Общие положения и порядок оформления договора аренды земельного участка

Содержание договора

Предварительный договор аренды помещения составляется по тем же принципам, что и основной. В соглашении должны присутствовать следующие аспекты:

• реквизиты арендодателя и арендатора, полные имена и наименования физических и юридических лиц;
• предмет сделки — описание соответствующего объекта недвижимости;
• основные условия предполагаемой аренды;
• положения о сроках и порядке заключения основного договора;
• юридические адреса и банковские реквизиты арендатора и арендодателя;
• подписи и дата составления.

Ключевым вопросом при составлении предварительного договора аренды выделяют предмет соглашения. При неоконченном строительстве в документе не может быть приведена точная техническая информация по объекту недвижимости и его помещениям.

В судебной практике присутствуют случаи, когда предварительный договор признавался недействительным из-за отсутствия сведений об объекте. С учетом данного фактора рекомендуется указывать:

• полный адрес объекта, включая этажность здания, местонахождение помещения;
• ориентировочную площадь, количество комнат, иную предварительную техническую информацию;
• любые подробности, позволяющие охарактеризовать нужное помещение.

Также существенным условием составления предварительного договора выделяют описание условий, по которым предполагается заключить основное соглашение. Все аспекты прописываются подробно, не допускается двойное толкование или расплывчатые формулировки.

Дополнительно должны приводиться условия заключения основного договора аренды или расторжение договоренности. Прописывается выплата компенсаций и неустойки в случае отказа одной из сторон выполнять свои обязательства. Ключевую роль в данном вопросе играет предоставление задатка.

Задаток

Вопрос о предоставлении аванса или задатка по предварительному договору аренды долгое время считался спорным. Законодательство подчеркивает, что данное соглашение не подразумевает заключения материальной сделки, соответственно права владения объектом не предоставляется.

В данном контексте передача задатка не может расцениваться как аванс в счет будущей аренды. В соответствии со статьей 380 ГК РФ, задаток считается залогом выполнения обязательств по заключению основного соглашения на базе предварительного.

При отказе от обязательств представленный задаток становится компенсацией контрагенту. Помимо нее могут предусматриваться и иные условия возмещения убытков — соответствующие положения должны присутствовать в соглашении.

Сроки подписания

Срок предварительного договора аренды — период, в течение которого должно быть заключено основное соглашение. Данное положение считается одним из ключевых условий договоренности. При ее отсутствии, документ действует в течение года с момента подписания.

Если арендодатель и арендатор не заключают основное соглашение аренды в течение установленного срока — предварительное соглашение считается расторгнутым. В данном случае могут предусматриваться выплаты неустойки и штрафы заинтересованной стороне.

Срок действия договоренности определяется сторонами в соответствии со статьей 190 ГК РФ. Ориентировочным значением может быть календарная дата, фиксированный период или предстоящее событие, наступление которого неизбежно.

Не допускается привязывать срок действия к событиям, зависящим от одной из сторон. Окончание строительства, оформление документов, иные действия — все это не может формировать сроки заключения основного договора аренды.

Если в договоре присутствуют подобные условия — срок действия считается неурегулированным. То есть, соглашение будет действовать год, как и в случае, если его период не указан вовсе.

Порядок расторжения

Основанием для расторжения предварительного договора аренды может быть:

• неактуальность соглашения — найдены более выгодные условия сотрудничества;
• невозможность выполнения обязательств — разрушение здания, отсутствие средств для окончания строительства, форс-мажор;
• истечение срока действия предварительной договоренности;
• нарушение одной из сторон условий соглашения.

Порядок расторжения должен быть прописан в документе. Подразумевается выплата неустойки и штрафов, возврат задатка. При решении спорных ситуаций арендодатель и арендатор руководствуются соответствующими положениями.

При нарушении условий предварительного договора контрагент вправе обратиться с иском в суд. В заявлении он может требовать как выполнения обязательств по оформлению аренды, так и расторжения договора с выплатой соответствующей компенсации.

Иск на принуждение к заключению основного договора WORD 29.00 KB

Договор аренды

Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.

В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3  экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:

• сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
• сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
• реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
• если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
• арендная плата, порядок её уплаты;
• срок действия;
• реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.

Какие документы нужны

Необходимо приложить:

• копии паспортов физических лиц или устава юридического лица;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую имущественное право у администрации муниципального образования;
• если арендатор планирует заниматься производством, то собственнику также могут понадобиться документы об отходах (их предполагаемые объёмы и виды), о выручке и прочее;
• квитанция об оплате пошлины;
• постановление от местной администрации о выделение участка;
• заявление на регистрацию права пользования;
• другие документы.

