Кадастровые работы в отношении земельных участков

Порядок совершения и содержание земельно-кадастровых действий

Порядок совершения земельно-кадастровых работ регламентирован Федеральным законом № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

До оформления результата кадастровых работ в органах кадастрового учета требуется провести кадастровую деятельность.

В Российской Федерации ее осуществляют кадастровые инженеры, которые должны иметь профессиональный квалификационный аттестат, а также состоять членом одной из саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности.

Наиболее распространенными видами ЗКР являются:

• Установление границ земельного участка. При выполнении данного вида работ итогом деятельности кадастрового инженера станет формирование внешних границ участка земли, которые позволят выделить его из группы смежных участков. Кроме того, установление границ участка должно осуществляться с привязкой к границам соседних участков.
• Уточнение границ земельного участка. Данный вид работ может потребоваться в случае технической ошибки, выявленной органами кадастрового учета, которая состоит в пересечении границ одного или нескольких соседних участков. Также причиной такой ошибки может стать наложение границ участка на границы земель, ранее прошедших процедуру постановки на учет. Уточнение границ может потребовать их согласование с правообладателями, в том числе и в судебном порядке.
• Раздел или объединение земельных участков. В случаях, когда вместо одного земельного участка образуются несколько участков (раздел земли), либо ряд соседних участков объединяются правообладателями в единое целое, требуется сформировать совершенно новый объект земельного учета. В этом случае кадастровый инженер определяет границы каждого нового земельного участка исходя из условий юридического акта (сделки), который является причиной такого раздела или объединения.
• Выдел земельного участка. В случае, если участок принадлежит субъектам на праве общей долевой собственности, может потребоваться выдел конкретной доли из общего права. В такой ситуации, помимо документального подтверждения выделяемой доли, требуется оформить выдел в натуре, т.е. сформировать границы участка, выделяемого из общей доли. Новый объект будет иметь самостоятельный правовой статус с момента постановки его на кадастровый учет.

Разметка границ в 2022 году

Разметка рубежей участка определяется проведением процедуры, которая носит название «вынос границ в натуру». Отдельным моментом его осуществления является необходимость наличия оформленного и утвержденного плана, который фиксируется на бумажном носителе и представляется в виде чертежа.

Независимо от того, какие особенности ландшафта и специфика свойств почвы присуща конкретному участку, осуществление действий по разметке межей выполняется непосредственно на местности – таким образом тот чертеж, который определяет границы его существования переносится как бы в реальные условия.

Пример акта выноса границы ЗУ на местность

Отдельной особенностью перенесения границ в реальные условия является необходимость выполнения работ таким образом, чтобы порядок вещей, расположенных предметов, природных объектов не затрагивался.

Процесс разметки границ перед своим фактическим выполнением требует таких предварительных действий:

• Освобождение от предметов, которые могут мешать разметке – убирают бурелом, сухие ветки, траву (если ее наличие вызывает затруднения при межевании);

• Специальная подготовка почвы. Данная операция является необходимой в связи с тем, что установление пределов сопровождается вбиванием колышков, а такое действие при определенном характере грунтового слоя может быть затруднено. Для выполнения таких действий в местах, где будут располагаться колышки, обозначающие поворотные точки, обязательно вырубают деревья и выкорчевывают пни;

• Выбор наиболее оптимального в таких случаях варианта нарезки надела, который определяется в соответствии с данными, предоставленными геодезистами. На данном этапе составляется несколько возможных эскизов и впоследствии выбирается наиболее оптимальный и возможный к осуществлению в данных условиях.

В общих случаях осуществление разметки является необходимым моментом при таких ситуациях:

• При восстановлении или определении границ, которые являются неустановленными;
• При вынесении межей надела в натуру;
• При выполнении действий, связанных с зонированием территории;
• При процедуре межевания участка, который был предварительно выделен для его последующего оформления в собственность;
• Для определения показателей и свойств территории участка;
• При выполнении работ по проектированию зданий и сооружений.

