Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Чтобы понять этот процесс, его нужно рассмотреть на примере. Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. Однако, согласно положениям договора, она не имела права этого делать, поскольку договор прямо запрещал арендодателю сдавать имущество в субаренду.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель имеет право проверить, как арендатор использует его помещение. Если собственнику становится известно о нарушении запрета на субаренду, он может расторгнуть договор аренды и вернуть помещение в течение определенного срока или выселить субарендатора и использовать помещение в соответствии с условиями договора.

Последствием расторжения договора аренды будет возврат имущества арендодателю арендатором и, соответственно, субарендатором (статьи 301, 303 Гражданского кодекса РФ). В этом случае арендная плата, уплаченная арендатором до прекращения договора, не возвращается арендодателем (статья 453 (4) Гражданского кодекса).

Кроме того, арендодатель может требовать от арендатора:

• уплаты неустойки, если она была предусмотрена договором (статья 330.1 Гражданского кодекса РФ).
• возмещения убытков, например, ущерба, причиненного имуществу арендодателя (статья 453, пункт 5, статья 622 Гражданского кодекса РФ).

Если арендодателю необходимо только выселить субарендатора без расторжения договора аренды, арендодатель может обратиться в суд с требованием признать договор субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и вернуть имущество (статьи 167 (2)(1), 173.1 (2), (3), статья 615 Гражданского кодекса).

Если договор субаренды признан недействительным, субарендатор обязан вернуть объект аренды арендатору (субарендатору) (статья 167, пункт 2 Гражданского кодекса). Однако арендатор (субарендатор) не обязан возвращать полученные субарендатором платежи, поскольку они представляют собой плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС МО от 08.07.2014 № Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора расходы по претензиям арендодателя признаются следующим образом. Если договор аренды расторгнут и арендатор должен выплатить арендодателю штрафные санкции и возместить ущерб, то сумма штрафных санкций по договору и возмещение фактического ущерба могут быть включены в состав внереализационных расходов (ст. 265 (1)(13) Налогового Постановления).

Сумма фактического ущерба должна быть подтверждена документально. Все суммы, полученные в результате расторжения договора (возмещение убытков, упущенная выгода, штрафы и т.д.), должны быть включены в состав внереализационных доходов (статья 250 (3) Постановления о налогообложении).

Однако НДС не должен начисляться на эти суммы, поскольку они не связаны с выплатой арендной платы (статья 162 (2)(1) Налогового постановления).

Цена договора

Вносится оплата за аренду земельного участка по договору. Это указано в земельном кодексе, а именно, в пункте 4, статьи 65 и в пункте 4 статьи 22. Закон предусматривает безвозмездное пользование землёй, о чем сказано в статье 24 ЗК.

Словом, возмездное или безвозмездное пользование землёй, сколько платить, как платить, куда или кому платить за аренду определяется договором с арендодателем либо его представителем.

При заключении арендных отношений с муниципалитетом или государством следует опираться на статью 39.7 ЗК РФ. Арендная плата определяется Постановлением Правительства.

Права и обязанности сторон

Возможность пользоваться земельного участком на правах аренды подразумевает права и обязанности сторон.

• Правомочия арендатора земельного участка допускают возможность брать в аренду любой вид земли любой площади в любом количестве наделов.
• Если хозяин земельного надела не будет против, и эта возможность предусмотрена договором, арендатор может сдавать участок по субаренде.
• Право аренды земельного участка позволяет заложить землю арендатору на время действия договора. При этом владелец земли может наложить вето на передачу земельного надела в залог.
• Арендатор имеет преимущественное право на аренду арендуемого участка перед другими соискателями.
• У арендатора и арендодателя есть право на досрочное расторжение договора.

Любые права всегда идут рука об руку с обязанностями. Рассмотрим их:

• Арендатор земельного участка обязан использовать землю только по целевому назначению.
• Участок всегда должен находиться в надлежащем состоянии.
• Своевременно вносить арендную плату.
• После прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть землю в изначальном виде, если иное не предусмотрено договором.

Срок заключения договора аренды

В 610 статье Гражданского кодекса сказано, что срок договора аренды земельного участка определяется договором, а если срок не прописан, то аренда считается бессрочной. Кодексом предусмотрен ситуация при которой устанавливается предельный срок аренды.

