Порядок перевода земли из одной категории в другую

Как перевести земельный участок из одной категории в другую

Перевод наделов из одной категории в другую регламентирован нормами федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ. Суть процедуры состоит в направлении просьбы, сопровождаемой пакетом необходимой документации, уполномоченным органам. Четко установленная форма заявления отсутствует, именуется оно ходатайством, и является предпосылкой для перевода участка в иную категорию.

Однако при необходимости совершения указанной процедуры зафиксируйте в направляемом документе сведения в отношении:

имеющейся и желаемой категории землевладения;
уникального номера надела по кадастру;
оснований просьбы опереведении участка в иную категорию;
вашего права на указанную недвижимость.

При совершении процедуры придерживайтесь установленного алгоритма:

обратитесь в уполномоченные органы с оформленным ходатайством, заранее приобщив к нему надлежащие бумаги. Если конкретное имущество оформлено на определенный субъект РФ, обращайтесь в департамент земельных ресурсов. Чаще всего процедуру можно осуществить через местные органы власти, (городские либо районные комитеты по земельным ресурсам;
если вы не обладаете правами на землевладение или действуете от имени другого лица, не имея на это нотариально удостоверенной доверенности, а также в случае, если пакет или форма поданной документации не отвечает требованиям законодательства — вы получите отказ в удовлетворении вашей просьбы;
при обнаружении несоответствия бумаг после их подачи, отказ в оформлении возможен в месячный срок после подачи ходатайства;
если перечисленные выше моменты соблюдены, и положения, предусмотренные законодателем, соблюдены, заявка рассматривается в двухмесячный период. В случае, когда в роли уполномоченной структуры выступает правительство Российской Федерации либо другого ее субъекта, срок рассмотрения составит три месяца;
окончательное решение выносится в виде акта, срок действия которого неограничен. Названная бумага должна быть вам предъявлена в двухнедельный период после принятия решения соответствующим органом, и отображать необходимые сведения, которые предусмотрены положениями закона.

При несогласии с указанным актом, вы можете оспорить его в суде.

Основаниями для отказа в удовлетворении заявленной просьбы могут быть:

установленный запрет на переведение конкретного надела, установленный федеральными или местными правовыми актами;
отказ, вынесенный по результатам проведения экологической экспертизы;
установленное землепользование не соответствует под заявленной категории.

Вопрос перевода участка в другую категорию относится к компетенции разных органов.

В какой следует обращаться, определяется с учетом того, кто является владельцем участка:

если объект находится в государственной собственности, обращайтесь в Правительство РФ;
когда в роли собственника выступает субъект РФ, посетите орган данного субъекта; им же выносятся решения в отношении участков сельскохозяйственного назначения, являющихся муниципальной и частной собственностью;
в случае, когда собственник надела — муниципальный орган либо частное лицо, и объект не принадлежит к участкам сельскохозяйственного, отправляйтесь в органы местного самоуправления.

Если вы хотите присвоения землевладению категории населенных пунктов либо, напротив, желаете сменить данную категорию, это требует согласования с муниципальными органами, так как при этом происходит перемещение границ муниципальных образований.

Кадастровый учет перевода земельного участка

Переведение участка в другую категорию считается оформленным со дня внесения соответствующей записи в ЕГРН. Фиксирование подобной информации осуществляется в пятидневный срок с момента утверждения решения уполномоченным органом и по его же инициативе.

Переоформления документов, подтверждающих право на недвижимость при утверждении и регистрации вынесенного решения, не требуется.

Возможные сложности

В теории процесс кажется простым. Собрав документы, человек передает их уполномоченному органу и ждет решения. На практике заявителям часто отказывают и причины вполне тривиальные.

Сельскохозяйственные земли, категорию которых граждане хотят изменить, являются плодородными. Соответственно, они представляют ценность. Там хорошо растут злаки и другие культурные растения. Нецелесообразно разрешать строительство.

Шансов больше, если участок заброшен или снизилась урожайность. Все зависит от проведенной экспертизы. Специалист оценивает качество, эффективность ее использования. Насколько это повлияет на местную экологию, ухудшит или существующее положение.

Важно, чтобы оно не навредило природе. Людям нельзя самовольно строить дома, где им понравится

Или возвести завод. Зонирование позволяет государству отслеживать действия простых граждан и местного муниципалитета.