Этапы ведения землеустройства

1. Подготовительный

На этом этапе изучаются архивные данные о характере местности, чертежи, правоустанавливающие документы, информация о предыдущем размещении межевальных знаков. В этот период подписывается договор с заказчиком, рассчитывается предварительная смета, определяются примерные сроки выполнения землеустройства.

2. Полевой

На полевом этапе все исследования ведутся непосредственно на объекте. Землеустроитель составляет технический проект, подготавливается документация для внесения новых отметок, проводятся замеры на местности, межевание, установка новых пределов участка.

При планировании и подготовке технических документов учитываются такие пункты:

• причины землеустройства и приметы на местности;
• установленные знаки и их изменение;
• архивные данные о территории;
• необходимость выполнения новых расчетов.

3. Камеральный

На камеральном этапе обрабатываются результаты замеров, проводятся вычисления по формулам. Полученные результаты заносятся в технические документы, которые отдаются на согласование в государственные органы.

Утверждение нововведений осуществляется в течение 1 месяца. Бумаги проверяются на соответствие положениям законодательства, иногда для согласования привлекают государственных экспертов для получения заключения по данному объекту.

Полученную информацию применяют для оформления следующих документов:

• генеральных схем по землеустройству конкретной административной единицы;
• схем по охране территорий и их использованию;
• планы и чертежи земельных участков со строениями;
• картографические материалы, на которых нанесено зонирование и районирование, состояние земель, режимы применения;
• проекты по рекультивации и восстановлению деградирующих земель.

Приведение характеристик объекта в соответствие с требованиями законодательства

• Если помещение не обособлено, можно провести перепланировку для обеспечения доступа к помещению от мест общего пользования.
• Если помещение не изолировано, то можно установить легкие некапитальные перегородки.
• Если количество этажей в индивидуальном жилом доме превышает допустимое, возможно провести реконструкцию с объединением двух этажей в один, например, с созданием второго света или другими доступными способами.
• Если отступы здания от границ участка меньше установленных, можно указать, что строительство начато до утверждения правил землепользования и застройки. Соответствие построенного здания установленным требованиям может подтвердить суд на основании экспертного заключения проектной организации..
• При пересечении границами участка границ населенного пункта или территориальных зон необходимо вносить изменения в градостроительную документацию, что предусмотрено законом.
• Если площадь участка превышает установленные максимальные размеры, то один участок можно разделить на два.
• Если строительство на участке не разрешено, необходимо корректировать градостроительную документацию, что предусмотрено законом.

Кадастровые работы – цели и задачи

Главная цель кадастровых работ – внести в Росреестр сведения о земельном участке в соответствии с фактическими обстоятельствами. Результатом кадастровых работ является межевой план, содержащий актуальные сведения о земельном участке, подлежащие внесению в государственный кадастр недвижимости. После такого внесения заказчик кадастровых работ получает возможность оформить права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством или оформить изменения определенных характеристик земельного участка.

Внесение сведений о земельном участке подтверждается при получении кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке.

Кадастровый паспорт должен содержать целый ряд сведений:

• Схема-чертеж земельного участка
• Присвоенный кадастровый номер земельного участка
• Площадь земельного участка
• Адрес земельного участка в случае его присвоения, в противном случае описание местоположения земельного участка
• Категория земель и разрешенные виды их использования
• Кадастровая стоимость участка
• Дата постановки на кадастровый учет
• Сведения о соответствии данных о границе земельного участка действующему законодательству

Совместно с кадастровым паспортом получают кадастровую выписку, которая содержит следующие сведения:

• Информация о частях земельного участка и его обременениях
• Полное описание всех поворотных точек на границах участка (его координаты).
• Описание точного местоположения границ участка

Оформленный кадастровый паспорт, выраженный в графической и текстовой форме, должен полностью соответствовать критериям, приведенным выше. В случае недостаточности данных, содержащихся в кадастровом паспорте, может быть отказано в регистрации прав или перехода прав на земельный участок (например, при оформлении сделки). В случае неверно внесенных сведений о земельном участке в государственный кадастр такие сведения подлежат уточнению, а внесение верных сведений возможно только по результатам проведенных кадастровых работ. Таким образом, основная задача кадастровых работ – юридическое оформление границы земельного участка и ее закрепления на местности.

