Основные различия между рыночной и кадастровой стоимостью
На определение коммерческой стоимости влияют несколько показателей. В основном это категория земли, ее местонахождение и спрос на участок.
Главные отличия между понятиями:
- рыночная стоимость недвижимого имущества определяется с целью его продажи;
- кадастровая стоимость земли вычисляется с целью налогообложения.
На коммерческую стоимость отказывает сильное влияние ситуация на рынке. Кадастровая стоимость достаточно стабильна: ее можно изменять не чаще одного раза за 3 года и не реже 1 раза за 5 лет.
Если на участке возводится какой-либо объект, его рыночная стоимость непременно возрастет, а кадастровая никак изменяться не будет. Тем не менее, оба понятия взаимосвязаны и влияют непосредственно друг на друга. Так, например, коммерческую стоимость учитывают при определении кадастровой.
Процесс расчета и утверждения
Показатели
Для корректного определения величины кадастровой стоимости необходимо учитывать ряд важных показателей.
Рассмотрим наиболее значимые из них.
Коэффициенты
В процессе кадастровой оценки земель применяются так называемые поправочные коэффициенты. Их использование позволяет нивелировать влияние отдельных нестабильных (подверженных постоянным колебаниям) факторов, влияющих на формирование цен.
Так, если на территории участка располагаются сооружения, признанные ветхими, либо территория регулярно подвергается подтоплениям вследствие паводков, может применяться коэффициент, уменьшающий кадастровую стоимость.
В других ситуациях возможно использование коэффициентов, увеличивающих ее значение.
Прочие значения
Еще одним важным фактором является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Значение этой величины определяется для площади, равной 1 м2. УПКС устанавливают поквартально в зависимости от вида разрешенной эксплуатации.
Чтобы определить УПКС, выполняется такая последовательность действий:
- Выявляются факторы, влияющие на формирование цен.
- Определяется эталонный участок (обладающий наиболее характерными для своей группы свойствами и параметрами).
- Формируется подгруппа, состоящая из эталонных объектов со схожими основными показателями.
- Для каждой подгруппы осуществляется сбор рыночной информации и затем проводится ее анализ.
- Выполняется статистическое моделирование и определяется, как именно ценообразующие факторы влияют на рыночную цену объекта недвижимости.
- Выполняется расчет УПКС для эталонного объекта.
После выполнения данных шагов производится расчет КС всех участков эталонной группы методом умножения УПКС на площадь надела.
Таким образом, на величину КС также влияют площадь угодья, его категория и рыночная стоимость.
Принятие постановления об утверждении КС
Не позже, чем через 20 рабочих дней после получения отчета об определении КС заказчик работ обязан принять акт об утверждении кадастровой стоимости. Данный документ обладает юридической силой со дня его официального обнародования.
С образцом такого постановления можно ознакомиться, загрузив его, например, здесь.
А вот так выглядит приложение к данному нормативному акту.
Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?
Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.
На основании ст. 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 г. № 307-ФЗ “” постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее – Порядок).
Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) ().
Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом ().
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в , признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания ().
ПРИМЕР
В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования “земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания”, поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: “земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности” в части “личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности” применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.
Понятие кадастровой стоимости
Право собственности на землю, ее целевое назначение, описание местоположения, виды разрешенной деятельности, кадастровые номера, качество земли и другая важная информация о земельных наделах подлежит систематизации. В этих целях Росреестр ведет ЕГРН.
В реестре содержатся и сведения о кадастровой оценке земли, в частности, итоговая стоимость каждого оцененного земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 8 , далее – ФЗ № 218).
Кадастровой стоимостью (КС) земельных наделов, согласно ст. 3 (далее – ФЗ № 237) считается стоимость объекта, определенная в рамках кадастровой оценки с применением методов массового или индивидуального оценивания.
Цена максимально приближена к рыночной – это усредненный эквивалент суммы, на которую может претендовать владелец, если выставит надел на продажу на открытом рынке.
Однако информация о том, сколько стоит земля по кадастровой стоимости, используется отнюдь не для заключения сделок купли-продажи. Основная цель ее введения и учета – корректный расчет налогов и сборов.
