Геодезический план земельного участка и его особенности

3. Содержание СРЗУ

Содержание схемы расположения земельного участка/земельных участков на КПТ раскрыто в статье 11.10 ЗК РФ. Сформулировать кратко её положения можно так:

• СРЗУ представляет собой изображение границ образуемого ЗУ или образуемых земельных участков на КПТ
• в СРЗУ указываются:
  • проектная площадь каждого образуемого ЗУ
  • кадастровый номер ЗУ
  • условные номера – в случае, если предусматривается образование двух и более участков
• при подготовке СРЗУ учитываются:
  • требования федерального законодательства в области территориального планирования, градостроительства и использования территорий
  • потенциал развития территорий
  • существующие природные факторы
  • особенности сложившегося землеустройства и застройки
  • действующие проекты планировки территории
• СРЗУ готовится в электронной форме
• возможна подготовка схемы на бумажном носителе – для случая, когда подготовку СРЗУ на КПТ обеспечивает гражданин в целях образования ЗУ для предоставления без проведения торгов:
• СРЗУ подлежит утверждению (в соответствии с принадлежностью ЗУ):
  • или органом государственной власти
  • или органом местного самоуправления

В каком виде можно получить результаты геодезической съемки?

После того, как работы съемочной и камеральной направленности окончены, начинает оформляться техническая отчетность. Состоит акт из нескольких ведомостей, где отражаются проведенные измерения и вычисления, включается в перечень и каталог, содержащий в себе координаты, также план территории.

Пример результатов ГС

На планах в условной разновидности знаков отражаются все имеющиеся характеристики, а также особенности ситуаций. В том числе отражению подлежит состояние дороги, рельефа, расположения различных объектов и точек. Создание плана осуществляется как в электронном, так и в графическом формате, при этом учитываются поверхности, которые были заданы, относительно точности технического задания, поступившего от заказчика.

К отчету, как правило, необходимо приложить дополнительные виды документации, в том числе это полевые журналы, абрисы, чертежи  и схемы привязок.

Также согласование проводится с организациями, отвечающими за эксплуатацию объектов, владельцами смежных наделов относительно границ.  Далее план рассматривается как основа для производства таких действий:

• постановка на учет, имеющий кадастровое значение;
• проведение строительных работ либо реконструкции;
• работы, направленные на благоустройство и проведение ландшафтного дизайна;
• разрабатываются рекомендации относительно освоения местности и проектирование территории.

Форма градостроительного плана земельного участка

Документ имеет официально установленную форму (ПП № 87), в которой отражены действующие нормы перечисленных ранее законов и актов

Он является важной составной частью межевого плана и ориентирован на особенности ЗУ, определяемые в результате процедуры межевания. Но в данном документе, участок с планирующейся застройкой вписан в территорию застройки без указания межевых границ – так, как будто таковые не существуют. Это даёт панорамное видение целостного контекста

Это даёт панорамное видение целостного контекста.

Посмотреть, как выглядит градостроительный план земельного участка можно здесь.

Вот как выглядит Чертеж Градостроительного плана ЗУ

Он составляется на бумажном носителе и объединяет в себе правоустанавливающие основания, регулирующие:

1. Зону застройки населённого пункта, в которую территориально включается планируемое строение.
2. Земельный участок заказчика ГПЗУ, с установленным регламентом строительных работ.

В результате обозначенного объединения, реальный контекст территории включает в себя потенциальный объект. Соответственно, данный документ выглядит как план-чертёж, выполненный с соблюдением норм применения масштабирования территории и условных обозначений, соответствующих специальному перечню. К нему прилагаются пояснительные записки, выполненные по установленной форме. А так же – акты согласования с уполномоченными инстанциями.

• Пояснительная записка.
• Согласование межевого плана границ земельного участка:
  • для физических лиц: бланк, пример заполнения;
  • для юридических лиц: бланк, пример заполнения.

В состав сведений, вносимых в документ, входят:

• границы ЗУ;
• границы публичных сервитутов (при наличии);
• красные линии, регулирующие границы рабочих зон;
• минимальные отступы от красных линий;
• целевое назначение ЗУ;
• виды разрешённого использования ЗУ;
• санкции и резолюции по применению норм градостроительства.

