Выясняем, как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?

1. Сформулируйте свои требования к участку

Прежде всего, важно понять, какой именно участок Вам нужен. Оттолкнитесь от базовых критериев (максимальная цена, размер, расположение и назначение) и выделите несколько параметров, принципиальных лично для Вас (наличие или отсутствие коммуникаций, близость к водоёму, состояние земли и грунта и т.д.).. Когда требования сформулированы, можно начинать поиск

К Вашим услугам: онлайн-базы недвижимости, сайты агентств недвижимости, печатные издания и их электронные версии, социальные сети и доски объявлений.

Когда требования сформулированы, можно начинать поиск. К Вашим услугам: онлайн-базы недвижимости, сайты агентств недвижимости, печатные издания и их электронные версии, социальные сети и доски объявлений.

О том, какие ошибки допускают покупатели при выборе земельного участка, мы расскажем в нашем видео!

Где и у кого покупать землю под строительство дома?

Можно приобрести землю у другого владельца – физического лица. Также можно приобрести землю у девелопера нового поселка (при этом сделка может быть проведена в виде покупки у физического лица). Также можно купить землю на торгах – напрямую у муниципалитетов. Про такие сделки часто говорят, что земельный участок приобретается у государства. При покупке у физических лиц существуют определенные риски:

• Угроза некачественной документации.
• Ущемление прав третьей стороны.

При покупке земли в организованном коттеджном поселке (если Вы заключаете сделку на ранней стадии), всегда присутствуют риски недостроя. Также присутствуют риски больших платежей на обслуживание. Зачастую пока поселок находится в стадии строительства, за обслуживание плата не взымается, но после его завершения Вы можете столкнуться с высокими тарифами. Чтобы участвовать на торгах, потребуются определенные навыки, свободные средства, которые нужно будет внести в качестве залога. Также не факт, что торги будут проводиться по тем территориям, которые будут потенциально интересными для Вас.

Как определить объективную цену участка

Мы живем в демократической стране, в которой каждый собственник сам решает сколько стоит его собственность. И только свободный рынок регулирует эту стоимость. Другими словами, за «сильно» дорого у Вас не купят и волей не волей придется снижать цену.

Но нам как покупателям важно знать какая цена завышена, а какая нет. Существует негласное правило по которому можно приблизительно оценить тот или иной земельный объект: «соотношение расходов на участок земли и возведение дома должно быть в пределах 25-35%» Данные цифры конечно же условны, все зависит от конкретного случая

Если Вы видите, что цена объективно высоковата, то вот Вам несколько пунктов за которые смело можно торговаться на 25-30%:

• (ЛЭП) линии электропередачи, проходящие в непосредственной близости (испорченный вид, влияние на здоровье);
• пролегающая рядом железная дорога (шум, клубы дыма и гари);
• очистные сооружения (с завидной регулярностью вы будете чувствовать запах сероводорода);
• гаражные кооперативы;
• промышленная зона (шум);
• кладбища;
• жилые комплексы повышенной этажности;
• животноводческие фермы (неприятный запах);

Но присутствуют и факты, повышающие стоимость участка на 25-30%:

• любой водоем при условии, что весной не происходит затопления;
• лесные массивы, заповедники, реликтовые места;
• место с которого открывается панорамные виды на город, реку, горы и т.д.
• спорткомплексы, школы, больницы;
• остановки общественного транспорта;

Коммуникации

Канализация

В первую очередь будущего собственника участка должно интересовать, есть ли неподалеку общая труба, и получится ли к ней присоединиться. Гораздо дешевле проложить трассу от дома до смотрового колодца, чем монтировать септик, а потом еще и заниматься его регулярной очисткой.

Водоснабжение

Если трубы рядом с участком нет, то автономный источник – это понятно. При наличии водопровода следует поинтересоваться качеством воды. Возможно, придется покупать очистную станцию.

Электрификация

То, что свет есть у соседей по участку, еще не говорит о том, что он автоматически появится и у нового собственника. Что выяснить? Во-первых, мощность подстанции и степень ее изношенности. Во-вторых, сколько кВт сможет выделить администрация именно данному участку. От этого во многом зависит, как организовывать электроснабжение дома – приобретать лишь маломощный резервный агрегат на 4 «кило» или полноценную дизельную станцию для автономного эн/обеспечения.