Если бумаги на регистрацию принимаются в бумажном виде через МФЦ, то предварительно делать копии не нужно. Достаточно принести оригиналы, работник «единого окна» сам снимет с них копии, проверит на подлинность и заверит.

Если же регистрация аренды проводится через Госуслуги, нужно подготовить бумаги в электронном формате pdf и прикрепить их к электронному заявлению. После принятия их ведомством (уведомление придёт на электронную почту, указанную при регистрации), нужно будет подойти в МФЦ и пройти сверку.

Стоимость аренды муниципального надела

Собственник может установить любой размер арендной платы. Для оформления аренды земельного надела цена сделки должна быть:

• экономически обоснованной;
• связанной с кадастровой ценой земли;
• сравнимой с аналогичными категориями земель в этом же регионе.

Участок – объект налогообложения. В зависимости от его коммерческой ценности, размер ежегодной арендной платы не должен превышать в 2 раза сумму ежегодного налога. Последний рассчитывается, исходя из кадастровой цены. Поэтому каждый потенциальный арендатор может самостоятельно рассчитать верхний предел арендной платы.

Если цена будет сильно завышена, никто не захочет брать землю в аренду. Она может много лет не приносить прибыли своему собственнику. Поэтому к вопросу определения цены нужно подходить с умом.

Ограничения на получение земли в аренду

Не каждый земельный участок можно взять в аренду. Ограничения на получении земли в аренду наложены на участки:

• расположенные вблизи тех объектов, которые обеспечивают безопасность нашей страны;
• являющиеся парками, заповедниками, заказниками;
• расположенные на территориях закрытых административных образований;
• прилегающие к атомным электростанциям, оборонным предприятиям и прочее;
• расположенные вблизи границ наше страны. Запрет распространяется только на арендаторов–иностранцев.

Все остальные категории земель можно брать в пользование. Но самому потенциальному пользователю необходимо тщательно проверить возможные ограничения и убедиться в том, что данный надел не находится в аренде у другого гражданина или предприятия.

Сделать это можно с помощью официального сайта Росреестра. Зная официальный адрес земельного надела, можно получить необходимые сведения об ограничениях и прочем. Эта информация находится в открытом доступе.

Важные разделы

Стороны имеют право вносить в этот документ любые разделы, которые посчитают значимыми. В них могут быть зафиксированы определенные моменты или базовые требования, которые планируется исполнить.

Часто присутствуют следующие разделы:

1. Название самого документа.
2. Место подписания и дата, когда оно состоялось.
3. Идентификация участников. Для граждан указать фамилию, имя и отчество, для юрлиц – полные данные организации, по которым ее можно идентифицировать (в том числе фактический и юридический адрес, место регистрации, как правило, используются сведения из устава).
4. Объект, вокруг которого в будущем планируется заключение сделки.
5. Подробное описание недвижимости с предполагаемой арендной ставкой.
6. Базовые моменты, которые планируется сохранить в окончательном договоре, когда он будет заключаться.
7. Сроки, в которые его планируют подписать.
8. Ответственность, которую стороны понесут, если не выполнят условия сделки.
9. Если вносится авансовый платеж или задаток, этот факт в обязательном порядке должен быть отражен в документе.
10. Под соглашением представители расписываются.

Чем большее число перечисленных пунктов окажется отражено, тем больше шансов, что его признают официальной бумагой, наряду с договором.

Особенности составления договора аренды земли между физ.лицами

Процедура оформления арендных правоотношений граждан практически одинакова с заключением простого договора об аренде.

Однако при этом у соглашения существуют некоторые нюансы:

• в нем должна быть прописана информация о сторонах (полные имена, адреса, данные паспортов);
• если земельный участок представляется в аренду меньше, чем на один год, регистрировать такой договор нет необходимости. Сделка считается заключенной в момент подписания соглашения;
• если участок передается в субаренду, а объект находится в частной собственности, это возможно лишь при наличии согласия собственника;
• сроки аренды не зависят от того, какова категория данного участка.
• в текст документа вносятся паспортные данные и ФИО участников сделки.

Кроме того, если землевладение передается в аренду на небольшой срок, возможно устное заключение договора.

Аренда муниципальных земель

В данном случае необходимо учесть особенности, которые действуют относительно этой разновидности соглашений. Стороны подготавливают пакет бумаг, после чего производится заключение договора.

Передача прав

Передача правомочий относительно земель, находящихся в собственности муниципалитета, производится двумя путями:

• посредством проведения торгов;
• без проведения таковых.