Установление границ земельного участка.

Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.

В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).

Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков

Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков

Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.

Плюсы и минусы срочного межевания — стимулы для владельцев земли

На первый взгляд, межевание земли кажется быстрым и несложным процессом. Но отказ от этой процедуры сулит землевладельцу негативные последствия, вплоть до потери собственности. Кроме вышеупомянутых последствий, предусмотренных законом, существует большая вероятность лишиться имущества в ходе недобросовестных действий соседа. Например:

• нередки случаи, когда соседи в ходе межевания захватывают часть граничащего участка, если последний не размежеван. Российской практике известны ситуации, в которых люди, владеющие по праву собственности участком, лишались половины его площади. Дабы обезопасить себя от посягательств на землю, необходимо провести межевание
• большинство данных о границах участков, значащихся в кадастровых картах, устарели и неактуальны на сегодняшний день. Реальны ситуации в Московской области, когда владелец надела оставался без участка после проведения процедуры межевания соседями. Потому как новая карта местности, которая имеет юридическую силу, попросту не содержит сведения о данном конкретном участке. Это означает, что землевладелец лишается собственности навсегда
• опасно приобретать участок, который не имеет межевого плана. Фактически, любой сосед сможет «подвинуть» границы надела, проведя межевание, и закон будет в таком случае на стороне недобросовестного соседа. Вернуть потерянную площадь участка не представляется возможным. Размер надела, указанный в правоустанавливающих документах, может отличаться от фактической площади. Или же участок может существовать только по документам, а фактически его площадь давно размежевана между соседями. Застраховаться от покупки «кота в мешке» можно, сделав межевой план
• нередки случаи, когда собственник, не имея межевого плана, возвел строения на своем участке. А впоследствии выяснилось что, например, половина дома стоит на земле, принадлежащей третьему лицу. Выход из данной ситуации один — снос строения. Но кому захочется сносить новый дом, или баню, на постройку которых потрачено много средств и времени?

• невозможность распоряжаться собственностью, как следствие — потеря имущества
• невозможность зарегистрировать и прописаться в доме, построенном на участке, границы которого юридически не определены
• невозможность разделения или объединения участков
• лишение либо фактическое уменьшение участка, ввиду проведения межевания соседями
• «заборные войны» с соседями.

С каждым годом земля приобретает все большую ценность, а в центральных регионах, коими является Москва и Московская область, этот ресурс особо ценен. Межевание — это процесс, который, прежде всего, обеспечит сохранность земельного участка и капитала.

Благодаря большому опыту в сфере кадастровых работ, деятельность кадастровых инженеров ГКАИ Недкадастр отлажена до мельчайших деталей, поэтому от момента звонка клиента до получения конечного результата проходит всего несколько дней. Согласование с эксплуатационными службами осуществляется в самые короткие сроки. Наши геодезисты проводят межевание земельных участков по всей Московской области.

Пошаговая инструкция получения схемы расположения ЗУ

Получение данного документа связано с заинтересованностью правообладателя участка, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Чтобы подробно ответить на вопрос как сделать схему расположения земельного участка на кадастровом плане узнаем про основания для подготовки плана.

Основания для подготовки схемы

Главными основаниями, допускающими форматирование документа, являются:

1. заявление, поданное заинтересованным лицом;
2. правоспособность заявителя;
3. правоспособность земельного участка.

Правоспособность подтверждается документально и требует доказательства права владения участком и правомочий на заявленные действия.

Предоставление документации

К заявлению на получение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане-карте территории прилагается пакет документов. В их числе:

1. гражданский паспорт заявителя;
2. свидетельство о собственности;
3. при отсутствии свидетельства – справка (акт) о выделе ЗУ;
4. кадастровый паспорт ЗУ;
5. кадастровая выписка об отсутствии строений;
6. при наличии строений – справка из БТИ.

