Федеральная нотариальная палата
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Федеральная нотариальная палата
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Особенности заполнения и последующие действия
Порядок оформления договора с рассрочкой мало чем отличается от ситуации со стандартной сделкой — он составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Обязательным требованием является государственная регистрация сделки в Росреестре, для проведения которой необходимо предоставить такие документы:
- три экземпляра договора;
- копии паспортов сторон;
- правоустанавливающие документы на участок;
- кадастровый план и паспорт;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- график платежей;
- согласие на продажу от супруга или других собственников (если у них есть права на землю);
- акт согласования границ;
- выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие обременений.
После подачи документов они рассматриваются в течение определенного срока (обычно не более месяца), после чего покупатель получает право собственности на участок.
В случае соблюдения сторонами условий сделки купля-продажа земельного участка в рассрочку является хорошим способом передачи прав собственности на недвижимость, удобным для обеих сторон.
Для минимизации рисков как для продавца, так и для покупателя желательно при передаче прав собственности последнему установить на землю обременение (залог). Основанием для снятия этого залога будет полная выплата стоимости недвижимости.
звоните по телефонам
- Москва: +7(499)350-6630.
- Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.
Структура договора купли-продажи
Договор купли-продажи в рассрочку включает в себя следующие пункты:
- Название документа.
- Наименование сделки (купля-продажа).
- Указание на то, что сделка заключается с условием предоставления рассрочки.
- Предмет договора с указание кадастрового номера и юридического адреса, точной площади и границ земли.
- Номер и дата документа, обеспечивающего права продавца на владение данным участком.
- Отсутствие обременения, подтверждающее, что участок не продан, подарен, заложен, не арестован и т. п.
- Порядок выплат, с перечислением полного срока на который предоставляется рассрочка, периодичности внесения и количество платежей, общую цену продажи, возможные варианты оплаты.
- Права и обязанности участников сделки.
Дополнительно стороны составляют и подписывают график, по которому покупатель должен будет вносить платежи. Он должен быть подкреплён к основному договору.
Можно ли и как купить и продать землю с домом и без с рассрочиванием платежа?
К таким относятся ситуации, когда участок является государственной или муниципальной собственностью, а также если земля считается заповедником или имеет историческое значение (числится в списке объектов для последующей процедуры раскопок) и т.п. Во всех остальных случаях по желанию продавца, при условии его правомерного владения участком, рассрочка допускается.
Разница будет лишь в описании способа платежа, долговых обязательств и в том, что условием в Росреестре будет значится невозможность продажи, дарения, наследования до момента закрытия долгового обязательства перед продавцом.
Тогда заказывается справка из Росреестра, в которой будет указано необходимое условие, и именно такое же условие необходимо прописать в последующем договоре купли-продажи. Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации.
Отдельно стоит сказать про порядок совершения купли-продажи в рассрочку, если на участке есть дом. В таком случае будет подготовлено две сделки и два договора, так как дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа будет производиться одновременно (исключение составляет случаи, прямо предусмотренные законом); все условия рассрочки и порядка оплаты будут прописаны в двух договорах купли продажи.
Полный перечень документов, который понадобится при купле-продаже ЗУ с домом, мы приводили в этом материале, а вопрос о том, в каких случаях землю можно продать отдельно, без стоящего на ней дома, мы рассматривали в отдельной статье.
Куда обращаться
По закону допускается оформление сделки между заинтересованными лицами. Регистрации подлежит лишь факт перехода права собственности другому лицу. Эта процедура находится в ведении Росреестра.
Однако при покупке земельного участка, продавец и покупатель часто обращаются в нотариальную контору, полагая, что это придаёт процедуре правовую безопасность. Это не так. Нотариус лишь подтверждает, что стороны пришли к соглашению добровольно. В правовую составляющую договора, нотариус обычно не вникает.
В этом случае лучше воспользоваться услугами юридических организаций или риелторов. Они курируют сделку на всех этапах и помогают с регистрацией. Учитывая, эти особенности, на вопрос «Где оформить сделку?» можно с уверенностью ответить – в любом удобном для сторон месте.
Где оформить передачу права собственности? В территориальном отделении Росреестра. Для этого потребуется:
- договор о покупке земельного участка, сделанный в трёх экземплярах;
- гражданские паспорта участников сделки;
- правовая и техническая документация на земельный участок и строение (если есть);
- оплаченная госпошлина.
✅ Зачем нужен нотариус при оформлении ДКП?