Схема предоставления земли

Инициатива по проведению торгов возлагается на главу муниципалитета и городской комитет, выполняющий функции по управлению имуществом. Также граждане и организации  могут обратиться в комитет и попросить провести торги. Если лицо хочет получить землю в аренду без проведения торгов, то это выполнимо при следующих условиях:

• когда лицо ранее заключало соглашения аренды относительно именно этого надела, и выполнял все условия, прописанные в соглашения добросовестно;
• когда в наличии лицензия на вид деятельности, выданная на срок более года, что можно подтвердить документально;
• когда относительно арендных прав была подана одна заявка;
• если у человека изымают собственность для нужд муниципалитета, взамен ему предоставляют арендный надел;
• когда заявка подана органом власти.

Пакет бумаг

Для подачи заявки требуется собрать документацию:

• заявка относительно аренды;
• документация, носящая учредительный характер относительно организации;
• для предпринимателя – свидетельство, подтверждающее прохождение процедуры регистрации;
• баланс, которым обладает организация, выступающая арендатором;
• справка, где отражена задолженность по арендным или коммунальным платежам.

Заключение

Согласно законодательным положениям оформление договора должно быть произведено в течение месяца после того, как была подана заявка. Установленного образца рассматриваемого акта не предусмотрено, однако в него должны включаться все основные положения.

Аренда земельных наделов, находящихся в муниципальной собственности

Выглядят они так:

• Изначально указываются данные сторон. В договоре участвуют три стороны – арендатор, арендодатель и балансодержатель. В качестве арендатора выступают организация или гражданин. Балансодержателем является муниципалитет, который предоставляет землю. Арендатором является председателя Комитета по управлению имуществом.
• Описывается объект, сдаваемый в аренду. Указывается его площадь, место расположения, имеющиеся постройки.
• Срок, в пределах которого действует соглашение.

• Условия и порядок, устанавливающиеся относительно внесения арендных платежей. Указывается, как осуществляется расчет, до какого числа вносится. Прописываются ситуации, когда размер платежа подлежит изменению.

• Вписывают права и обязанности сторон.
• Указывается, какие обязанности несет балансодержатель.
• Ответственность, относительно участников соглашения.
• Прописываются сообщения и уведомления, которые должны иметь место быть. Это касается положения, когда изменяется размер оплаты.
• Остальные условия.
• Расторжение ранее установленного срока.
• Реквизиты для внесения оплаты.

Нюансы

Следует помнить, что если в документе не обозначены какие – либо пункты, то это не говорит о возможности совершения таких действий или их не совершения. Это говорит о том, что договор подчиняется актам, разработанным на федеральном, региональном и местном уровнях.

Для того, чтобы избежать ситуаций недопонимания с арендодателем, прежде чем составлять договор необходимо ознакомиться с условиями, действующими относительно того вида наделов, который будет оформлен в аренду.

Расторжение

Право на заключение договора относится только к лицам, которые являются собственниками надела. На сервитут земельного участка (OPrav_006) данные положения не распространяются, что значит о невозможность его передачи по договору аренды.

Когда необходимо расторгнуть соглашение – соответствующее уведомление направляется сторонам договора. Затем проходит процесс судебного разбирательства. При достижении согласия между сторонами – суд расторгает акт. Раньше срока получится расторгнуть, при наступлении условий, указанных в самом документе.

Образец требования о расторжении

Также суд имеет право на расторжение, когда последовало грубое нарушение его положений одной из сторон. Существенность заключается в том, что одна сторона совершает такое действие, от которого вторая сторона лишается возможности, на которую рассчитывала по составленному договору.

Что это такое

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

• долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
• на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
• передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Порядок расторжения договора

Документ может быть расторгнут по таким основаниям:

• Наступило окончание срока его действия. В этом случае отношения прекращаются добровольно, дополнительное оформление не требуется.
• Одна из сторон выразила намерение прервать сделку раньше срока. Об этом необходимо сообщить второй стороне в письменном виде за 3 месяца.
• В судебном порядке.

Последнее возможно, если стороной были нарушены договорные условия. К примеру, земля использовалась не по целевому назначению.

Кроме того, разбирательство грозит, когда сделка оказывается недействительной или ничтожной при нарушении порядка ее заключения, ущемлении прав сторон договора либо третьих лиц (например, владельца участка, собственность на который является долевой).

Правила составления соглашения

• для физического лиц любой документ, подтверждающий личность;
• для юридического лица необходимо иметь копию документа, свидетельствующего о регистрации;
• копии учредительных документов;
• выписка из реестра юридических лиц;
• документы, которые подтверждают те или иные полномочия человека, который является представителем организации, подающей документ в реестр;
• наличие чека об оплате государственной пошлины;
• кадастровый план земельного участка;
• представитель одной из сторон должен иметь нотариально заверенную доверенность;
• не менее 3 экземпляров дополнительного соглашения, которые должны быть у каждой стороны и в регистрационном отделении.