Чтобы земельный ресурс использовался планомерно.

Как проводится процедура изменения категории земельного участка в 2019 году

Вопросы, касающиеся изменения категории любого муниципального или частного земельного участка, решаются органами местного управления.

Земли сельхозназначения и территории, принадлежащие непосредственно государству или субъектам РФ, находятся в ведении исполнительных органов РФ.

Принимая решения о смене категории, уполномоченные структуры руководствуются Земельным кодексом, Конституцией РФ, градостроительным, лесным и водным законодательствами, отдельными Постановлениями Правительства и некоторыми федеральными законами.

Учитываться будет Постановление об изменении категории земельного участка, утвержденное региональными властями.

Потому до обращения желательно изучить порядок изменения категории земель, действующий в конкретном регионе.

Пошаговый порядок действий при смене категории земли выглядит так:

Ответ комиссии во многом зависит от того, насколько правильно составлено ходатайство и имеются ли достаточные основания для изменения категории, подтвержденные документально.

Какие нужны документы

В соответствии со ст.2 ФЗ № 171 для изменения категории земельного участка заинтересованное лицо должно подать соответствующее ходатайство в уполномоченные органы.

К ходатайству прилагаются:

копия паспорта гражданина РФ;
правоустанавливающие документы на участок;
выписка из ЕГРН;
согласие правообладателя на изменение категории земли (нудно согласие всех собственников);
заключение экологической экспертизы.

Ходатайство рассматривается только при указании в нем весомых оснований и причин для изменения категории с подробным обоснованием.

Пояснение состоит из:

Рассматривая запрос, комиссия может отказать в переводе, если заявитель не имеет права на обращение, имеются законодательные запреты и ограничения, наблюдаются несоответствия фактической и документальной информации, есть выявленные при экологической проверке несоответствия стандартам.

Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев. Затем принимается акт о переводе или выносится решение об отказе в смене категории.

В течение двух недель решение направляется заявителю. В течение пяти дней уведомляется орган кадастрового учета в случае одобрения изменений.

Про дачную амнистию в 2019 году, читайте здесь.

Собственник может обратиться в Росреестр для проверки внесения изменений и если таковые отсутствуют, то ходатайствовать об их внесении на основании полученного решения.

Написание заявления

Составляя заявление на смену категории земли, следует руководствоваться стандартной схемой подробных документов.

Обязательно указываются такие сведения:

Ходатайство об изменении категории земельного участка подается на имя главы администрации населенного пункта.

Возможно подать запрос лично либо переслать почтой. В последнем случае отправляется заказное письмо с уведомлением в получении и описью документов.

Если заявление подается повторно после получения мотивированного отказа, то обязательно в содержании указывается факт повторного обращения и исправления недочетов.

Образец ходатайства о смене категории земельного участка можно скачать здесь.

Какова стоимость процедуры

В случае положительного ответа собственнику земельного участка придется оплатить расходы по внесению необходимых изменений в кадастровую базу и документы.

Прочие затраты, возникающие при смене категории земли, также оплачиваются заявителем. В 2019 году стоимость изменения категории земельного участка варьируется от 9 000 до 12 000 рублей за одну сотку.

Окончательная сумма становится известна лишь после оценки специалистами уровня сложности планируемых работ.

Кроме основных расходов, касающихся смены категории земли, собственнику придется потратиться на услуги юриста, особенно если опыт в подобных делах отсутствует.

Цена юридического сопровождения зависит от многих факторов. Но желательно получить хотя бы первичную юридическую консультацию, чтобы учитывать тонкости российского законодательства.

Как поменять: порядок действий

Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.

Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.

В составленном заявлении требуется указать:

кадастровый номер переводимого участка;
категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
объяснения необходимости замены на другую;
полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.

К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:

проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
заключение экологических экспертов, если потребуется;
согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
согласование с исполнительным органом.

По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.

В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:

аргументация,
границы земельного участка,
описание места,
площадь,
кадастровый номер.

Подготовка к изменению категории земельного участка

Один из важнейших этапов работы – это проведение необходимых согласований, экспертиз и получение разрешений от различных инстанций.
От того, насколько грамотно будет составлен проект и насколько профессионально пройдет его защита в областном правительстве, зависит успех всего обращения.
Необходимо обоснованное подтверждение соблюдения санитарных норм после смены категории участка, особенно в отношении сельскохозяйственных земель, а также земель населенных пунктов.
Если планируется строительство промышленных или коммерческих объектов – возникнет необходимость подтверждать финансовую возможность реализации подобных планов.