Первый пункт статьи 39.8 Земельного кодекса вторит Гражданскому кодексу, но указывает на чёткие временные рамки, если аренда касается государственной и муниципальной собственности. Согласно нормам срок аренды земельного участка не может превышать тех сроков, которые указаны в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса. Максимальный срок аренды земли государственного или муниципального значения – двенадцать лет (пп.3 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ), при условии, что эта земля предоставлена гражданину для строительства индивидуального жилья или ведения подсобного хозяйства.

Внесение изменений

В российском законодательстве нет четкой формулировки, каким образом должны вноситься изменения в основной договор. В ст.425 ГК и ст. 22 ЗК сказано, что  дополнительное соглашения заключаются по аналогии с основным договором.

Часто случается, что в договор аренды необходимо внести изменения. Это может быть связано с изменениями в договоре аренды земельного участка: цены аренды или срока действия договора, либо внесение дополнительных условий: запрет или разрешение на субаренду земли, разрешение на строительство или снос строений, в том числе капитальных. Кроме этого причиной доп. соглашения могут быть условия, указанные ниже:

• Участок изменил свой фактический адрес. Улица, на которой находится этот участок, сменила название.
• Сместились сроки внесения арендной платы.
• Организация (юридическое лицо) сменила свои реквизиты. Это касается арендодателя и арендатора.
• Земельный участок сменил своё назначение.
• Границы участка увеличились или уменьшились.

При заключении дополнительного соглашения следует принять во внимание ряд особенностей:

• Дополнительное соглашение не может приниматься в одностороннем порядке. Обязательно согласие всех сторон.
• Если в переговорах о доп. соглашении стороны не могут прийти к «общему знаменателю», то следует обращаться в суд.

Как правильно продлить договор аренды земли и какие требования заявлять в суде

Преамбула

Договор субаренды земельного участка

г. Кемерово
20 декабря 2023 года

Лагунов Ростислав Всеволодович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 11.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Западная, дом 37, строение 1, квартира 161, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны

и

Бобров Всеволод Геннадьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 18.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Челюскинцев 36, строение 8, квартира 988, именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:

• В первую очередь – фамилия и инициалы сторон, между которыми заключается соглашение;
  Далее прописываются паспортные данные лиц;
• Также указываются адреса регистрации физических лиц, то есть их место жительства по паспорту;
• В завершении содержания преамбулы следует указать роли контрагентов по настоящему соглашению (кто выступает в роли Арендатора, а кто в роли Субарендатора).

Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:

Предмет

Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается субаренда земельного участка. В настоящем разделе следует указать, какой именно земельный участок является предметом договора, а также характеристики присущи этому участку.

Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:

• Согласно условиям настоящего соглашения, Арендатор передает право временного пользования земельным участком, который расположен по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, проспект Маршала Голикова 17Г.
• Площадь земельного участка составляет __________________;
• Кадастровый номер земельного участка __________________;
• Целевое назначение земельного участка __________________;
• Срок настоящего соглашения составляет __________________.
• На арендуемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости в виде каких-либо строений и сооружений;
• Арендатором получено письменное согласие Арендодателя на заключение договора субаренды.

Цена договора

Данный раздел предназначен для обозначения стоимости арендных платежей. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты. Оплата может производиться как в наличной, так и безналичной форме.

Выглядит образец такого раздела следующим образом:

• Размер арендной платы составляет ______________ рублей 00 копеек.
• Оплата осуществляется путем зачисления денежных средств на банковский счет Арендатора.
• Оплата производится _____ числа каждого месяца в момент действия настоящего договора.

Права и обязанности

Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.

Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:

Арендатор вправе:

• Требовать перечисления арендных выплат в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения;
• Требовать от Субарендатора использования земельного участка по его целевому назначению.

Арендатор обязуется:

• Передать земельный участок Субарендатору в соответствии с настоящим договором;
• Обеспечить соответствие земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Субарендатор вправе:

• Требовать предоставления земельного участка в соответствии с настоящим договором;
• Требовать соответствия земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам.

Субарендатор обязуется:

• Использовать земельный участок исключительно в рамках его целевого назначения;
• Осуществлять ежемесячные денежные перечисления Арендатору за пользование земельным участком;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Заключение

По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:

• Об ответственности сторон;
• Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.

После подписания документа и исполнения его условий, договор субаренды земельного участка считается заключенным.

Регистрация

Если договор субаренды заключается на срок 12 месяцев и более, то такой договор требует обязательной государственной регистрации, и вступает в силу только после её завершения.

