Договор переуступки прав аренды на земельный участок: обязанности и требования сторон, образцы уведомления, бланка договора и согласия при замене арендатора

Содержание договора уступки права аренды земельного участка

В публикации использованы изображения из открытых источников

Особенностью процедуры, когда арендуемый участок передается в пользование другому лицу арендатором со всеми правами и обязанностями, является ее исключительно возмездный характер.

Допускается оплата переуступки прав разными способами.

Например, по договоренности сторон:

лицо, получившее в аренду землю, может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив нужную сумму арендодателю;
единовременную выплату в оговоренном размере непосредственно получает бывший пользователь участка, так как в рамках договора стороны не связываются долговременными обязательствами.

Сам письменный договор можно составить по образцу типовой формы, откорректировав вносимые данные с учетом конкретных обстоятельств.

Условия временного пользования арендуемым участком не могут быть изменены по сравнению с первоначальным договором аренды.

Важно указать:

дату подписания документа;
данные участников сделки;
предмет договоренности;
кадастровый номер участка, права аренды на который получает новый арендатор;
стоимость сделки;
права и обязанности сторон;
срок пользования арендованным участком (в пределах временных сроков основного договора аренды).

Примечание

Предварительный проект договора подписывать не обязательно.

Это может понадобиться, если нужно получить согласие арендодателя.

В таких ситуациях проект договора с письменным сопровождением просьбы о разрешении передать право аренды заинтересованная сторона направляет собственнику земли.

Перенайм участка земли

При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия

Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

Регистрация перенайма

Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

Договор оформлен более чем на год.
Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

заявка;
оригинал паспорта;
оригинал паспорта и заверенная у нотариуса доверенность, если обращается представитель заявителя;
документация, подтверждающая права на участок;
подписанные оригиналы договоров о перенайме в двух экземплярах;
согласие на передачу прав (если есть);
согласие Комитета по управлению имуществом, в случае если предмет соглашения является сельскохозяйственной землёй;
документ о согласии супруга;
в случае если имеет место быть залог земельного участка – согласование на передачу от залогодателя;
доверенность на право совершения сделки, если одна из сторон – юридическое лицо;
нотариально заверенные ксерокопии учредительного и уставного документа организации, если одна из сторон – юридическое лицо.

Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Содержание и образец договора

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

В договор обязательно вносятся следующие сведения:

данные реквизитов каждой из сторон;
число, месяц и год составления;
подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.

Форма соглашения и бланк договора, скачать

Обязательные реквизиты:

Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.

Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

СОГЛАШЕНИЕ о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка« » _________ 2012 года ст. Новопокровская Ф.И.О.___________________ ИНН _________________, дата рождения:_____________ место рождения: _________________ паспорт:____________________, выдан ______________________________ код подразделения_____________, зарегистрирован: _________________________________________________________ именуемое в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны и Ф.И.О., гражданин РФ, пол: мужской, дата рождения _____________, место рождения: ______________________, паспорт: серия: __________________ выдан: _______________, __________________________, код подразделения: ____________, зарегистрирован: _________________________________________, именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:1. «Сторона 1» уступает, а «Сторона 2» принимает на себя солидарно права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения(населённных пунктов) от___________________№ _____________ зарегистрированного _____________ 20___ за № __________________ в ____________ отделе Управления Росреестра по _________________(области) краю, предметом которого является земельный участок из земель(сельскохозяйственного назначения) населенных пунктов, для эксплуатации здания магазина (производста сельскохозяйственной продукции и т.п.),с кадастровым № _______________ площадью _________ кв.м., расположенный по адресу:________________________________________________, расположенный в границах участка.2. На момент государственной регистрации настоящего Соглашения Сторона-1 обязуется оградить Сторону-2 от любых материальных затрат, издержек и потерь, в том числе связанных с уплатой обязательных платежей и выплат, а также обязательств перед третьими лицами, связанных с заключением настоящего Соглашения и основным договором.3. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания настоящего Соглашения все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п. 1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.4. Обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает у Стороны-2 с момента вступления в силу настоящего Соглашения.5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в __________________ отделе Управления Росреестра по ________________ краю (области)6. Настоящее соглашение составлено в 4 (четырёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: два экземпляра сторонам договора, один экземпляр — ______________ отделу Управления Росреестра по__________________(области) краю, один экземпляр – администрации муниципального образования _______________район.7. Расходы по государственной регистрации настоящего Соглашения в _____________ отделе Управления Росреестра по ____________ (области) краю возлагаются на Сторону-2.( на Сторону-1)Подписи сторон.Сторона — 1Сторона — 2

Бухгалтерский учет

Прежде всего важно правильно квалифицировать затраты в виде платы за перенаем: как актив или как расход. Порядок здесь таков

Если контроля над результатом затрат нет и не выполняются другие критерии признания активов (они изложены в разд. 7 Концепции ), эти затраты признаются расходом согласно требованиям п. 16 ПБУ 10/99 “Расходы организации” и учитываются в порядке, установленном названным Стандартом (см. Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 07-02-06/5).