Структурное содержание документа делится на 2 части:

• топографический план;
• текстовый документ с разъяснениями.

Так выглядит топографический план земельного участка.

Топографический план

С учётом межевого плана (см. о видах межевых планов здесь), к которому прилагается градостроительный план земельного участка ИЖС, из обозначенного источника можно получить исчерпывающий перечень сведений, которые могут потребоваться для возведения новостройки.

Далее будет рассмотрена инструкция по заполнению градостроительного плана земельного участка.

Необходимость проведения

Под геодезической съемкой понимаются комплексные работы, которые начинаются с того, что определяется географическое расположение объекта, готовящегося к постройке. Учету подлежит целесообразность технического и экономического расположения. Определяют насколько качественные грунты и их состав, возможно ли использовать в качестве ресурса строительного назначения.

Помимо того, что измерительные работы на местности требуются для разных видов проектной деятельности, также относительно производства всего комплекта работ геодезической направленности можно получить точную планировку надела, где отражены все размещенные на нем постройки, сооружения и линии технологического значения.

Образец геподоснова плана

Данный план получил наименование геоподоснова и его выполнение происходит в масштабе, равном 1:500. Срок, в течение которого данный акт считается пригодным, составляет четыре года.

За этот период требуется осуществить весь комплекс проектных работ, которые необходимо провести на участке. Результатом производства съемки геодезической направленности можно получить план надела, где отражаются все его размерные характеристики, которые имеют привязку к объектам, расположенным на земле. Также отражаются данные для всех видов проектирования сооружений и зданий.

12. Применение СРЗУ

 Задачи с применением СРЗУ (пункты 4 – 8 статьи 11.10 ЗК РФ):

1. продажа ЗУ, не имевшего:
   • или кадастрового номера
   • или номера по проекту межевания территории 
2. образовании новых ЗУ
3. изменение границ уже существующих публичных участков, расположенных на землях, находящихся в государственной/муниципальной собственности
4. образование нового ЗУ из публичных земель для предоставления физическому или юридическому лицу без торгов
5. образование ЗУ из публичных земель:
   • для продажи 
   • для предоставление в аренду через торги (аукцион)
6. образование нового ЗУ путём раздела существующего публичного участка для предоставления на праве бессрочного пользования 
7. выдел участка для последующего его изъятия в пользу государства или муниципалитета для государственных/муниципальных нужд
8. перераспределение участков, находящихся в собственности физических лиц и предназначенных:
   • для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
   • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
   • для ведения садоводства
   • для ведения огородничества
9. подготовка межевого плана для постановки ЗУ на кадастровый учёт и получения кадастрового номера участка
10. подготовка материалов:
    • для получения разрешения на строительство
    • для снятия обременения, установленного после срока начала строительства здания
    • для разбирательства споров по границам ЗУ

Во всех остальных случаях образование ЗУ выполняется на основании утверждённого проекта планировки и межевания территории.

Схема расположения земельного надела на плане кадастра – основание для преобразования участка из государственной/муниципальной собственности в частную (при условии, что отсутствует проект межевания).

Любой образуемый участок без СРЗУ нельзя поставить на кадастровый учёт в качестве объекта недвижимости. Если земля не будет учтена в государственном кадастре, собственник не сможет использовать свой надел по назначению и распоряжаться им.

Консультационные услуги

Смотреть раздела «Тарифы»:

пункт 20 – услуги по привлечению на основе анализа ситуации кадастрового инженера:

• для уточнения площади и границ ЗУ
• для выполнения работ, связанных с перераспределением ЗУ, с подготовкой межевого и технического планов
• для подготовки СРЗУ (только для Санкт-Петербурга и Ленинградской области)  

Что такое топографический план земельного участка

Топографическая схема – изображение территории с указанием рельефа местности, границ надела и расположенных на нем строений, имеющих технические, метрические параметры.

Регламент составления геодезических схем наделов содержит условия, правила и требования. Они отражены в следующих законодательных актах:

• Градостроительном кодексе;
• ФЗ-221 «О кадастровой деятельности»;
• приказах № 582, 518 Министерства здравоохранения и социального развития;
• СНиП № 11-04-2003.

Инженерно-геодезический план состоит из чертежа и вспомогательной информации.