Для этого необходимо:

1. Обратиться в орган регистрации с необходимыми документами.
2. Сотрудник учреждения после принятия бумаг выдаст вам расписку, в которой указывается текущая дата и его должность.
3. Уполномоченное лицо в определённые сроки внесёт данные в реестр и выдаст выписку из реестра.

Законодательно не обозначено, в какой срок необходимо провести регистрацию, но лучше сделать это сразу после подписания договора, поскольку без государственной регистрации такой договор не будет считаться действующим.

Куда обращаться?

Регистрацией договоров субаренды занимается Росреестр.

Второй вариант – обратиться в МФЦ по месту расположения арендуемого помещения.

Какие документы необходимы?

К договору потребуется приложить:

• заявление о регистрации;
• паспорт заявителя (физ. лицам);
• учредительные документы (юр. лицам);
• сам договор в оригинале;
• согласие собственника;
• кадастровый паспорт нежилого помещения;
• квитанция об оплате обязательного государственного сбора.

Дополнительно могут запросить:

• для физических лиц – согласие супруга (нотариально заверенное);
• нотариальную доверенность, если регистрацию осуществляет представитель одной из сторон.

Сроки и стоимость

Росреестр осуществляет регистрацию в течение недели (при условии правильной подачи документов), МФЦ – в течение 9 дней.

Пошлина на регистрацию для физических лиц составляет 2000 руб, для юридических лиц – 22000 руб.

В случае, когда договор заключается между юридическим и физическим лицом, обращаться в Росреестр лучше второму – получится значительно сэкономить на оплате обязательного государственного сбора.

Краткосрочный документ

При заключении договора сроком менее года государственная регистрация договора не требуется.

Но сам договор в письменном виде обязательно нужно заключать – при любых разногласиях такой документ послужит вам доказательством законности ваших действий.

Что такое субаренда?

Этот вид арендных отношений представляет собой сдачу недвижимости во временное пользование третьему лицу.

У собственника недвижимости может быть свое мнение касательно сдачи помещения в субаренду:

• он имеет полное право отказать арендатору в сдаче в субаренду своей недвижимости;
• он может разрешить арендатору сдавать часть помещения, но только при условии, что тот каждый раз будет обращаться к нему за письменным согласием в совершении сделки;
• он может дать арендатору неограниченные права, прописать в договоре аренды пункт, где будет указываться, что вторая сторона сделки имеет право передавать недвижимость во временное пользование столько раз, сколько нужно;
• он может заключить с арендатором соглашение на оформление договора субаренды, при этом сам владелец недвижимости будет выбирать субарендатора либо же сам будет определять условия такой сделки.

Что такое субаренда квартиры?

Немало предприимчивых людей в нашей стране используют схему сдачи арендованного жилья. Заключая договор аренды, некоторые граждане затем начинают подыскивать кого-то, кто захочет снимать квартиру у арендатора.

Обычно на такой шаг идут те лица, которые взяв квартиру большой площадью, не используют все помещение. А чтобы площадь не пустовала и арендатор не переплачивал за квартиру, он и ищет субарендаторов.

Стоимость субаренды может даже превышать стоимость аренды. Если, к примеру, изначально договор был заключен на продолжительный период и никаких поправок касательно цены за аренду не вносилось, то в новый договор субаренды может быть заложена новая цена, которая, кстати, может отличаться от изначальной стоимости в сторону увеличения.

Как результат: арендатор не только сдает жилье в субаренду, но и получает от этого прибыль, которая может пойти на погашение расходов по первой сделке. Также у него может остаться дополнительный доход.

Чтобы сделка со сдачей квартиры в субаренду имела юридическую силу, необходимо в договоре аренды прописать пункт о том, что арендатор имеет право заключать такой договор с третьим лицом.

Что такое субаренда нежилого помещения?

Это понятие ничем не отличается от субаренды жилого помещения. Разница только в объектах недвижимости. Чтобы сдать склад, магазин или другой объект, арендатор должен иметь на это право, которое должно быть прописано в рамках действующего договора аренды либо же арендодатель должен предоставить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.

Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды. Если сделка будет заключена на больший срок, тогда она будет считаться ничтожной.

Срок субаренды может быть меньше срока аренды, а продлевать этот срок стороны могут, но опять же только на период, который не выходит за рамки действия договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда земли – процесс передачи земельного участка арендатором в пользование третьему лицу. Земля может быть как государственной, так и коммунальной, частной. Она должна быть передана в субаренду без изменения целевого назначения. И передается она только если арендодатель согласится на сдачу участка либо если этот пункт будет значиться в договоре аренды.