Кадастровая стоимость используется как налоговая база для:
- расчета земельного налога;
- уплаты государственных пошлин и сборов при совершении сделок с землей;
- расчета выкупной стоимости или стоимости аренды государственных земель;
- расчета пошлин при оформлении земли в наследство;
- вычисления суммы налога при получении участка по договору дарения;
- других налогооблагаемых операций с земельными участками.
С 1999 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.
Там, где оценка не проводилась, в целях налогообложения для физических лиц разрешается использовать инвентаризационную или нормативную цену.
Порядок проведения, модели оценки и прочие особенности установлены, в частности:
- , ст. 14, ст. 24.15 ФЗ № 135;
- Правилами, утв. Постановлением Правительства № 316 от 08.04.2000;
- ФСО № 4, утвержденным от 22.10.10 и другими нормативно-правовыми актами.
Прежде чем говорить о критериях, от которых зависит кадастровая оценка, предлагаем рассмотреть экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земли, но не отраженные в официальных нормах. Это, в частности:
- загрязненность окружающей среды, в том числе почвы, воздуха, грунтовых вод;
- наличие крупных промышленных объектов поблизости, мусорных полигонов;
- климатические особенности, в том числе засушливость, подтопления, наличие подземных вод, количество солнечных дней;
- иные природно-антропогенные факторы.
Многие оценщики уверены, что экологические факторы должны занимать центральное место в перечне условий для определения кадастровой цены.
Способы получения необходимой информации
Очень часто граждан интересует вопрос : «Как узнать кадастровую оценку квартиры?». Постараемся на него ответить.
Итак, сведения об оценке квартир по кадастровой стоимости можно узнать несколькими способами.
Самый надежный, с получением письменного подтверждения – это заказать справку о КОН, а если нет кадастрового паспорта, то заказать этот документ, так как в нем указывают и стоимость.
Для этого нужно прийти в местное отделение кадастровой палаты или в МФЦ, написать заявление и примерно через неделю забрать бумагу или получить по почте (вариант получения результата выбирает сам заказчик).
Другие методы тоже есть. Достовернее всего испрашивать на сайте электронную версию документа, после внесения оплаты в размере 200 р. пришлют в паре с паспортом и электронную цифровую печать регистратора Росреестра, что удостоверяет принадлежность сведений ГКН.
Если нужно уточнить или просто узнать цифру КОН, то лучше в поисковую систему в качестве исходной информации вводить кадастровый номер, а не адрес (при введении адреса могут возникнуть накладки). Получать данные в онлайн-режиме просто и удобно, без потерь времени. Информация доступна каждому, кто обратится, не обязательно быть собственником или зарегистрированным по интересующему адресу.
К тому же, чтобы узнать какова оценка кадастровой стоимости квартиры, можно воспользоваться порталом Росреестра через сервисы по объектам недвижимости:
- «Получение сведений»;
- «Справочная информация»;
- «Публичная кадастровая карта».
Указывая адрес или КН, можно по каждому из электронных источников получить искомую цифру.
Надеемся, мы ответили на вопрос «Где посмотреть кадастровую оценку квартиры?».
Порядок
Весь процесс оценки кадастровой стоимости состоит из 5 этапов:
- Власть субъекта (региона) РФ принимает решение о проведении переоценки стоимости земель. Данное решение передается в местное отделение Росреестра (отвечает за кадастровый учет всей недвижимости).
- Росреестр составляет конкретные списки земельных наделов, которые подлежат переоценке. Как правило, эти списки включают в себя большое количество рядом находящихся наделов. Впоследствии, участки объединяют в кадастровые кварталы для упрощения определения стоимости (см. ниже).
- Росреестр привлекает к оценке оценочную организацию, которая выполняет все необходимые работы по определению кадастровой стоимости.
- После выполнения оценочных работ результаты передаются Росреестру, а тот отправляет их на утверждение властям субъекта РФ.
- После утверждения, новая КС вносится в реестр недвижимости (ЕГРН).
Частота
Пункт 3 Постановления Правительства № 316 определил, что переоценка кадастровой стоимости производится не реже, чем 1 раз в 5 лет.
Как определяется
Процесс непосредственно оценки кадастровой стоимости земельных наделов состоит из следующих этапов.