Многие считают, что роль нотариуса при оформлении сделки минимальна и помощью этого специалиста можно пренебречь. Это далеко не так. В сферу его профессиональных обязанностей при оформлении ДКП входят:
- консультирование по юридическим аспектам соглашения, разъяснение последствий;
- проверка документов;
- установление дееспособности участников сделки, подтверждение факта добровольного ее заключения;
- оформление доверенности, если вместо продавца (покупателя) будет участвовать его законный представитель;
- заверение согласия от супруга (супруги);
- извещение совладельцев имущества о продаже доли в квартире;
- проверка юридической чистоты жилья;
- подготовка проекта ДКП;
- заверение договора;
- принятие на депозит денег – эта мера служит гарантией исполнения обязательств;
- передача запроса в Росреестр на государственную регистрацию – с 01.02.19 г. это не требует дополнительной оплаты за нотариальные услуги, нужно лишь заплатить госпошлину;
- внесение сведений в Единую информационную систему.
Многие из этих действий осуществляются по желанию сторон – в частности, это касается внесения денег на депозит, извещения совладельцев имущества о продаже или обращения в Росреестр для регистрации сделки.
Закон не запрещает самостоятельно составлять договор – эта услуга платная, поэтому многие хотят сэкономить. На практике это не рекомендуется делать, поскольку только юридически грамотный человек может правильно разработать текст, не упустив важных деталей.
Нотариальная сделка служит гарантией соблюдения закона, что значительно снижает риск ее оспаривания через суд самими участниками, их родственниками или наследниками. Однако не во всех случаях заверение ДКП является обязательным.
Обязательно ли заверять у нотариуса ДКП?
Во многих случаях ДКП можно заключить в простой письменной форме, не обращаясь к нотариусу за заверением – достаточно подписей сторон. К участникам предъявляются следующие требования:
- дееспособность – этот термин означает полное осознание значения действий и их последствий (дееспособными признаются лица, достигшие 18 лет и не признанные судом недееспособными из-за психических отклонений);
- правоспособность – в случае с ДКП этот термин обозначает наличие прав собственности на реализуемый объект;
- свобода действий – на стороны не должно быть оказано давления, понуждающего к заключению договора.
Не допускаются к подписанию ДКП лица, находящиеся в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Нарушение любого из этих требований – повод для обращения в суд с целью оспаривания сделки. Самостоятельно оформив документ и зарегистрировав переход прав собственности, можно уже в скором времени стать ответчиком по иску, составленному самим продавцом или его родственниками. Такие случаи нельзя назвать редкостью.
Пример. Гражданин Ермолаев, будучи запойным пьяницей, продал квартиру гражданке Семеновой. На момент оформления ДКП он был трезв, каких-либо сомнений в дееспособности продавца у покупательницы не возникло. После подписания ДКП гражданка Семенова была вызвана в суд по иску детей Ермолаева. Они заявили, что отец не осознавал последствий своих действий из-за многолетнего пьянства. Подтверждением послужили справки из лечебных заведений, а также заключение эксперта. Итогом разбирательства стало признание продавца ограниченно дееспособным и аннулирование сделки.
В каких случаях заверение считается обязательным?
Нельзя обойтись без нотариуса в случае продажи объекта недвижимости:
- несовершеннолетним;
- недееспособным (в процедуре должен участвовать его законный представитель – опекун);
- одним из участников долевой собственности.
Ранее в нотариальную контору нужно было обращаться даже в случае, если отчуждение долей в имуществе осуществлялась сразу всеми совладельцами по одной сделке. 01.05.19 г. были внесены изменения в ст.42 ФЗ-218 – президент РФ подписал №76-ФЗ, который отменил эту норму. Уже с 01.08.19 г. при отчуждении долей всеми участниками долевой собственности можно составлять договор в простой письменной форме. Все продавцы должны быть совершеннолетними и дееспособными (ст. 54 ФЗ -218).
Если участники решат для снижения налоговой нагрузки продать свои доли по отдельности, но одному покупателю, то обратиться в нотариальную контору придется. Это будет считаться заключением отдельных договоров.
Можно ли оспорить и в каких случаях?
Тем не менее, любая из сторон может оспорить такую сделку. На основании статьи 166 Гражданского кодекса ее можно признать ничтожной, а по статье 167 – недействительной. Причины в этом случае могут быть разные, например:
- Отсутствие в договоре необходимых сведений и условий. Конечно, нотариус проверяет, а иногда и готовит сам текст договора, но от ошибок никто не застрахован.
- Если одна из сторон допускает существенные нарушения условий, прописанных в договоре. При этом существенными считаются такие действия, в результате которых размер ущерба делает сделку для другой стороны невыгодной.
Кроме того, нередко встречаются случаи оспаривания договора «обделенными» или новым наследниками, которые могут претендовать на недвижимость.
Оплата госпошлины
В соответствии со ст. 131 ГК любой ППС должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом должна быть уплачена госпошлина. По ст. 333.33 (п.22) НК за регистрацию ППС на недвижимость физическое лицо должно уплатить пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб.