Чтобы сделка имела юридическую силу, арендатор и субарендатор должны заключить письменный договор. Текст этой сделки не должен противоречить тексту основного договора, заключенного между арендатором и арендодателем.

Отдать земельный участок в субаренду арендатор имеет право только с разрешения собственника земли. Но есть ситуации, при которых арендатор может и не получать одобрение от собственника, а только лишь уведомить его о том, что земля будет сдана субарендатору:

• если сделка оформляется не только на земельный участок, но и на строение, находящееся на этом участке;
• если земельный участок находится в собственности государства (муниципалитета), при этом срок договора аренды между арендодателем и арендатором составляет больше 5 лет;
• если арендатор передал собственнику участка запрос на то, чтобы тот разрешил пересдачу земли, но уже прошло больше одного месяца, а ответное письмо так и не было получено.

Субаренда и ее определение

Субаренда — это переход прав на пользование участком земли (или части земельного участка) от первого арендатора к третьей стороне на возмездной основе. Данный вид отношений регулируется соответствующими правовыми нормами (ГК, ЗК и др.)

Земля передается по договору субаренды на срок, не больше, чем срок действия главного арендного соглашения. Субарендатор вносит плату за использование земли арендатору, с которым был оформлен договор.

Переход земли в субаренду возможен, только тогда, когда в главном арендном договоре владельцем не установлены запреты и ограничения на проведение подобных действий. Поэтому, главный документ должен содержать положение о возможности (отсутствия таковой) о передаче права использовать надел третьими лицами. При отсутствии данного пункта потребуется оформлять допсоглашение к главному документу либо новый договор, куда означенный пункт будет добавлен. Это главное условие — без него заключение сделки субаренды невозможно.

Если говорить именно о земельных правовых отношениях, то, субаренда может предполагать и использование земель, и пользование их недрами. Вся получаемая прибыль становится собственностью субарендатора.

Из этого следует, субаренда земель, в том числе, сельскохозяйственного назначения – это переход земли от арендатора к определенным лицам (одному или нескольким) во временное использование на согласованных с законным владельцем условиях, при этом он ограничивается временем. Период пользования наделом и условия его передачи оформляются в письменной форме заключением соответствующего договора.

Что такое субаренда земельного участка

Так как участок земли является объектом недвижимости, то сдача его в субаренду возможна при наличии согласия собственника. Чтобы сделка имела юридическую силу, необходимо заключить договор.

Договор субаренды участка, как и договор субаренды любого другого имущества, не должен противоречить основному, «первичному», договору, а также нормам главы 34 ГК РФ.

Сделка по субаренде является возмездной, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору некое имущество (в данном случае земельный участок), а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение.

Находящегося в муниципальной собственности

Передача права пользования участком земли, который находится в собственности у государства, происходит посредством проведения торгов. Это касается не только сдачи участка в аренду, но и сдачи его в субаренду.

Торги проходят в соответствии с Федеральным Законом от 26. 07. 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Если участник торгов только один, он имеет на руках всю необходимую аукционную документацию, и зарегистрирован в соответствии с Законом № 135-ФЗ, арендатор обязан заключить с ним договор субаренды.

Суть торгов в том, что несколько участников, зарегистрированных в установленном порядке, предлагают свою субарендную плату за данный участок земли.

Кто выиграет, то есть предложит максимальную сумму субарендной платы, тот и становится субарендатором данного земельного участка.

Сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это те земли, которые предназначены для ведения как крупных сельских хозяйств, так и частных.

Назначение данного участка лишь определяет направление будущей деятельности субарендатора.

Участки земель такого назначения могут быть использованы для различных целей, которые связаны с сельским хозяйством.

1. Животноводство.
2. Садоводство.
3. Ведение личного приусадебного или полевого подсобного хозяйства.
4. Растениеводство.
5. Организация дачных, садовых и огороднических кооперативов и товариществ.

Поэтому субаренда земель, имеющих такое назначение, имеет несколько нюансов, которые связаны именно с видом разрешённого использования и формой владения им.

Субаренда интересующего земельного участка возможна, если его владелец даст на сделку своё согласие.

В этом случае, к договору должны быть приложены документы, которые подтверждают согласование сторонами размеров части участка, который сдаётся в субаренду.

