциона:

• нет сведений о возможности подключения объекта к сетям ИТО;
• нет разрешения на использование земли или оно не отвечает целям использования, прописанным в заявлении;
• участок не входит в определенную категорию земель;
• объект предоставлен на ПБИ, безвозмездного пользования, пожизненного владения либо аренды;
• земля изъята из оборота;
• земля ограничена в обороте;
• земля зарезервирована для государственных нужд;
• земля предназначена для строительства объектов федерального, регионального или местного значения.

Основания отказа при предоставлении земли без торгов:

• заявителем является лицо, не имеющее права на получение земли без аукциона;
• земля изъята из оборота или ограничена в обороте;
• разрешение на использование земли не соответствует целям, перечисленным в заявлении;
• ЗУ предназначен для строительства объектов федерального, регионального или местного значения;
• предоставление земли на заявленном виде прав невозможно;
• площадь земли, указанная в заявлении, превосходит площадь, отмеченную в схеме или проекте межевания более чем на 10%.

Алгоритм заключения договора

Процедура проводится в несколько этапов:

1. Гражданин должен найти незанятый участок земли, обратившись к карте на сайте Росреестра.
2. На кадастровом плане указывается расположение будущего надела, принадлежащего пользователю. Кадастровый инженер поможет составить схему, за что придется заплатить 500–2000 рублей.
3. В муниципалитет подается заявление о согласовании. К нему прилагается схема, а также копия паспорта. Через месяц органы самоуправления передают гражданину постановление.
4. Для оформления кадастрового паспорта, межевого дела и постановки на учет участка нужно обратиться к инженеру. В течение 10 дней все действия будут проведены. Заплатить придется около шести тысяч рублей.
5. В муниципалитет направляется заявление об аренде надела.
6. С органами местного самоуправления заключается соответствующее соглашение. В нем прописываются основные характеристики надела, сведения о сторонах, а также права и обязанности каждой из них. Договор подписывается участниками сделки, после чего арендатор оплачивает аренду за полгода вперед.
7. Для вступления договора в силу потребуется его регистрация. Она проводится в Росреестре. Обратиться с полным пакетом документов можно лично или через почту.

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов