Как грамотно признать недействительным договор аренды земельного участка и что для этого необходимо?

Обязательные требования

В случае если после подписания соглашения вступил в силу закон, который устанавливает какие-либо иные правила, обязательные для выполнения сторонами, то все положения заключённого соглашения сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда в законе оговаривается распространение действия принятого нормативного акта в том числе и на ранее заключенные соглашения (статья 422 ГК РФ).

Соглашение об аренде является простым видом договора. Закон требует, чтобы оно заключалось в письменной форме.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Судебная практика по установлению арендной платы за пользование земельным участком

Знайте, чтобы назначить плату за землю при передаче участка в аренду, необходимо арендодателю представить документы, на основании которых можно сделать вывод о его правовом статусе по отношению к участку земли.

Суть судебных обращений заключается в том, что в некоторых субъектах РФ представители местной администрации приняли нормативные локальные акты, в которых установили стоимость аренды земли для владельцев объектов недвижимости, расположенных на муниципальной земле. При этом понимая, что осуществляют преступную деятельность, так как нарушают ФЗ «О плате на землю». Мотивируя свои действия тем, что это решение позволяет наполнить дополнительными суммами денег бюджет поселения.

Налицо явное превышение должностных полномочий и злоупотребление должностным положением в личных целях.

Плату за землю можно взимать только в том случае, если при заключении договора аренды в отношении помещения в текст документа внесен пункт о том, что за пользование землей необходимо составить отдельный договор аренды.

Если указанной оговорки в документе аренды нет, тогда взимать арендную плату за землю, на которой располагаются помещения, недопустимо. Основанием служит пункт 2 статьи 654 ГК РФ, в котором сказано, что при отсутствии отдельных условий в договоре аренды на помещение, стоимость аренды земли считается включенной в стоимость аренды за использование помещения.

Имейте в виду, что в договоре аренды в отношении здания или сооружения может быть включен пункт о том, что арендатор обязуется выплачивать арендодателю сумму ежегодного земельного налога за ту территорию земельного участка, которую занимает арендованное строение или объект недвижимости.

Разберитесь с данными судебной практики, после этого сделайте вывод о том, что арбитражные суды выносят различные решения, не всегда в соответствии со сложившимся пониманием ситуации.

Суть спорных решений заключается в том, что суд должен вынести решение на основании Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Однако, не всегда бывает допустимо выбрать основания для вынесения решения.

Рассмотрите примеры из судебной практики. Истец обратился в суд с просьбой признать правомерным отсутствие дополнительной арендной платы за землю, так как он уже выплачивал деньги за аренду помещения, а в договоре арендодатель прописал обязательство арендатора по выплате дополнительной аренды за землю. Истец ссылался на статью 654 ГК РФ. Дополнительным мотивом для истца являлся факт того, что в законе не установлено пункта о внесении отдельной платы за землю при наличии прав и обязательств аренды в отношении объектов на этой земле.

Суд принял решение отказать истцу и признать его позицию неправомерной, так как на основании норм гражданского законодательства существует право владельца недвижимости включать в договор пункты о раздельной оплате аренды за недвижимое имущество на территории и за саму территорию.

На основании закона суд принял решение, мотивируя тем, что стоимость аренды земли должна присутствовать в любом случае, но при отсутствии отдельного договора на аренду земли, стоимость использования взималась арендодателем по общему договору правомерно.

Вывод весьма спорный, но имеет место:

• Не существует законодательного запрета на то, чтобы оформлять договор аренды на землю отдельно от договора аренды на здание или сооружение на этой земле;
• С другой стороны, если по существующим документам можно сделать вывод о том, что стороны оговорили раздельную оплату за аренду помещения и земли, но не заключили отдельный договор, взимание оплаты за землю будет правомерным.

В приведенном выше случае суд постановил, что арендатор заведомо знал, что должен уплатить средства за аренду земли, но намеренно скрыл их, что является незаконным накоплением средств, подлежащих выплате по договору аренды.

Чтобы не попадать в такие ситуации, необходимо заключать единый договор аренды недвижимости, а не договор аренды недвижимого имущества и отдельно договор аренды земельного ресурса.