Как составить исковое заявление об уточнении

Если в процессе уточнения границ межевой план надела не был утверждён в кадастровой палате, или часть надела земли землепользователя была незаконно захвачена соседями, то такой спор решается в судебном порядке.

Структура заявления

Исковое заявление в суд имеет определённую структуру, состоящую из трёх частей:

Вступительной;
Мотивировочной;
Просительной.

Во вступительной части происходит описание ситуации, из-за которой возник спор, с указанием подтверждающих данных. В мотивировочной части происходит перечисление законов и подзаконных актов, применимых к изложенной истцом ситуации в юридической практике, а также каким именно образом они могут быть применены, по мнению истца (или его адвоката).

В просительной части истец просит суд решить ситуацию в его пользу на основании изложенных в мотивировочной части заявления законов и перечисленных обстоятельств.

Земля в аренду на 49 лет с последующим выкупом может предоставляться только гражданам РФ.

Хотите арендовать землю под ЛПХ? Как это сделать правильно, описано здесь.

Нежилое помещение можно перевести в жилое. Подробный алгоритм есть в нашей статье.

Содержание заявления и документы

В заявлении должно быть указаны следующие пункты:

Данные (ФИО) заявителя и ответчика;

Площадь участка;
Кадастровый номер;
Категория земли;
Вид разрешённого использования;
Номер свидетельства регистрации собственности.

Например, в пунктах для категории и вида использования земли следует писать: «Земли поселений, для индивидуального жилищного строительства», или «Сельскохозяйственные земли, для садоводства».

Скачать образец искового заявления об уточнении границ земельного участка можно здесь.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

Копия паспорта заявителя;
Квитанция об оплате госпошлины;
Правоподтверждающие документы;
Правоустанавливающие документы;
Копия кадастрового документа;
Технически паспорт на строения;
Межевой план.

Если спор возник на стадии составления межевого плана, то вместо него прилагается

Правоподтверждающими документами могут являться документы, на основании которых землепользователь осуществляет эксплуатацию земельного надела и имеет право уточнять границы, ими могут быть документ о праве собственности, договор аренды, свидетельство о праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Правоустанавливающие документы указывают на источник получения права: договор покупки, мены, дарения, свидетельство о праве наследования и т.д.

Необходимо понимать, что каждый земельный спор по уточнению имеет свои особенности, и для составления заявления в суд лучше обратиться к квалифицированным юристам, так как неверно составленное заявление может привести к неверному решению суда или не будет принято изначально.

Итак, для уточнения границ земельного надела необходимо собрать пакет документов и обратиться в межевую организацию. Наличие кадастрового паспорта упростит процедуру, а грамотный выбор фирмы-подрядчика и своевременное оповещение заинтересованных лиц о предстоящей процедуре поможет избежать судебных разбирательств.

Когда требуется изменить категорию

Каждый надел можно использовать в рамках его назначения, которое связано с установленной государством категорией

Неважно, собственник гражданин или простой арендатор, ему надо следовать требованиям закона

К примеру, на территории с/х назначения можно заниматься растениеводством или животноводством, разбить огород. А земли под ИЖС застраивать домами: одноэтажные, многоэтажные или устанавливать нежилые постройки.

Законодательство допускает возможность изменения категории. Согласно планам гражданина. Порядок определен ФЗ-172. Заинтересованному лицу надо подать ходатайство, адресовав его в муниципалитет. Результат зависит от решения, принимаемого местными органами. Свое обращение гражданин дополняет комплектом документов.

Основная причина, вынуждающая человека инициировать данную процедуру – не соответствие назначения земли его планам использования.

Например, семье государство передало участок для ведения там хозяйства. Однако, граждане хотят построить дом, прописаться и жить постоянно. Для чего им нужна территория с разрешением ИЖС. Иначе построенный ими дом будет признан самостроем и администрация вправе снести его. А пользователя объявить нарушившим предписания. Ему грозит штраф, возможно, изъятие надела.

Согласно последним изменениям законодательства, назначение с/х земель было расширено. Теперь там разрешается строительство не дачного, а полноценного жилого дома.