<3> Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.<4> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.

Как это сделать в анализируемой ситуации? На основании соглашения о перенайме у хозяйствующего субъекта возникает лишь право стать новым арендатором по договору аренды. Никаких иных экономических выгод данное соглашение ему не принесет. Экономические выгоды из самого предмета аренды новый арендатор станет извлекать на основании договора аренды, за что и будет уплачивать арендодателю соответствующие арендные платежи. Иными словами, на основании соглашения о перенайме у нового арендатора возникает право аренды, тогда как право пользования объектом аренды возникает на основании самого договора аренды.

Обратите внимание! В российском учете право пользования объектом аренды традиционно квалифицируется как операционная аренда (то есть предмет договоров аренды у арендаторов учитывается “за балансом”, при этом не отражаются ни активы, ни обязательства), что соответствует действующему в настоящее время на территории РФ МСФО (IAS) 17 “Аренда”. Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н введена в действие новая редакция названного Стандарта

Причем внесенные в него поправки носят уточняющий характер (в частности, устранен ряд погрешностей перевода). Так, вместо термина “остаточная стоимость актива” используется понятие “ликвидационная стоимость актива”, вместо “срока экономической службы” – “срок экономического использования”. Каких-либо принципиальных изменений в порядке отражения в учете операций по аренде не произошло: как и ранее, новая редакция МСФО (IAS) 17 “Аренда” выделяет два типа аренды – операционную и финансовую.

В перспективе порядок учета договоров аренды кардинально изменится, что, несомненно, скажется на финансовой отчетности. Причина – новый МСФО (IFRS) 16 “Договоры аренды”, который Совет по МСФО опубликовал 13.01.2016 <5>.

<5> В ряде специализированных изданий появилась информация о скором утверждении отечественного стандарта, посвященного вопросам аренды, в котором найдут отражение подходы, обозначенные во вновь утвержденном МСФО (IFRS) 16 “Договоры аренды”.

Принимая во внимание перечисленные доводы, а также требование осмотрительности (большей готовности к признанию расходов и обязательств, чем возможных доходов и активов, – п. 6 ПБУ 1/2008 “Учетная политика организации” ), считаем, что затраты, связанные с перенаймом, для целей бухгалтерского учета следует квалифицировать как расход

Если предмет (объект) аренды используется в производственных целях – как расход по обычным видам деятельности, в противном случае – как прочий расход (п. п. 5, 11 ПБУ 10/99).

<6> Утверждено Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н.

В силу п. 16 ПБУ 10/99 расход в виде платы за перенаем предмета аренды учитывается в полном объеме (то есть единовременно) на дату вступления в арендные права.

Пример 1. Прежний арендатор передал на основании соглашения о перенайме права и обязанности по договору аренды на объект недвижимости – нежилое помещение площадью 150 кв. м – новому арендатору. Переход права аренды по соглашению новый арендатор зарегистрировал в марте 2016 г. Предмет аренды передан ему после государственной регистрации указанного соглашения. Оставшийся срок действия договора аренды – 34 месяца. Вознаграждение за перенаем стороны определили в размере 132 396 руб. (в том числе НДС – 20 196 руб.). Нежилое помещение новый арендатор использует в производственных целях.

В марте 2016 г. на дату государственной регистрации соглашения о перенайме в бухгалтерском учете нового арендатора будут сделаны следующие записи:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Учтено в составе расходов вознаграждение за перенаем нежилого помещения	20 (23, 25 и др.)	76	112 200
Отражен “входной” НДС	19	76	20 196
Принят к вычету НДС	68-НДС	19	20 196

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
обязанность по своевременному перечислению платежей;
обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Как подготовить допсоглашение

Соглашение о замене арендатора — это трёхсторонний документ, который позволяет изменить первоначальные права и обязанности сторон договора. Допсоглашение делается в 3 экземплярах — по одному для каждого участника.

В соглашении указываются:

Дата и место составления допсоглашения.
Номер и дата заключения договора аренды.
Полные данные арендодателя и двух арендаторов.
Основание для замены жильца. Достаточно сослаться на взаимную договорённость и согласие арендодателя.
Детальное описание жилья — его характеристики и местонахождение.
Права и обязанности перед арендодателем, которые прежний арендатор передаёт новому. Например, своевременную оплату жилья и коммунальных услуг, оплату текущего ремонта и пр.
Размер арендной платы.
Другие изменения, которые вносятся в договор аренды. Например, если новый арендатор будет оплачивать жильё по другой ставке или если договорится с владельцем поменять окна в квартире взамен двухмесячной оплаты аренды.
Данные о регистрации соглашения в Росреестре, если основной договор также был зарегистрирован.
Срок, в рамках которого будет действовать допсоглашение.
Подписи всех сторон.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
Собственник не дает согласия на переуступку.
Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Уведомление или согласие арендодателя

Порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу Земельным и Гражданским кодексами решен по-разному.