Газопровод

В первую очередь от возможности подключения к магистрали зависит выбор типа кухонной техники и котельного оборудования для дома. Модели, работающие на «голубом топливе», гораздо экономичнее. Если центральное газоснабжение микрорайона отсутствует, придется решать – перейти на электрические приборы (если позволяет мощность эл/линии), или приобретать баллоны и заправлять сжиженный газ.

Общую стоимость строительства дома можно определить, только оценив все его особенности и дополнительные финансовые затраты (о самых дешевых материалах для строительства читайте здесь). Но нельзя забывать и о том, что земля постоянно растет в цене, и инвестиции в нее считаются наиболее доходными.

Местоположение

Перед покупкой необходимо определиться, где жить: в городе или за городом. Каждый вариант хорош и плох по-своему. Городской земельный участок – это в большинстве случаев готовые коммуникации, отличная инфраструктура, наличие дорог и транспорта, гарантия официальной регистрации всех членов семьи, возможность вести активный городской образ жизни. Но покупка такого участка – дорогое удовольствие.

Если строить дом за чертой города, то необходимо иметь готовность к возможному отсутствию коммуникаций, инфраструктурных объектов, транспортных сообщений. Если район только начинает застраиваться, то на обустройство уйдет немало времени. Требует выяснения и возможность прописки. При работе и учебе в городе, придется выделять дополнительное время на дорогу. Если в приоритете стоит чистая окружающая среда, спокойный ритм жизни, желание выращивать сельхозпродукцию на экологически чистой земле, то загород – отличный выбор.

Коротко о главном

Получить полезную информацию о том, как выбрать участок для дома можно, если тщательно проанализировать следующий ряд факторов:

• Собственные предпочтения.
• Близость к городу или крупным населенным пунктам.
• Рельеф местности, габариты и форму надела.
• Состав почвы, уровень залегания подземных вод.
• Наличие инженерных сетей и коммуникаций.
• Состояние транспортных развязок и дорог.
• Правильность оформления документов.

Также важно, в каком муниципальном образовании расположена земля – СНТ, коттеджном поселке, пригороде, городской среде. От этого зависит стоимость и наличие всех благ цивилизации

Ландшафт и почва участка

Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки

Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.

Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:

• Строиться на берегу реки

  Надо сказать, что именно в этой местности большинство людей предпочитают строить загородные дома. Что ж, это вполне объяснимо – великолепный пейзаж, возможность ловить рыбу стоя на собственном причале, отсутствие проблем с поливом…

  Все это очень хорошо, однако не следует забывать и о том, что случае строительства на берегу реки надо будет существенно потратиться на создание надежной дренажной системы. Плюс дополнительные затраты – использование влагостойких строительных материалов. Да и насекомых будет летом очень много.

• Вместе с тем, необходимо учесть, что на равнинной местности он будет сильно продуваться – это обуславливает необходимость строительства высокого забора. Да и жарко будет слишком в летние месяцы, все-таки влажность климат смягчает.

• Построить дом на холмистой местности

  Преимущества, которыми обладают такие участки – потрясающий вид на природу и большие возможности в плане создания различных дизайнерских решений (альпийские горки, клумбы и так далее).

  Но есть и серьезные недостатки – проблемы с проведением коммуникаций, сложность при закладывании фундамента, необходимость защиты от сильного ветра.

• Очень хороший вариант строительства особняка в лесной местности

  Не зря все обеспеченные люди желают приобрести дом в заповедной зоне. Прекрасный пейзаж, чистый воздух и пение птиц по утрам – что может быть лучше? Где еще можно будет найти такие условия жизни?

  Единственный момент, выращивание огородных культур на таком варианте вряд ли будет успешным – лесные насаждения выбирают все полезные вещества из почвы. И учите — эти участки, как правило, очень дорогие.

Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.

3. Оцените размер и расположение участка

Приступая к поиску, необходимо отталкиваться от предполагаемого размера земельного участка. Если Вы собираетесь построить на участке дом, лучше заранее представлять себе его площадь, продумать место для парковки и минимально комфортную придомовую территорию. Оптимальным считается соотношение участка и дома – 1:10, хотя правилом это не является и необходимо руководствоваться градостроительными регламентами соответствующей территории.

При выборе, проводя осмотр земельного участка, нужно обращать внимание на его расположение: на возвышении, на наклонной плоскости, в нижней части рельефа. От этого будет зависеть степень затопления участка в весеннее время от таяния снега

Также на участок могут быть организованы водные стоки от граничащих земельных участков.

Земельный участок может иметь сильный уклон и (или) большое количество оврагов, находиться в оползневой зоне, что значительно затруднит строительство на нем объектов недвижимости либо его обработку.

Подбирая земельный участок для строительства дома, не следует выбирать как излишнюю близость, так и удаленность от соседних участков. В случае плотной застройки проживание может стать некомфортным, тогда как чрезмерная отдаленность может привести к отсутствию помощи в трудных ситуациях.

Перед покупкой стоит урегулировать все перечисленные моменты.

Особенности грунта

Тип и характеристики почвы влияют на несколько параметров одновременно. В первую очередь от них зависит, какой фундамент необходимо будет сделать для будущего строения. Во-вторых, наличие подземных вод способно стать причиной постоянного подтапливания дома и образования сырости. Строительство погреба либо подвала в таких условиях будет не только нецелесообразным, но даже и невозможным. В-третьих, характеристики почвенного слоя покажут, можно ли будет использовать участок для разбивки сада, огорода или обычных цветочных клумб.

Все необходимые замеры и проверки необходимо проводить до покупки участка. Состав почвы определяется в специализированных лабораториях. Наличие подземных вод можно проверить самостоятельно. Для этого в нескольких местах участка бурятся скважины глубиной до 1,5-2 м. Если по прошествии часа они остались сухими, уровень грунтовых вод считается низким, а участок пригодным для строительства.

Как проверить юридическую чистоту земельного участка под ИЖС

Приобретая земельный надел, можно оказаться в ситуации, когда земля находится в залоге, арестована за долги прежнего владельца, обременена другими обязательствами. Чтобы избежать этого, соберите данные о владельцах земельного надела, посмотрите, как часто проводилась смена владельцев участка земли. Убедитесь, что правоустанавливающие документы на землю у собственника соответствуют законным требованиям.

Чтобы получить ответ на перечисленные выше вопросы, необходимо получить кадастровую выписку. В этом документе с первой страницы внесены данные в отношении участка земли, которые могут стать основными для отказа от сделки.

Например, если есть данные о том, что границы участка фактические не совпадают с границами участка по документам межевания, то это может стать поводом пересмотреть решение о приобретении такого участка.

В таких случаях рекомендовано выбрать участок для покупки с проведенными межевыми работами. Если потенциальный покупатель выбрал участок земли без межевания, но очень хочет его приобрести, то стоит внести сумму залога с условием, что за определенное время будет осуществлен процесс межевания.

Обратите внимание на следующие данные, которые присутствуют в кадастровом паспорте:

• Обременения по проведению газа;
• Расположение участка в природоохранных и водоохранных зонах;
• Сравните путем накладывания изображения формы участка со снимка на графические данные из выписки. Необходимо, чтобы совпадение было максимальное по форме границ.

Приобретая земельный надел у семейной пары, обязательно требуйте с продавца нотариально заверенную копию разрешения второго супруга на продажу земельного участка. Этот документ необходимо хранить всегда.

Учтите, если владелец собственности продает землю, которую приобрел путем наследования или в дар от другого собственника, то разрешение супруга на продажу не требуется.

Еще одним источником информации для потенциального покупателя может стать общедоступная интерактивная кадастровая карта в интернете. Благодаря разнообразным инструментам и удобному интерфейсу каждый может найти интересующие его данные относительно участка земли в любом районе России.

Дополнительные мелочи, которые необходимо разузнать

Понятное дело, что главное – это ровный и сухой участок, однако, если нюансы, которые могут значительно усложнять проживание в загородном доме. После осмотра усадебного надела, приступайте к тщательному изучению бытовых вопросов:

• Вывоз мусора. Как ни странно, но такая услуга доступна не в каждом поселке. Если вы планируете жить большой семьей, то этот вопрос для вас достаточно важен. Альтернатива есть – частные компании, которые будут приезжать к вам на дом раз в месяц или квартал. В этот пункт можно добавить и очистку септика. Посмотрите варианты заезда машины на участок, а также прикиньте будущее расположение выгребной ямы.
• Наличие у соседей домашних питомцев или сельскохозяйственных животных. Для человека городского, желающего жить спокойной жизнью за городом, тишина будет принципиальным вопросом. Поэтому заранее обойдите всех соседей и ненавязчиво побеседуйте.
• Городской транспорт. Несмотря на то, что в современном мире почти каждый человек имеет личный автомобиль, остановка городского транспорта под боком лишней точно не будет. Как правило, автосервисы находятся далеко и не факт, что зимой вы сможете до него дотянуть. Принципиально рассматривайте некоторую автономию от системы, как альтернативный способ решения текущих проблем.