Деление земли на кадастровые кварталы. В один такой квартал входит сразу несколько земельных наделов, что призвано облегчить определение кадастровой стоимости каждого из них.
Определение средней КС для каждого кадастрового квартала
При определении средней кадастровой стоимости обращается внимание на 2 основных показателя: вид целевого использования надела и средняя рыночная цена. Об отличии кадастровой м рыночной стоимости читайте тут
По итогу сопоставления результатов определяется кадастровая стоимость одного квадратного метра для данного кадастрового квартала.
Подробней о факторах, влияющих на определение КС, читайте в другой статье.
Определение КС земельных наделов. Цену одного квадратного метра умножают на площадь конкретно взятого земельного надела.
Оформление результатов и передача их в Росреестр.
Составление акта
По итогу на каждый участок составляется акт определения КС. Форма акта утверждена Приложением к Приказу Минэкономразвития № 222.
В документе указывается следующая информация:
- Номер кадастрового квартала, к которому был отнесен земельный участок.
- Номер земельного участка в кадастровом квартале.
- Реквизиты документа, на основании которого проводилась оценка КС.
- Исходный номер ЗУ, если при проведении работ определялась КС для ранее неучтенного участка.
- Категория земель, куда относится данный надел и реквизиты документов, в соответствии с которыми данная категория была установлена.
- Вид целевого использования надела и реквизиты документов, в соответствии с которыми этот вид был установлен.
- Площадь участка. При необходимости, указывается исходная и уточненная (если проводилось уточнение границ надела) площадь.
- Стоимость квадратного метра земли в данном кадастровом квартале.
- Общая стоимость земельного участка.
Итоги
После оформления и утверждения всех необходимых документов информация об измененной кадастровой стоимости вносится в ЕГРН. С этого времени измененная КС будет влиять на величину налоговой базы земельного надела, что определено статьей 391 Налогового Кодекса Российской Федерации.
То есть, при изменении кадастровой стоимости от этого зависит и величина налога на землю.
Как произвести кадастровую оценку земель
Пока разрешено осуществлять процесс оценки посредством услуг частных компаний очень важно грамотно и правильно подойти к процессу, чтобы найти специалистов, которые в действительности имеют необходимые разрешения на осуществление такой деятельности. Также важно подобрать специалистов, которые имеют значительный опыт и могут правильно подобрать методику оценки, чтобы предоставить конкретизированные данные своему заказчику
Обращайте внимание на репутацию, срок работы, обязательно производите процесс проверки документации
Шаг 2: Указываем цель, заключаем договор
Перед тем, как согласовать все нюансы проведения дальнейшего процесса оценки очень важно четко поставить перед исполнителем цель. Если речь идет о внеплановой оценке предоставьте специалисту документы, на основании которых он сразу же скажет вам о том, есть ли возможность осуществить процесс переоценки
Обязательно подписывается договор. В нем указывается цель проведения мероприятия, используемая методика, непременно прописываются сроки, в течение которых будут выполнены все работы, а также определяется ответственность оценщика за отсутствие корректных данных при осуществлении расчетных манипуляций.
Шаг 3: Согласование времени, предоставление документации
Специалисты сразу же оговаривают время, когда будет осуществлен процесс оценочных действий. Также оценщики предварительно предоставляют перечень документов, которые должны быть предоставлены для того, чтобы была возможность произвести оценку.
Шаг 4: Проведение осмотра
Осмотр участка производится в обязательном порядке. При этом, специалисты должны четко знать, когда им будет предоставлен полноценный доступ к участку, они смогут произвести его визуальный осмотр, после чего, проанализировать полученные данные, изучат документацию и пр.
Шаг 5: Получение отчета
Сразу же скажем о том, что оценка частными компаниями осуществляется достаточно быстро. Если вам нужно получить срочные результаты, то придется заплатить дополнительное количество средств за срочность выполнения работ.
На основании проведенного анализа производится процедура составления отчетной документации. В ней должны фигурировать все данные технического характера, обязательно присутствуют сведения о собственнике, а также описывается примененная методика. В окончании составляется полноценный вывод, который в своем составе содержит данные с итоговой стоимостью.