Если участок находится в совместной долевой собственности, потребуются заявления всех сособственников. Когда в интересах собственников действует представитель, он предъявляет свой гражданский паспорт и нотариально удостоверенную доверенность, оформленную титульным владельцем ЗУ.

Кто обеспечивает подготовку схемы?

Документ подготавливает и удостоверяет кадастровый инженер, обратиться за услугами которого можно:

• в частной геодезической компании;
• в многофункциональном центре (МФЦ).

Обратившись в обозначенные уполномоченные инстанции, следует подать заявку и приложить копии, удостоверяющие владение участком и отражающие его основные характеристики.

Информация и сведения, учитывающиеся при подготовке схемы

План-схема отражает достоверные сведения, сводя на нет допустимость погрешностей при определении границ ЗУ. Поэтому кадастровый инженер получает предварительные сведения из регистрационных записей ГКН, в виде кадастровой выписки. В ней отражены данные о месте расположения участка в соответствии с данными информационного банка. Так как они должны совпадать с реальным положением вещей, исключая кадастровую ошибку, проводится геодезическая съёмка участка на местности.

После сопоставления кадастровых записей с полученными, в процессе геодезической съёмки, данными, составляется официальный документ, соответствующий целям запроса при заказе услуг межевания.

Рекомендуем также ознакомиться с другими нашими материалами и выяснить:

1. Что такое межевание?
2. Какие нужны документы?

Кроме координат межевых границ, при подготовке учитываются:

1. окружающий контекст;
2. капитальные строения на участке и за его пределами;
3. инженерные коммуникации;
4. линии транспортных сообщений, проходящие поблизости от ЗУ.

Подготовка схемы расположения ЗУ

Процесс подготовки документа состоит из трёх этапов:

1. Предварительное планирование на основании полученной из Росреестра выписки. Составление технического задания.
2. Геодезическая съёмка. Анализ полученных сведений и их сопоставление с учётными данными, указанными в выписке.
3. Камеральные работы. На основании полученных сведений составление схемы расположения ЗУ в окружающем контексте, с выделением границ. Подготовка отчёта и сопроводительной документации.

Каждый этап имеет существенное значение для получения и трансляции достоверных сведений, формирующих межевое дело. Основой пакета документации межевого дела является план-схема с приложениями в виде табличных форм и пояснительных записок, раскрывающих специфику характеристик участка.

Сроки выдачи

Подготовка документа составляет от двух недель до одного месяца. Если в компании установлена очередь – сроки увеличиваются. Они указываются в договоре оказания услуг и требуют соблюдения.

Стоимость работ

Оценка услуг входит в стоимость межевания, которая для стандартных участков до 10 соток ограничивается суммой в 5-7 тысяч рублей. Такая стоимость устанавливается для земель, имеющих 4 поворотные точки – то есть ровную геометрическую форму. В иных случаях сумма оплаты рассчитывается индивидуально.

При реорганизации участков требуется перерегистрация права собственности, которая требует оплаты государственной пошлины в Росреестре. В этом случае физические лица уплачивают пошлину в размере 2 тысячи рублей. а юридические лица – 22 тысячи.

Цены на услуги

Стоимость работы кадастрового инженера включает в себя вызов эксперта, предоставление услуги и консультации (если они платные). В организациях устанавливаются индивидуальные тарифы, что фиксируется на законодательном уровне.

Цены на услуги кадастрового инженера формируются с учетом таких аспектов:

1. Удаленность обследуемой территории от расположения эксперта. Стоимость растет из-за необходимости включения в смету затрат на транспорт и оплату командировочных. Для экономии лучше выбирать инженера, работающего в «своем» регионе.
2. Площадь и форма ЗУ. Цена полевых работ устанавливается для наделов, имеющих размер 0,25 га. За все, что выше, придется доплатить. На стоимость также влияет число поворотных точек (свыше четырех берется дополнительная плата).
3. Наличие необходимой документации. Ключевое значение имеет полнота переданных документов. Чем меньше придется собирать бумаг, тем ниже цена. Иногда могут потребоваться документы нового образца.