Копии всех вышеперечисленных документов должны подаваться с оригиналами или быть нотариально заверенными, что подтверждает их подлинность. Вышеуказанный перечень может меняться в зависимости от региона и обстоятельств.

Рассматривается реестром такое дополнение максимально 30 дней, после чего вступает в силу. Это позволяет официально урегулировать вопросы в изменении арендатора, изменении цены участка. А также решить вопросы долевой собственности. Официальное оформление такого документа приравнивает его к основному договору.

Какие документы приложить

Достаточно часто можно услышать вопрос «Какие документы нужно приложить к договору аренды земельного участка чтобы он стал действительным?». На самом деле никаких дополнительных бумаг не требуется. Но при этом стоит учесть, что аренда участка – операция сложная и дорогостоящая, и любая подстраховка в неё будет не лишней. В связи с этим вы можете прикрепить к договору следующие бумаги:

• Копии паспортов или копии учредительных бумаг с реквизитами;
• Техническую документацию по земле и строениям;
• Регистрационные документы;
• Дополнительные соглашения и условия использования земли;
• Иные бумаги, которые имеют отношения к сделке.

При этом если вы решите прикрепить какой – то документ в качестве дополнения, оставьте на него ссылку в соответствующем разделе (например, на допсоглашения по использованию участка нужно указать в пункте «Права и обязанности сторон»). А вот для того, чтобы зарегистрировать договор аренды земельного участка уже потребуется определенный пакет бумаг. В него входят:

• Паспорта сторон/учредительные бумаги юридических лиц;
• Две копии договора аренды;
• Разрешение органов местного управления на аренду/документы о праве собственности;
• Кадастровый и технический паспорта;
• Документы на постройки, расположенные на участке;
• Квитанции об оплате пошлины.

Информация!

Помните, что документы вам будут нужны не всегда, а только если договор нужно регистрировать. Это нужно в двух случаях: если одна из сторон договора является юридическим лицом или если аренда продлится больше года.

Процедура оформления аренды

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).

Договор должен содержать следующие существенные положения:

• Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
• Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
• Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
• Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:

• Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
• Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.

В соответствии с «О государственной регистрации недвижимости», регистрация самого соглашения осуществляется в отношении части земельного участка, которая:

• уже учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• еще не учтена. В этой ситуации ее зарегистрируют одновременно с договором.

Для регистрации договора необходимо предоставить:

• заявление от собственника или арендатора (если сведений о доле в ЕГРН нет, дополнительного заявления на ее учет не требуется);
• паспорт заявителя;
• технический (межевой) паспорт;
• договор аренды со всеми приложениями;
• квитанцию об уплате государственной пошлины (2000 рублей для физического лица).

Заявление и приложения к нему можно подать:

• лично в Росреестре;
• Росреестра;
• направив документы «Почтой России»;
• через многофункциональный центр;

Через 7 дней аренда доли земельного участка будет зарегистрирована. Регистратор выдаст договор с  отметкой об этом.

Расчеты

Одним из способов обеспечения для заключения основного договора аренды является выплата будущим арендатором денежных средств, например задатка, который одновременно является обеспечением, доказательством и платежом по предварительному договору.
Хотя Высший Арбитражный Суд РФ говорит о невозможности применения задатка в предварительном договоре, предлагая сторонам предусмотреть непоименованный способ обеспечения, связанный с передачей денег арендодателю. В предварительном договоре рекомендуется максимально четко прописать условия передачи такого обеспечительного платежа, его возврата и случаи утраты.

Обеспечительный платеж носит возвратный характер, что в свою очередь не влияет на включение в предварительный договор условий о его зачете в счет будущих платежей, причитающихся по основному договору аренды.

Если в предварительный договор не было включено условие о возврате обеспечительного платежа, а основной договор не был заключен, то платеж, полученный от арендатора будет считаться неосновательным обогащением арендодателя, даже если в
незаключении договора нет вины ни одной из сторон. Аналогично обстоит дело с авансовым платежом и платежом, который стороны обозначили, как задаток.

Практика применения предварительных договоров в настоящее время требует четкого и детального правового регулирования, представляя собой, скорее юридические изощрения, нежели установленные правила, поэтому, заключая предварительный договор аренды, обратитесь за помощью к профессионалам.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Предварительный договор аренды

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора
В качестве примера можно рассмотреть следующую ситуацию. После прекращения договора арендодатель заключил с иным лицом предварительный договор аренды в отношении этого же имущества, но вынужден был его расторгнуть, поскольку прежний арендатор объект своевременно не возвратил. В данном случае с арендатора может быть взыскана упущенная выгода в размере доходов, которые арендодатель мог бы получить, заключив договор аренды с другим лицом.