Причем, объект по характеристикам должен соответствовать установленным требованиям, закрепленным в 39 статье (ГК РФ). Отдельное стоящее, небольшое строение, максимум 3 этажа. Высота которого 20 метров. Разделению дом не подлежит. Семья вправе жить там и прописаться.

В смене категории отказано: причины

Отрицательное решение выносится по следующим причинам:

· ходатайство подало неуполномоченное лицо;

· собраны недостоверные документы;

· пакет документации неполный;

· в прошении обнаружены ошибки;

· перевод невозможен;

· ходатайство передано в другую инстанцию;

· экологическая экспертиза содержит отрицательные результаты;

· установлен запрет.

Первые можно исправить, например, заменить бумаги или переписать обращение. После чего заявитель вправе обратиться снова. Вторые исправить невозможно. Придется искать альтернативные варианты или забыть о своих планах. Если решение показалось несправедливым, заявитель может обжаловать его.

Кто вправе инициировать смену статуса участка

Стать инициатором этой процедуры может каждый. Таким правом наделены следующе лица:

Арендаторы. Но проведение смены статуса земли невозможно без получения согласия от собственника

Важно, чтобы он одобрил это решение, без него ничего не получится сделать.
Землепользователи, владеющие участком на основании безвозмездного или бессрочного договора.
Уполномоченные органы госвласти.

Так же этим правом наделены юридические и физические лица, официально владеющие наделом.

Если земля не используется по целевому назначению на протяжении 36 месяцев, ее могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми постройками.

Статья 19. О внесении изменений в Федеральный закон “Об экологической экспертизе”

Внести
в Федеральный закон от 23 ноября 1995 года N 174-ФЗ “Об экологической
экспертизе” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 48,
ст. 4556) следующие изменения:

1)
абзац второй статьи 11 дополнить словами “, за исключением проектов
индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов
территориального планирования и документации по планировке территории, лесоустроительной
и землеустроительной документации, прошедших государственную экологическую
экспертизу”;

2)
абзац второй статьи 12 дополнить словами “, за исключением проектов
индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов
территориального планирования и документации по планировке территории,
лесоустроительной и землеустроительной документации, прошедших государственную
экологическую экспертизу”.

Федеральным законом от
17 апреля 2006 г. N
53-ФЗ статья 20 настоящего Федерального закона признана утратившей силу с 1
июля 2006 г.

Статья 20. О признании утратившим силу абзаца
одиннадцатого пункта 22 статьи 83 Федерального закона “О внесении
изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими
силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием
федеральных законов “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон
“Об общих принципах организации законодательных (представительных) и
исполнительных органов государственной власти субъектов Российской
Федерации” и “Об общих принципах организации местного самоуправления
в Российской Федерации”

Как изменить ВРИ земельного участка: порядок действий

1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли.

Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.

Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:

выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка — скачать образец;
градостроительный план;
справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.

Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.

2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка.

ВРИ земель разделены на три группы:

основные;
условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).

3. Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела.

В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать классификатору ВРИ 2021 года.

Возможные проблемы

На данный момент существует ряд нестыковок Классификатора ВРИ с градостроительными регламентами. Постепенно к началу 2021 года ПЗЗ претерпят изменения и будут приведены в соответствие с Классификатором.

Наиболее наглядный пример связан со строительством жилого дома на землях КФХ, поскольку в Классификаторе ВРИ нет такого вида использования участка. Поэтому муниципалитеты не выдают разрешение на постройку, так называемого, дома фермера. Можно уточнить в ПЗЗ администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела. Проблема может решиться, если основной ВРИ заменить на условно разрешенный или назвать дом хозяйственной (складской) постройкой. Но прописаться в нем будет невозможно.

4. Далее следует подготовка документов и предоставление в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

5. Принятие решения о смене категории разрешенного использования земли в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте администрации.

Зачастую возникает потребность перемены разрешения на использование не только для возможности строительства жилого дома, но и для проектов коммерческого направления. Например, автостоянки или комплекса для занятий спортом. Любое изменение должно производиться с согласия комиссии при администрации.

При рассмотрении заявления принимается решение в пользу жителей проживающих на этой территории. Чтобы получить положительное заключение, необходимо указать в заявлении всю очевидную пользу для развития инфраструктуры поселения. Если будут соблюдены все градостроительные, а также противопожарные нормы, то дается соответствующее одобрение.