Однако, имейте в виду, что такие сделки с недвижимостью допустимо оформлять, если все объекты недвижимости на участке зафиксированы в едином реестре недвижимости.

Договор аренды признан судом недействительным

• «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
• Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
• В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
• Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст.

Отсутствие документов на земельный участок: на что надеяться

Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок при условии принятия мер по оформлению необходимых документов для пользование ею не может считаться правонарушением.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, лицо как владелец недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право на часть этого участка.

Размещение временного сооружения при отсутствии решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность или в пользование является основанием для применения положений Земельного кодекса.

Именно только фактическое пользование земельным участком при отсутствии документов, удостоверяющих права на нее, не является достаточным основанием для признания таких действий самовольным занятием участка.

Обязательства владельца недвижимого имущества освободить земельный участок путем демонтажа этого имущества нарушает право собственности лица.

Пользования земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов на нее и расположенный на этом участке недвижимое имущество влечет применение положений Земельного кодекса.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

• в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
• займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
• совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
• отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

• договоров аренды;
• купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
• контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
• контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
• соглашений об уступке права требования.

По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.

Сроки рассмотрения иска

Сроки рассмотрения исков о недействительности сделок:

• не более 2 месяцев — для судов общей юрисдикции (154 ГПК РФ);
• не более 6 месяцев — для арбитражных судов (152 АПК РФ).

В такие сроки дело рассматривается судом первой инстанции, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс занимает продолжительное время по таким причинам:

• сложность и категория дела;
• закрепленный сторонами порядок признания договора недействительным;
• необходимость выполнения судебных запросов;
• экспертиза;
• оценка;
• необходимость привлечения свидетелей.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

• в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
• займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
• совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
• отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

• договоров аренды;
• купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
• контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
• контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
• соглашений об уступке права требования.

По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.

○ Последствия признания договора недействительным.

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер  определяется судом.

Позиция судов

1. Общие позиции об изменении и расторжении договора (ст. 450 ГК РФ)

• 1.1. К каким ситуациям применяется ст. 450 ГК РФ
  • 1.1.1. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не препятствует расторжению договора по общим основаниям (позиция ВС РФ, ВАС РФ).
  • 1.1.2. Изменен или расторгнут может быть только договор, являющийся действительным (позиция ВС РФ).

2. Позиции об изменении и расторжении договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

• 2.1. К каким ситуациям применяется п. 1 ст. 450 ГК РФ
• 2.2. К каким ситуациям не применяется п. 1 ст. 450 ГК РФ

3. Позиции об изменении и расторжении договора через суд в связи с существенным нарушением этого договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ)

• 3.1. К каким ситуациям применяется пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 3.1.1. Если залогодержатель в нарушение соглашения не обеспечил в установленный срок проведения торгов по продаже предмета залога, то это является существенным нарушением соглашения (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.2. Непередача первоначальным кредитором новому кредитору документов, удостоверяющих право требования, и несообщение имеющих значение сведений являются существенными нарушениями условий договора уступки (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.3. Внесение арендной платы не в полном объеме может быть признано существенным нарушением договора (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.4. Нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства могут служить основанием для расторжения договора (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.5. По вопросу о признании неоплаты приобретаемого имущества существенным нарушением договора купли-продажи есть две позиции высших судов (позиция ВС РФ, ВАС РФ).
  • 3.1.6. Неоплата имущества, приобретенного у продавца, который находится на стадии банкротства, в срок, установленный в договоре купли-продажи и в законе, является существенным нарушением договора (позиция ВС РФ, ВАС РФ).
  • 3.1.7. Если обязательства по договору купли-продажи возникают с момента получения аванса, а покупатель его не перечислил, то это является существенным нарушением договора (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.8. Продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплатил переданный ему товар (позиция ВС РФ).
• 3.2. К каким ситуациям не применяется пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
• 3.3. Какие обстоятельства нужно доказывать при возникновении спора в рамках пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 3.3.1. Факт нарушения договора не может служить основанием для расторжения договора, должна быть доказана существенность нарушения (позиция ВС РФ).
  • 3.3.2. Для расторжения договора поставки в судебном порядке довода покупателя о нарушении поставщиком сроков поставки недостаточно (позиция ВАС РФ).