Стоимость услуг зависит и от других факторов — опыта и квалификации кадастрового инженера, политики компании, особенностей ее деятельности и т. д. В среднем по Москве услуги эксперта обходятся в 8-10 тысяч рублей. В области этот показатель ниже 5-7 тысяч рублей, а в регионе — до 5 тысяч.

Кадастровые работы на земельных участках

Провести проверку такого аттестата, подтверждающего квалификацию и другие сведения об отдельном кадастровом инженере, к примеру, список контактов и дату, когда был выдан квалификационный аттестат, можно через специальный госреестр кадастровых инженеров, размещенный в интернете, если быть точнее, на центральном сайте Росреестра.

Кадастровые работы проводятся непосредственно кадастровыми инженерами. Основанием для этого служит отдельный договор подряда по выполнению кадастровых работ.

Последние обязуются провести кадастровые работы согласно заданию заказчика, с передачей последнему документации, составленной по итогам работ. В свою очередь, у заказчика имеется обязанность по принятию подобных изготовленных документов и полной оплате всего комплекса проведенных кадастровых работ.

Завершающий этап и итог выполнения работ по кадастру – составление межевого плана. Этот документ составляют, основываясь на кадастровом плане определенной территории или же выписке из кадастра определенного земельного участка, где отображены данные, внесенные в Госкадастр недвижимости и упоминается информация, характеризующая земельный участок/участки, его часть/части или же новоприобретенные сведения о земельном участке/участках, подлежащие внесению в ГКН.

В кадастровой выписке по объекту недвижимости из Госкадастра содержится определенный информационный перечень в запрашиваемом объеме данных по заданному объекту.

Межевой план разделен на тестовую и графическую структуру. Во второй части плана отображены данные из кадастрового плана определенной территории или выписки по кадастру о заданном участке, с отдельным указанием размещения линий границ, образуемого участка/участков или же линий границ его части/частей или границ земель, подлежащих уточнению.

Текстовая часть плана содержит обязательные для занесения в Госкадастр недвижимости данные, характеризующие конкретный земельный участок/участки.

Детальные требования, предъявляемые к плану, можно найти, просмотрев Приказ, утвержденный Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 года №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании расположения земельных границ».

• Участок должен быть в пределах допустимого размера. Он может быть минимальным или максимальным, показатели эти содержатся в градостроительных регламентах. Невозможно образовать участок земли менее и более допустимых параметров;
• Линии границ земель, которые образуются, не должны быть пересечены с линиями границ муниципальных образований или граничными линиями населенных пунктов;
• Недопустимо возникновение участков, когда их появление влечет за собой невозможность разрешенной эксплуатации размещенных на подобных землях отдельных объектов недвижимости;
• Недопустимо разделение, перераспределение или же выделение земель, когда установленные по отношению к таким землям ограничения/обременения не дают возможности их эксплуатации в рамках разрешенного использования;
• Появление участков земли должно исключать факты изломанностей, вклиниваний и вкраплений линий границ, а также чересполосицы, невозможности расположения на площади объектов недвижимости и иные недостатки, создающие препятствия рациональной эксплуатации и земельной охране.

Кроме того, размещение территориальных линий границ должно пройти этап согласования. Межевой план в обязательном порядке должен отображать данные, подтверждающие факт проведения подобного согласования.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, Или позвоните нам по телефонам:

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Кадастровые работы проводятся для того, чтобы собрать полную информацию об участке земли. Полученная информация подлежит внесению в базы данных Росреестра, что позволяет получить свидетельство о праве собственности.

Во время проведения процедуры кадастровые инженеры проводят все необходимые измерения и вычисления, определяют координаты границ и план помещений, размещенных на участке. Все это нужно для того, чтобы владелец надела смог получить кадастровый паспорт.