К таким документам относятся:

Под строительство

Оформить право собственности на участок земли может только её арендатор. Субарендатор не может этого сделать, так как является «третьим» звеном.

Поэтому строительство жилого дома на субарендованном участке является нецелесообразным, так как субаренда имеет ограниченный срок действия.

Понятия

Правовые отношения между сторонами аренды (арендодателем и арендатором) устанавливаются в договоре аренды, который содержит ключевые условия передачи недвижимости в пользование арендатора.

Таким образом, аренда – это передача объекта недвижимости (или иного имущества) собственником другому лицу на время.

Стороны обговаривают условия использования имущества, правовые обязательства сторон, ответственность по договору, порядок внесения арендной оплаты, а также порядок расторжения сделки.

В ходе аренды наниматель нежилого помещения вправе сдать его третьим лицам. При этом ответственность за состояние арендованного объекта все равно несет арендатор.

Другими словами, данная сделка заключается в уступке права пользования недвижимым (или иным) имуществом в рамках основного договора аренды.

Передача имущества в поднаем субарендатору повышает возможные риски его собственника. Извлечь дополнительную выгоду владелец может, повысив стоимость арендной платы.

Основным условием заключения договора субаренды является получение письменного согласия от собственника недвижимости.

Законодательные нормы

Общие условия сделок аренды/субаренды регулируются следующими правовыми актами:

Нюансы взаимоотношений сторон договора

Договор аренды является достаточно прозрачным и распространенным в юридической практике. У собственника имущества возникают риски, но их можно свести к минимуму при правильном составлении договора.

Субаренда более сложная сделка. У нее имеется ряд особенностей, которые необходимо знать перед оформлением соглашения.

Арендодатель должен понимать имеющиеся риски, перед тем, как согласовывать договор субаренды.

Несмотря на то, что субаренда и аренда недвижимого имущества являются распространёнными соглашениями, и права сторон подлежат юридической защите, они имеют ряд нюансов. 

Сложности могут возникать в ситуации, когда арендатор не уведомил надлежащим образом арендодателя о своих планах пересдать в наем часть арендованного нежилого помещения.

В этом случае правоотношения сторон не будут защищены законодательно, и если одна из сторон нарушит контракт, то добиться защиты прав другой стороны в судебном порядке будет проблематично.

Предмет договора, требования к описанию земельного участка для полной идентификации

Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.

Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:

• площадь сдаваемого участка;
• точный адрес месторасположения (по карте);
• кадастровый номер;
• перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
• лесные дороги;
• склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
• биоэнергетические объекты какого-либо производства;
• противопожарные минерализованные участки;
• индивидуальные жилые дома с гаражами;
• объекты незавершенного строительства;
• питомники животных;
• лодочные станции;
• автостоянки;
• здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
• физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
• гидротехнические постройки;
• пожарные наблюдательные вышки;
• посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
• жилые индивидуальные дома (редко);
• ЛЭП, трубопроводы и т. д.

Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.

Субаренда и тонкости организации бизнеса

Сдача недвижимости в субаренду не является сложной процедурой. Для начала необходимо арендовать квартиру у владельца, что предполагает внесение ежемесячной платы и депозита. Стоит предусмотреть в своих расходах сумму на покупку недостающей мебели или аксессуаров. Эксперты также рекомендуют подумать о страховании.

Квартиры под сдачу можно найти на сервисах с объявлениями, через знакомых или разместить объявление о поиске жилого помещения самостоятельно. Сдать квартиру в субаренду можно также через сервисы аренды квартир. Можно подумать о создании своей странички в интернете или о специализированных аккаунтах в соцсетях. Продвижение и реклама помогут поднять популярность сдаваемого жилья, но это потребует дополнительных вложений.

После публикации объявления необходимо поддерживать связь и быстро отвечать на вопросы. При подготовке квартиры к сдаче в субаренду следует убедиться, что квартира чистая, техника и мебель в хорошем состоянии и есть несколько дубликатов ключей.

При почасовой субаренде могут потребоваться удобные кресла и большой стол для проведения деловых встреч или семинаров. Почасовая субаренда также может быть использована для фотосессий, но для этого необходимо организовать фотобудки.

Прежде чем арендовать квартиру для сдачи в субаренду, важно изучить рынок, на который планируется выход. Например, если поблизости уже есть дюжина фотопредприятий, придется придумать другую идею