На чертеже отмечены:

• рельеф территории;
• характеристика грунта, растительности;
• водные объекты;
• расположение дорог;
• инженерные коммуникации;
• заборы, межевые знаки;
• строения;
• границы надела, смежных владений.

Вспомогательные сведения содержат:

• математическую основу – схематическое изображение координат;
• описание условных обозначений;
• основной штамп – добавочные сведения (адрес надела, Ф. И. О., должность исполнителя, примененный масштаб).

Топография составляется в масштабах от 1:100 до 1:10000. Отобразить мелкие объекты (деревья, кусты) на малом масштабе невозможно. Поэтому существует правило: чем больше соотношение, тем более крупные единицы отображаются.

Условные обозначения

Приняты следующие обозначения:

• Границы определяются линиями, причём чёрным цветом наносятся существовавшие до кадастровых работ, а красным – появившиеся в процессе межевания.
• Сплошная черта применяется для границ, расположение которых определено с достаточной точностью, а пунктиром – с недостаточной. Толщина линий тоже регламентирована – 0,2 мм. Длина штриха пунктира – 2 мм, расстояние между ними – 1 мм.

  Справка: Требуемая точность проводимых измерений зависит от назначения земель. Например, для садоводств и ИЖС она составляет 0,2 метра.

Возможны 4 варианта обозначения границ:

1. Уже существующая, определённая с достаточной точностью – сплошной чёрной линией.
2. Существующая, но определённая с недостаточной точностью – пунктирной чёрной линией.
3. Вновь образованная или уточнённая, если точность достаточна – сплошной красной линией.
4. Новая, но обладающая недостаточной точностью – красным пунктиром.

Характерная (поворотная) точка границы обозначается чёрным цветом:

• сплошным кругом диаметром в 1,5 мм, если её местоположение установлено точно;
• окружностью того же диаметра, если расположение определено недостаточно точно.

Земельные участки и их отдельные части тоже обозначаются строго определённым образом. Участки записываются так:

1. Изначально существовавшие, из которых образуются другие делением, объединением или перераспределением – двоеточием и номером из кадастрового плана. Дополнительно выделяются подчёркиванием и одновременно курсивом.
2. Участки, границы которых уточняются или изменяются – двоеточием и номером, указанным в кадастровом плане.
3. Образующиеся из государственных или муниципальных земель, а также объединением или перераспределением – двоеточием, буквами «ЗУ» и номером.
4. Образующиеся при помощи раздела или выдела из существующего – двоеточием, номером исходного участка, двоеточием, буквами «ЗУ» и номером.
5. Многоконтурный участок – номером участка и порядковым номером контура в круглых скобках.

А их части таким образом:

• Уже существующие – двоеточием, номером, косой чертой и номером части.
• Исчезающие – так же, но с использованием курсива и подчёркивания.
• При обозначении образуемых частей к номеру земельного участка после косой черты добавляется «чзу» и порядковый номер части.
• Части, включаемые в состав при перераспределении – номером изначального участка с двоеточием, буквой «п» и номером части. Если таких номеров несколько, впереди добавляется номер кадастрового квартала (без разделителей).
• Включаемые в состав вновь образуемых участков (из муниципальных или государственных земель) – двоеточием, буквой «п» и номером.
• При обозначении части многоконтурного участка к его номеру после косой черты дописывается «чзу» и номер части, а затем, в круглых скобках, номер контура.

Поворотные точки обозначаются:

• существовавшие раньше, не изменившиеся или с уточнённым расположением числом;
• прекратившие своё существование – числом, записанным курсивом и с подчёркиванием;
• вновь образованные – буквой «н» и числом.

Благодаря использованию единых обозначений понять, что именно изображено на схеме, может не только проводивший межевание. На это способен любой, знающий данные знаки.

Что необходимо для проведения межевания

Для физических лиц:

1. Документ, удостоверяющий личность заказчика межевого плана.
2. Документы, подтверждающие право собственности на землю (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследовании, постановление администрации о передаче участка и т.д.).
3. Межевой план, кадастровый паспорт (если они есть).
4. Заявление о проведении межевания земли.