Особенность оплаты госпошлины состоит в том, что эта оплата должна происходить до начала регистрации.
регистрациипошлины
Вообще такая квитанция при регистрации не требуется.
Однако по закону (№ 122-ФЗ, ст.16) при отсутствии в органах регистрации данных об уплате госпошлины регистрация не будет произведена.
При регистрации, связанной с объектами, имеющих несколько видом недвижимости, пошлина взимается по каждому объекту. То есть, при регистрации ППС на участок с домом покупатель будет платить пошлину в 350 рублей за регистрацию участка и 2000 руб. за регистрацию дома. Таким образом, общая пошлина составит 2350 руб.
Оформление
Письменное согласие мужа или жены на реализацию земли предъявляется в Росреестр
При его отсутствии сотрудник гос.органа имеет право отказать в приеме документов.
Повторно можно будет обратиться в Росреестр сразу после оформления согласия второго супруга продающей стороны.
Документы
Согласие составляется тем супругом, который не вписан в Росреестр в качестве собственника, но имеет права на участок.
Для подписания документа потребуется:
- паспорта мужа и жены;
- свидетельство о браке, заключенного до приобретения земли;
- документы, подтверждающие право собственности на землю;
- документы, подтверждающие улучшение состояния участка, если земля была куплена до брака.
Если на момент продажи надела второй супруг является недееспособным, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на оформление сделки.
Кроме перечисленных документов в нотариальной конторе могут попросить предъявить ИНН, выписку из ЕГРН. В случае если разрешение дает бывший супруг, то предъявляются документы о разводе.
Стоимость
Бумаги на согласие продажи земли можно составить самостоятельно или прибегнуть к помощи юриста. Не обязательно обращаться к адвокату по земельным спорам, так как полноценную консультацию может провести и нотариус.
Стоимость консультации варьируется от ценовой политики конкретного специалиста. Но если документы составил заявитель, потребуется только нотариальное подтверждение, стоимость которого регулируется региональной палатой.
Как правильно оформить?
Согласие на продажу земли обычно пишется на гербовой бумаге, которая предоставляется нотариусом. Однако допускается и составление документа на стандартной бумаге.
В самом документе должна содержаться информация:
О супругах. Необходимо максимально полно прописать данные обоих супругов, включая паспортные данные и место регистрации.
-
- О земельном участке. Рекомендуется прикрепить выписку из ЕГРН, но также эти данные можно прописать самостоятельно. Основное требование — указание адреса или кадастрового номера участка.
- О нотариусе. Он — подтверждающее лицо, другие свидетели не нужны, поэтому под основным текстом согласия должны содержаться сведения о нотариусе. Указывать его паспортные данные не нужно, но потребуется указать полное название организации, от которой он работает и номер согласия в реестре.
В документе должно быть четко и прямо прописано согласие на продажу земельного участка.
- Скачать бланк согласия супруга на продажи земли
- Скачать образец согласия супруга на продажу земли
Нужно ли нотариальное заверение?
Разрешение обязательно заверяется нотариально. Это указано в ст. 35 Семейного Кодекса РФ. В случае несоблюдения данного правила сделка может быть признана недействительной по заявлению мужа (жены), чье разрешение требовалось.
Признать сделку недействительной можно в течение года после того, как супруг узнал о продаже земли.
После признания сделки недействительной, бывший владелец снова становится собственником, но обязан вернуть покупателю полную сумму, выплаченную за землю (за исключение средств, потраченных на подготовку и заверение документов).
В случае если часть денег потрачена, стороны могут прийти к мирному соглашению рассрочки или покупатель может подать иск на возврат средств и взыскать их через судебную службу приставов.
Вместо разрешения можно составить доверенность. Она дает более полные возможности продавцу, но стоимость заключения такого договора может быть выше.
Плюсы и минусы
Преимуществ у такого варианта заверения сделки немало:
- Стороны могут быть абсолютно уверены в ее чистоте: в этом случае исключается появление факторов, которые могут привести к оспариванию сделки в судебном порядке. А если одна из сторон попытается доказать ничтожность договора, то это вряд ли получится.
- При проведении сделки с участием третьего лица нотариус обязан проверить действительность и подлинность выданной доверенности.
- В обязанности нотариуса также входит помощь в составлении договора. Он подскажет, какие нюансы должны быть отражены в документе.
- Нотариус может присутствовать в момент передачи денег, а также взять расписку, удостоверяющую данный факт.
- Нотариус отвечает за то, чтобы сделка была проведена с учетом всех положений законодательства. Он своим имуществом отвечает за ущерб, а его ответственность застрахована.
Минус, пожалуй, здесь только один: услуга платная. В случае, когда клиент желает получить дополнительные сопутствующие услуги, это необходимо также оплатить по существующим тарифам.
