Гараж – объект капитального строительства
Отличительной чертой такой продажи является соблюдение всех требований, предъявляемых при оформлении любой недвижимости, так как в данном случае отчуждаемый объект имеет капитальный фундамент, стены, и связан с землей, на которой он возведен. Так как подобную постройку нельзя перенести без нарушения эксплуатационных свойств объекта, покупка оформляется с обязательным учетом того. На каких основаниях объект расположен на участке.
В случае продажи объекта членом ГСК, предваряя сделку продажи, следует оформить право собственности в Росреестре. Процедура получения свидетельства собственника, в большинстве случаев, довольно проста: на основании справки из правления ГСК сотрудники БТИ производят обмеры и готовят технические документы на объект. Данные документы послужат основанием обратиться за регистрацией права в Росреестр.
Необходимые документы
На этапе, предваряющем оформление сделки, следует убедиться в правомочности продавца и абсолютной «чистоте» надела со всех точек зрения, чтобы не покупать «кота в мешке» и предотвратить возможные проблемы.
- правоустанавливающие документы;
- правоподтверждающие документы;
- информацию об ограничениях/обременениях или их отсутствии (ЗК ст.37);
- кадастровый план приобретаемого земельного надела.
Законное происхождение собственности доказывают следующие документы:
- договоры о сделках (например, покупка, обмен, передача в дар, приватизация и др.);
- подтверждение наследования;
- соответствующее судебное решение;
- решение органа самоуправления о предоставлении земли (Письмо Минэкономразвития №Д23-3585 2009/09/11).
Правоустанавливающие документы не могут служить подтверждением собственнических прав, они служат лишь основанием для возникновения права. Регистрация прав в госреестре подтверждает право собственности и даёт возможность не только владеть, но и распоряжаться собственностью в полном объёме.
Правоустанавливающие документы на участок:
- свидетельство о праве собственности – до 2016/15/07;
- выписка ЕГРН в настоящее время (ФЗ №218 2015/13/07 ст.28 п.1; ФЗ №360 2016/03/07 ст.21 п.7).
Распоряжаться землёй в полной мере, в том числе продавать её, может только собственник (ГК стт.264, , ). Постановление Правительства №177, которое узаконивало право собственности в особых случаях, прекратило своё действие.
Кадастровый план содержит полную информацию о продаваемом участке земли с указанием общих и графических сведений, внутренней схемы, описанием границ и соседствующих объектов. Срок действительности кадастрового плана участка не лимитирован временем.
Не могут быть предметом купли и продажи земли, изъятые из оборота или с наложенными ограничениями (ЗК ст.27).
Помимо названных документов, потребуется:
- письменное согласие супруга продавца (СК стт.35, ), если он состоит в браке;
- согласие органа опеки на продажу, если собственником является несовершеннолетний (ГК ст.37);
- официальный отказ муниципального органа, имеющего преимущественное право на землю, от покупки участка (ФЗ №101 2002/24/07 редакция 2016/23/07 изменения 2017/01/01 ст.8, п.1).
Покупателю следует предельно внимательно вычитывать документы, представляемые продавцом, чтобы избежать нестыковки фактов и по нелепости не купить совсем другую землю.
Документы, необходимые для сделки
Покупателю для сделки достаточно предъявить оригинал паспорта или любого другого документа, который законодательство признает как удостоверяющий личность. Со стороны продавца наряду с паспортом должны быть предоставлены оригиналы таких документов:
- Свидетельство о собственности земельного участка.
- Кадастровый паспорт, в котором указан уникальный кадастровый номер, сведения об участке, его план с границами и др.
- Квитанция об оплате госпошлины (порядка 2000 рублей).
- Договор о совершении соответствующе сделке (1 из экземпляров) и все приложения к нему, которые также подписаны участниками сделки (Акт приема-передачи имущества, а также документы о предоставлении возможности оплаты в рассрочку с соответствующим бланком и графиком платежей).
- Если продается не только земельный участок, но и находящийся на нем дом, который также принадлежит продавцу как собственность, понадобится соответствующее свидетельство о собственности на него.