Для юридических лиц:

1. Лицо, действующее в интересах юридического лица, заинтересованного в оформлении межевого плана, должно иметь при себе документ, удостоверяющий личность, а также доверенность, подтверждающую его полномочия.
2. Копии следующих уставных документов: ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ для организаций и выписка из ЕГРИП для индивидуальных предпринимателей.
3. Документ, подтверждающий право собственности на участок.
4. Кадастровый паспорт, межевой план, если они составлялись ранее.
5. Заявление о проведении межевания земли.

Как выглядит образец

Результатом проведения топографических работ на участке является план местности, составленный с привязкой к действующей системе координат.

В документе отображаются в обязательном порядке:

• Гидрологические ресурсы;
• Тип почв и наличие растительности на оцениваемой территории;
• Рельефные особенности местности;
• Расположение сетей коммуникаций;
• Местоположение транспортных развязок и узлов;
• Граничные точки земельного участка;
• Возведенные на участке сооружения.

В общем виде он выглядит таким образом:

Скачать образец топографической съемки земельного участка и ознакомиться подробнее с его ключевыми элементами можно здесь.

Этапы разработки генерального плана

Специалисты осуществляют проектирование генплана масштабных, технически сложных строительных объектов в два этапа (стадии «Проект» и «Рабочая документация»). Основные этапы разработки проектной документации и рабочих чертежей генплана:

• Формирование общих данных по рабочим чертежам;

• Разработка ситуационного плана;
• Составление разбивочного плана;
• Разработка плана земляных масс;
• Разработка плана организации рельефа;
• Планирование благоустройства территории;
• Разработка плана размещения инженерных сетей;
• Проработка выносных элементов (узлов, фрагментов).

Cостав рабочей документации:

• Пояснительная записка;
• Рабочие чертежи;
• Эскизные чертежи нетиповых конструкций и сооружений;
• Ведомость строительно-монтажных работ.

Инструменты и приспособления, используемые геодезистами

Классический прибор на специальной треноге, применяемый геодезистами во время «полевой» работы, который вы наверняка не один раз видели, — это тахеометр. Он является инструментом, выполняющим множество задач, а именно: измерение высоты, углов, а также длины объектов. Принцип его работы основан на оптико-электронном измерении вышеуказанных параметров. Благодаря его универсальности применяется на большей части геодезических работ.

Другой часто применяемый геодезистами инструмент называется нивелир. В основном его используют на строительстве дорог, когда необходимо проконтролировать вертикальность укладываемых дорожных материалов, уровень и высоту объекта, так как он прекрасно справляется с точным измерением превышения одного из объектов над другим. Существует несколько разновидностей нивелиров, отличающихся друг от друга принципом работы, например, лазерные нивелиры, оптические, с автоустановкой. Немаловажным для некоторых геодезистов преимуществом нивелира над тахеометром является значительно более низкая цена приобретения нивелира.

В связи с развитием средств связи как спутниковых, так и оптоволоконных, геодезисты стали применять достижения науки для достижения целей точного измерения, в частности, использовать спутниковые сигналы, принимаемые на специальное GPS-оборудование. Это позволяет достичь высочайшего качества измерений.

Штатив или тренога были созданы специалистами по геодезии для выполнения простой, но очень важной функции: фиксировать в неподвижном состоянии геодезические измерительные приборы. Предварительно, до крепления на штативе прибора, на него ставится трегер

Так называется устройство, предназначенное для удерживания инструмента измерения в горизонтальном положении и центрования его над точкой опоры. Треноги обычно делают из композитных материалов, дерева или металла.

Вешка — инструмент для обеспечения правильности измерений. Она похожа на закруглённую палку с высотой около двух метров и может, как телескопическая удочка, раздвигаться до шести метров. Самая важная часть вешки — отражатель, находящийся в верхней части этого инструмента. Он занимается тем, что возвращает сигнал, посланный нивелиром или тахеометром, обратно в измерительный прибор.

Кабеле- и трубоискатель полезен для геодезиста, когда он занят поиском инженерных коммуникаций на исследуемом участке. Обычно в комплект этого прибора входит генератор, основная задача которого — создавать звуковые вибрации на видимой части трубы или кабеля, чтобы кабеле- и трубоискатель мог вычислить, как проходит подземная часть коммуникаций с точностью до пяти сантиметров. Затем результаты исследований отражают на геоподоснове.

Самостоятельное составление

Если у человека нет времени ждать месяц, пока будет рассматриваться заявление, он может попробовать составить план самостоятельно.