Чем больше информации по участку на этапе планирования покупки, тем меньше неприятных сюрпризов и расходов в будущем при строительстве и эксплуатации Источник zen.yandex.uz

Ландшафт и почва участка

Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки. Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец

Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства

Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.

Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:

• Строиться на берегу реки

  Надо сказать, что именно в этой местности большинство людей предпочитают строить загородные дома. Что ж, это вполне объяснимо – великолепный пейзаж, возможность ловить рыбу стоя на собственном причале, отсутствие проблем с поливом…

  Все это очень хорошо, однако не следует забывать и о том, что случае строительства на берегу реки надо будет существенно потратиться на создание надежной дренажной системы. Плюс дополнительные затраты – использование влагостойких строительных материалов. Да и насекомых будет летом очень много.

• Вместе с тем, необходимо учесть, что на равнинной местности он будет сильно продуваться – это обуславливает необходимость строительства высокого забора. Да и жарко будет слишком в летние месяцы, все-таки влажность климат смягчает.

• Построить дом на холмистой местности

  Преимущества, которыми обладают такие участки – потрясающий вид на природу и большие возможности в плане создания различных дизайнерских решений (альпийские горки, клумбы и так далее).

  Но есть и серьезные недостатки – проблемы с проведением коммуникаций, сложность при закладывании фундамента, необходимость защиты от сильного ветра.

• Очень хороший вариант строительства особняка в лесной местности

  Не зря все обеспеченные люди желают приобрести дом в заповедной зоне. Прекрасный пейзаж, чистый воздух и пение птиц по утрам – что может быть лучше? Где еще можно будет найти такие условия жизни?

  Единственный момент, выращивание огородных культур на таком варианте вряд ли будет успешным – лесные насаждения выбирают все полезные вещества из почвы. И учите — эти участки, как правило, очень дорогие.

Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.

А если купить участок сразу с домом?

Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?

• часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
• если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
• помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
• проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.

Присматриваемся к расположению участка

Узнайте тип грунта на участке — это важно и для строительства, и для сада или огорода

• Заболоченная местность — обойдётся в конечном счёте дорого, придётся тратиться на мелиорацию (улучшение качества почвы, чтобы повысить урожайность) и укрепление фундамента дома.
• Песчаные почвы — неплодородны, потребуют много вложений в изменение земли — например, в теплицах. Но при этом на них проще установить фундамент дома.
• Слежавшийся суглинок — держит дом лучше, чем глина, но хуже, чем песок. Придётся потратиться на дренаж.

Определить тип почвы самостоятельно сложно, лучше пригласить специалиста на осмотр. Удовольствие недешёвое — несколько десятков тысяч рублей.

Проверьте, есть ли поблизости водоём — пруд, озеро, река. Если он недалеко, то во время весеннего паводка подтопит. Это вредит и постройкам, и посадкам, потребуется постоянный ремонт после схода воды. Но даже если водоёма рядом нет, опрошенные «Секретом» эксперты советуют искать участок на возвышенности. Тогда и весной, и в дождь он не будет долго оставаться сырым. И желательно, чтобы участок был ровный, без перепадов по высоте — это сильно снизит расходы при возведении дома.

Эксперт по недвижимости Александр Савин советует смотреть землю ранней весной, когда сходит снег, а не летом или осенью. «Вы увидите, сколько на участке воды, под каким уклоном он расположен, быстро ли сохнет», — говорит эксперт.

Предоставление участка под ИЖС.

РФ).индивидуальногосадоводства,возможно

1. Получение участка под ИЖС в безвозмездное пользование (ст. 39.10 ЗК РФ), а затем получение этого участка под ИЖС бесплатно в собственность (ст. 39.5 ЗК РФ);
2. Гражданам, имеющим трех и более детей (ст. 39.5, 39.19 ЗК РФ);
3. Отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных законами (ст. 39.5, 39.19 ЗК РФ);

Что можно строить на участке под ИЖС?

территориювозводить:

• жилой малоэтажный дом
• постройки, необходимые в хозяйстве (гаражи, сараи, баня и т.п.)

К выбору земли под ИЖС необходимо подходить серьёзно. Подобрать участок по своему вкусу и своим возможностям — задача непростая. В том случае, если цена такого участка намного ниже рыночной, то есть вероятность того, что он имеет определенные проблемы.

Рассмотрим критерии выбора участка, которые необходимо учитывать.