Порядок оформления продажи части земельного участка
Продажа проходит в несколько этапов. Сначала выделяют долю и ставят её на учёт в Кадастровой палате. После этого выставляют землю на продажу, находят покупателя и заключают договор.
Этапы проходят с некоторыми различиями. Нюансы зависят от того, сколько собственников у изначального участка: один или больше.
Внимание! Для дачных участков не всегда оформлено право на землю. Если есть только свидетельство о членстве в СНТ, сначала нужно оформить участок в собственность
ДО марта 2031 года действует «дачная амнистия». Права оформляются в упрощённом порядке. Достаточно иметь садовую книжку, документ о предоставлении участка и провести межевание с соседними.
Разделение земли, находящейся в собственности у нескольких владельцев
Есть два способа раздела: по договорённости или в судебном порядке. В первом случае владельцы договариваются между собой:
- о самом факте раздела;
- где именно провести границы.
Важно учитывать требования к создаваемым участкам, иначе раздел не зарегистрируют. Эти меры направлены на то, чтобы землёй в дальнейшем можно было пользоваться с учётом её назначения
Соблюдаются такие правила:
- Новый участок не может быть меньше минимально разрешённого (этот параметр зависит от категории земли и района).
- Если есть жилой дом или другие строения, сохраняется возможность использования. Это означает, что соблюдается минимальное расстояние до границ участка, есть проход к зданию и т. п.
- На некоторые участки накладываются обременения. После выделения должна сохраняться возможность их использования.
- Участок делят так, чтобы не было вклинивания, чересполосицы и т. п.
Мало просто договориться, нужно обозначить, где границы проходят на земле. Такая процедура называется межевание. Для неё приглашают квалифицированного специалиста, независимого или работающего в составе ООО.
Также читайте
Совладельцы заключают соглашение о выделении доли, который заверяется нотариусом. Документ регистрируется в Росреестре. Собственникам выдаются выписки с информацией о новых участках.
Если договориться о разделе не удаётся, приходится обращаться в суд. При рассмотрении дела учитывается, можно ли разделить землю в соответствии с требованиями закона.
Если участок достаточно большой, а выделяется половина или треть, проблем обычно не возникает. При маленьком наделе или незначительной доле размер выделяемого участка получается меньше минимальной площади. Тогда выделение заменяют выплатой стоимости этой части земли.
Совладельцы участка имеют преимущественное право выкупа. Сначала предлагают землю им. Если собственники отказались или не выкупили долю в течение месяца, можно продавать её посторонним. Но условия не должны меняться, иначе сделку можно будет признать недействительной.
Договор купли-продажи обязательно содержит такие пункты:
- Ф.И.О. и паспортные данные продавца;
- те же сведения о покупателе;
- информация о доле: кадастровый номер, площадь, расположение, категория и вид использования;
- основание права собственности (выдел доли) и дата регистрации;
- стоимость и срок оплаты.
К документу прикладывается письменный отказ от покупки владельцев других долей или доказательства того, что им отправлялись уведомления. Передача земли оформляется передаточным актом, который прилагается к договору.
Документы заверяются нотариусом. Юрист направляет один экземпляр в Росреестр. После этого новый владелец может получить выписку, которая подтверждает его право собственности.
Договор купли продажи доли земельного участка
Скачать договор купли-продажи земельной доли
Выделение участка из общего надела
Когда собственник один, продажа доли проходит намного проще. Сначала выделяется необходимая часть. Процедуры межевания и регистрации остаются обязательными, но ничьё согласие получать не надо.
На обе части делимой земли распространяются все требования закона. Должны получиться участки не меньше минимальной нормы, не разорванные, с сохранением возможности пользоваться постройками и обременениями.
Согласие на продажу также оформлять не надо. В остальном сделка проходит по тем же правилам, что и в предыдущем случае.
Государственная регистрация договора купли продажи земельного участка
Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.
ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18
Документы, представляемые в Росреестр:
- заявление;
- паспорта сторон сделки;
- дкп в 3 экземплярах;
- акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
- согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
- правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
- доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).
Смена собственника может быть оформлена через www.gosuglugi.ru. В этом случае пошлина рассчитывается с коэффициентом 0.7 (НК ст.333.35 п.4).
Срок проверки документов и занесения сведений с госреестр ограничен 7-9 днями в теории и растягивается до 20-30 дней на практике.
По завершении регистрационной процедуры следует получить выписку ЕГРН, которая и является удостоверением успешного завершения сделки и переходом права собственности (ФЗ №218 ст.28).
Составление договора
Договор покупки надела земли с домом включает в себя очень много юридически сложных моментов, что представляет определённые риски для участников сделки.
Для уверенности в том, что обговорённые устно условия покупки (продажи) надела земли с домом найдут точное и полное отражение в основном договоре, подлежащем впоследствии государственной регистрации, сторонами сделки обычно заключается предварительный договор.
Такой договор заключается перед составлением основного договора покупки надела земли с домом.
Предварительного
Такой договор не подлежит регистрации в органах Росреестра, но имеет реальную юридическую силу, и его заключение является хорошим залогом корректного составления основного договора сделки.
Предварительный договор покупки надела земли и дома на нем может включать в себя, в зависимости от конкретных обстоятельств, следующие пункты:
- Описание объектов сделки (надела земли и дома) с указанием их адреса, кадастрового номера, площади, категории земли и приложением документов о регистрации права собственности на эти объекты;
- Основные условия будущего договора;
- Место, дата и время заключения основного договора;
- Условия, за выполнением которых должно последовать заключение основного договора;
- Предварительное согласие супруга и/или органов опеки и попечительства на будущую сделку;
- Информация о сумме предоплаты (аванса) или задатка.
Среди основных условий будущей сделки следует детально указать процедуру передачи прав собственности, способ передачи денежных средств и дополнительные условия, важные для сторон сделки.
В некоторых случаях в предварительном договоре вместо указания точной даты заключения основного договора прописывается условие его заключения. Например, стороны указывают, что договор покупки будет заключён в недельный срок после полного вступления продавца в права владения отчуждаемой недвижимостью по праву наследования.
Если продавец приобрёл надел земли с домом в браке, то для продажи таких объектов необходимо согласие супруга (супруги) продавца, а если в отчуждаемом доме прописан несовершеннолетний, то согласие на продажу дома должны дать органы опеки.
Как правильно заключить основной договор
Договор купли-продажи — это документ, на основании которого будет произведён переход прав собственности на дом и земельный участок от покупателя к продавцу (согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ), поэтому необходимо максимально внимательно отнестись к составлению такого документа.
Следует знать, что некорректно составленный договор покупки недвижимости может быть впоследствии оспорен путём судебного разбирательства заинтересованными лицами, и тогда стороны могут понести значительные материальные потери.
Форма договора покупки надела земли с домом следующая:
- ФИО участников договора, а также их паспортные данные;
- Информацию о предметах (объектах) договора, которыми являются дом, иные строения и земельный надел, документы на каждый такой объект;
- Цену сделки для каждого объекта договора, а также общая сумма (в рублях), подлежащая уплате покупателем;
- Описание порядка передачи денежных средств (наличным, безналичным способом, с использованием банковской ячейки);
- Справки из ЕГРП об отсутствии обременений и/или арестов на отчуждаемые объекты договора.
Типовой бланк договора купли-продажи жилого дома и земельного участка можно скачать здесь.
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, только договор, составленный в письменной форме, имеет юридическую силу.
Сокрытие продавцом информации о наличии обременений на отчуждаемые дом и надел земли может привести к оспариванию суммы сделки покупателем, в соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.
Также земельный участок и дом можно купить в ипотеку, например, от Сбербанка. Подробнее об этом рассказано в нашей интересной статье.
Скачать Договор купли-продажи земельного участка
Скачать в .doc/.pdfСохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ земельного участка №
г.
«» г.
Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1. 1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым № в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью кв.м., расположенного на землях находящихся в ведении предоставленный для .
2. ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ
2.1. Цена проданного земельного участка, определенная по составляет: рублей, в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном участке рублей.
2.2. Покупателем перечислено:
2.2.1. Продавцу на счет № в банке рублей по платежному Документу .
2.2.2. Залогодержателю (в случае, если предмет договора обременен залогом) на счет № в банке рублей согласно прилагаемому к настоящему договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет договора, подтвержденному Продавцом.
2.3. Покупатель передал Продавцу сумму в размере рублей наличными (в случае оплаты цены участка полностью или частично наличными).
2.4. Другие формы оплаты: перечислено рублей в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе по платежному документу .
3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
3.1. Часть земельного участка, находящегося в собственности Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена правами других лиц на площади кв.м. и на площади кв.м. имеет ограничения пользования. Границы земель, обремененных правами других лиц и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.
4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в п.2 п.2.2.2 и п.З настоящего договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог не знать.
4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Договор вступает в силу с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
5.2. Настоящий договор составлен в экземплярах. Первый передан Покупателю, второй – Продавцу.
5.3. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:
- план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);
- сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строении, помещений и вооружений в предмет договора);
- условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагается в случае продажи земельного участка по конкурсу);
- требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
- доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом);
- доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицам, уполномоченным покупателем).
6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Продавец
- Адрес регистрации:
- Почтовый адрес:
- Телефон/факс:
- Паспорт серия, номер:
- Кем выдан:
- Когда выдан:
- Подпись:
Покупатель
- Адрес регистрации:
- Почтовый адрес:
- Телефон/факс:
- Паспорт серия, номер:
- Кем выдан:
- Когда выдан:
- Подпись:
Скачать в .doc/.pdfСохраните этот документ сейчас. Пригодится.
Вы нашли то что искали?
* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!
Смежные документы
- Договор купли-продажи земельного участка: образцы (Полный перечень документов)
- Поиск по фразе «Договор купли-продажи земельного участка» по всему сайту
- «Договор купли-продажи земельного участка».pdf
Документы, которые также Вас могут заинтересовать:
- Договор купли-продажи доли земельного участка
- Предварительный договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи земельного участка с оплатой после перерегистрации прав собственности
- Договор купли-продажи земельного участка с домом
Проверяем документы продавца
Продать можно только ЗУ, состоящий на кадастровом учете. Кроме этого, право на него должно быть зарегистрировано. Т.е. сведения о самом земельном участке и о его собственнике должны быть внесены в ЕГРН. Продавец по требованию покупателя должен предоставить актуальную выписку из ЕГРН. Впрочем, покупатель и сам может ее заказать.
Из расширенной выписки покупатель сможет почерпнуть крайне важную для себя информацию:
- кто действительно является собственником ЗУ;
- как возникло право собственности на ЗУ;
- вид разрешенного использования ЗУ;
- учетный номер и адрес ЗУ в кадастре;
- стоимость ЗУ в кадастре;
- площадь ЗУ по документам и по факту;
- есть ли обременения, ограничения в пользовании ЗУ;
- определены ли границы ЗУ.
Значимость всех этих данных нельзя недооценивать.
Переговоры с потенциальным покупателем должен вести только собственник или его законный представитель.
Возможно, участком владеет несколько собственников. Все ли они согласны продать участок?
Вписываются ли ваши намерения по использованию ЗУ в его разрешенное использование?
Обязательно обратите внимание на наличие слов «Границы участка не определены». Если они есть, это значит, что межевание участка не проводилось
Т.е. неизвестно, где начинаются и где заканчиваются его пределы. Дело в том, что многие земельные участки состоят на кадастровом учете без проведения межевания, это допускается, но только пока. Настаивайте на межевании, иначе купите кота в мешке. При неопределенных границах размер ЗУ, т.е. его площадь, могла быть просто заявлена собственником по декларации. Вам нужны споры с соседями?
Задайте собственнику все непонятные вопросы, которые смущают или просто непонятны.