Для этого надо на миллиметровку или просто бумагу в клеточку нанести границы участка, соблюдая определенный масштаб. На территории участка нанести все имеющиеся объекты, в том числе незавершенные – дом, сарай, колодец и пр. Далее нанести все соседние объекты – дома, участки, дороги и пр.

Перед тем как все данные наносить на план, нужно провести соответствующие замеры, чтобы правильно нанести их на бумагу и соблюсти точность. Для начала можно попробовать начертить черновик, затем уточнить еще раз все замеры и перенести их в готовый вариант.

Кроме объектов, находящихся на территории и близлежащих объектов нужно зафиксировать на карте стороны света, желательно указать розу ветров. Такой план впоследствии сможет помочь хозяину правильно распланировать размещение окон в доме, определить зону для отдыха, посадку различных растений, планирование ландшафтного дизайна и многое другое.

Ситуационный план, выполненный самостоятельно имеет один существенный недостаток – он не сможет точно показать прохождение линий коммуникаций на территории участка и близлежащих улицах. Это не позволит использовать его в качестве основы для планировки или строительства.

Определение

Это один из видов технической документации по планировке, который оформляется в форме выписки из Правил пользования землей и застройки. Все сведения в документе подразделяются на два блока:

• визуальный (представляет собой чертеж-схему территории, находящейся в собственности владельца);
• текстовый (содержит данные, прописанные в ст. 57.3 п. 3 ГрК РФ).

С 2017 года имеет информационно-справочный статус. Оформить его можно как во время процедуры межевания, так и отдельно. ГПЗУ не предоставляет и не ограничивает какие-либо права

Однако, если его нет на руках у собственника надела, начинать возведение строений он не может (неважно, физическое это или юридическое лицо). Реконструировать любые здания (нежилые и жилые) также удастся только после оформления данной бумаги

Таким образом, ГП — это основной документ, на который опирается владелец земли при возведении любой капитальной постройки.

Что это такое?

Межевой план – это документ, содержащий определённые данные об участке. Он составляется при образовании, разделении, объединении или распределении участков. Обязательно содержатся данные об адресе, границах и площади участка, о его категории и разрешённом использовании. Включаются и сведения о собственнике. Эта информация в некоторых ситуациях может быть получена из Росреестра, а в других – подготавливается для занесения в него.

В зависимости от целей создания отличается и оформление. Например, при объединении участков, уже состоящих на кадастровом учёте, сведения об их границах необходимо получить из Росреестра. Если их объединение возможно, на основе этой информации подготавливается межевой план.

Если несколько участков соединяются для дальнейшего разделения по новым границам, план содержит информацию и о соединении, и о разделе. Это позволяет проводить межевание однократно и составить один документ.

Важно! В межевом плане обязательно показаны не только границы, но и история их образование и изменения. В этом его отличие от плана границ

При уточнении границ участка или выделении нового, если он граничит с существующими, обязательно проводить согласование границ с другими собственниками. Оно оформляется актом, который тоже включается в план.

Планируете заняться оформлением межевого плана на свой земельный участок? Интересуетесь, есть ли у него срок действия, а также в какую сумму выльется процедура?

Ответы есть здесь!

Пошаговая инструкция по межеванию

Если земельный участок образуется впервые, то для начала межевания вам потребуется схема расположения участка на кадастровом плане территории и постановление главы районной администрации о выделении земельного участка.

Если вы уже владеете земельным участком, то потребуется только выписка из ЕГРН, в которой вы указаны собственником.

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Доверяйте выполнение межевания только квалифицированным специалистам с функцией кадастрового инженера. В прочем, к вопросу, как найти лучшего кадастрового инженера в своем городе, мы еще вернемся.

Как правило, кадастровый инженер выполняет все работы, связанные с межевание «под ключ». Вам останется только получить у него кадастровый паспорт, межевой и технический план (если нужен).

Межевой план нужен для постановки на кадастровый учет одного или нескольких земельных участков, технический план — для постановки здания, сооружения или объекта незавершенного строительства. Межевое дело предоставляют в электронном виде (на CD диске), если нужно в бумажном (например для суда), — вам не откажут.

В конце, проверьте данные в документах и подпишите акт выполненных работ в 2-х экземплярах. Один из оригиналов акта оставить себе.