Статья 22 ЗК РФ	Статья 615 ГК РФ
Передача прав и обязанностей по арендному договору новому арендатору осуществляется…
…без согласия арендодателя (собственника земельного участка <>) при условии его уведомления <*>	…с согласия арендодателя (собственника недвижимого имущества)

<*> Если речь идет о земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то срок договора аренды должен быть пять и более лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).<**> В случае неисполнения арендатором предусмотренной ст. 22 ЗК РФ обязанности по уведомлению арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу последний вправе требовать от арендатора возмещения возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, Письмо Минэкономразвития России от 11.01.2012 N ОГ-Д23-19).

Итак, перенаем возможен только с согласия арендодателя, если предметом аренды является объект недвижимости или земельный участок, который находится в государственной (муниципальной) собственности и передан в аренду на срок менее пяти лет. Уведомить о факте перенайма нужно, если объектом аренды является земельный участок, находящийся в частной собственности (независимо от срока аренды) или государственной (муниципальной) собственности (если срок аренды – более пяти лет). Проиллюстрируем сказанное схемой.

                         -----------------¬     ------------------->¦  Арендодатель  ¦<------------------¬     ¦                   L-------T---------                   ¦-----+-----¬                    ¦/                    -------+------¬¦ Согласие ¦             -----------------¬            ¦ Уведомление ¦L-----------             ¦ Предмет аренды ¦            L--------------    /¦                  L-------T---------                  /¦     ¦                           ¦                            ¦     ¦                 ----------+----------¬                 ¦     ¦<----------------+ Объект недвижимости¦                 ¦     ¦                 L---------T-----------                 ¦     ¦                           ¦                            ¦     ¦            ---------------+---------------¬            ¦     ¦            ¦Земельный участок, находящийся+----------->¦     ¦            ¦    в частной собственности   ¦            ¦     ¦            L--------------T----------------            ¦     ¦                           ¦                            ¦     ¦          -----------------+----------------¬           ¦-----+-----¬    ¦ Земельный участок, находящийся в¦     ------+----¬¦ ...менее ¦<---+государственной или муниципальной+---->¦ ...более ¦¦ пяти лет ¦    ¦   собственности и переданный в  ¦     ¦ пяти лет ¦L-----------    ¦        аренду на срок...        ¦     L-----------                L----------------------------------

Отметим еще несколько важных нюансов, которые не определены нормами законодательства. Так, в ст. 22 ЗК РФ не уточнено:

в какой момент необходимо уведомить арендодателя (собственника земли) – до или после заключения (оформления) арендаторами соглашения о перенайме;
кто из арендаторов – первоначальный или новый – должен это сделать.

Полагаем, что уведомить арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок необходимо до заключения соответствующего соглашения, поскольку собственник участка должен знать об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли. Следовательно, направить такое уведомление арендодателю должен первоначальный арендатор.

Статьей 615 ГК РФ не установлены порядок и форма согласия арендодателя на совершение арендатором сделки по перенайму. Поскольку речь идет об одобрении арендодателем подобной сделки, очевидно, что согласие должно быть получено до момента ее совершения. Согласие арендодателя может быть оформлено отдельным документом в произвольном виде. Если же возможность передачи прав и обязанностей другому лицу предусмотрена условиями договора аренды (что свидетельствует о согласии арендодателя), то необходимость в составлении отдельного документа отпадает (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Особенности процесса переуступки и обязанности сторон

Обычно переуступка совершается в ряде случаев:

Арендатор возвёл на земельном участке жилой дом и теперь желает продать его третьей стороне, получив материальную выгоду;
У нанимателя отпала необходимость арендовать территорию, но на основании ранее заключённого с арендодателем договора, он не имеет права расторгнуть сделку досрочно. В такой ситуации он ищет пути, как не потерять деньги из-за досрочного расторжения;
Арендодатель по личным причинам хочет, чтобы его землёй распоряжался другой человек.

При выполнении переуступки нужно, чтобы стороны помнили о своих правах и обязанностях

Первое и самое важное – передаваемая земля не может использоваться не по назначению. В ситуации, когда новый арендатор решает возвести на участке какой-либо жилой или нежилой объект, он обязан сперва получить разрешение у собственника (желательно грамотно оформить все в письменном виде)

Передавать арендованную землю в субаренду законом разрешено, но опять-таки, только с предварительного уведомления об этом владельца.

Что касается основных технических характеристик участка – они должны остаться в неизменном виде.
В процессе оформления переуступки новый арендатор берет на себя полную ответственность за внесение платежей по договору в установленные сроки. Если же имеет место быть систематическое нарушение взятых обязательств, собственник вправе по своей инициативе досрочно разорвать договор переуступки. Чтобы избежать любых конфликтов между сторонами сделки, желательно сразу согласовывать все свои возможные действия с собственником, даже если закон этого не требует.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Нюансы оформления договора переуступки прав аренды на земельный участок