4. Позиции об изменении и расторжении договора через суд в случаях, не связанных с существенным нарушением этого договора (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ)

• 4.1. К каким ситуациям применяется пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 4.1.1. Условие договора уступки требований, согласно которому договор расторгается в случае его неисполнения цессионарием, является самостоятельным основанием для расторжения договора (позиция ВАС РФ).
  • 4.1.2. Предусмотренное договором право продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор при задержке исполнения обязательств по оплате может быть реализовано в судебном порядке (позиция ВАС РФ).
• 4.2. К каким ситуациям не применяется пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 4.2.1. При отсутствии соглашения о передаче в суд не урегулированного во внесудебном порядке спора об изменении цены договора суд не вправе внести соответствующие изменения в договор (позиция ВАС РФ).
  • 4.2.2. Отмена публичным органом в порядке самоконтроля ранее принятых им актов о предоставлении участков в аренду не является основанием расторжения договора аренды (позиция ВС РФ).

5. Позиции об изменении и расторжении договора в связи с односторонним отказом от его исполнения (п. 3 ст. 450 ГК РФ — утратил силу)

С 01.06.2015 положения, аналогичные п. 3 ст. 450 ГК РФ, содержатся в п. 2 ст. 450.1 ГК РФ. Судебная практика по вопросу отказа от исполнения договора перенесена в Перечень позиций высших судов к ст. 450.1 ГК РФ.

Ссылки по теме:

Виды недействительных договоров

Законодатель классифицирует все недействительные сделки на 2 вида:

Ничтожный договор

Ничтожный договор порочен по своей природе, с самого начала, он заведомо нарушает основы нравственности или правопорядка, и стороны, по крайней мере, дееспособная сторона, должны об этом знать. В соответствии со ст. 166 – 172 Гражданского кодекса РФ, ничтожны сделки:

• мнимые — заключаемые для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия;
• притворные — прикрывающие другую сделку, с иными фактическими условиями;
• в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено;
• совершенные недееспособным вследствие психического расстройства или малолетним (до 14 лет).

Для сторон не играет роли непосредственно судебное признание ничтожной сделки недействительной, исковые требования заинтересованной стороны направлены на применение ее последствий.

Пример

Мать несовершеннолетнего обратилась в судебные органы с заявлением о применении последствий недействительности купли-продажи телефона стоимостью 80 000 рублей без ее согласия. Магазин добровольно возвращать денежные средства отказался. Судебным решением подтвердилось признание договора ничтожным, основанием является малолетство покупателя, применены последствия в форме двусторонней реституции, в заседании установлено, что покупателю на момент покупки не было 14 лет. Доводы ответчика о том, что покупка является мелкой бытовой сделкой, судьей отклонены, а иск удовлетворен полностью.

Оспоримый договор

В соответствии со ст. 166, 173 – 179 Гражданского кодекса РФ, оспоримыми являются соглашения, совершенные:

• без обязательного по закону согласия третьих лиц или государственных органов;
• за пределами правоспособности организации;
• лицом или органом с ограниченными полномочиями;
• в ущерб интересам юридического лица, по сговору или если другая сторона знала об ущербе;
• несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его законных представителей, когда такое согласие требуется;
• ограниченным в дееспособности гражданином по распоряжению имуществом без согласия попечителя;
• гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
• под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, кабальные сделки.

Пример

Наследник по закону узнал о наличии завещания, которое было заверено нотариусом за 2 недели до смерти наследодателя и содержало распоряжение все наследственное имущество передать другу наследодателя. Наследник обратился в судебные органы, оспорив законность завещания в силу того, что наследодатель тяжело болел и не мог понимать значение своих действий. Была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. Заключение содержало однозначный вывод о том, что наследодатель понимал значение своих действий. В удовлетворении иска истцу было отказано.