Правила оформления договора дарения дома и земельного участка, а также образец документа

Необязательные пункты в договоре

Есть распространенный миф — чем больше пунктов прописать в договоре, тем он более «юридически грамотный». На самом деле это не так. Я перечислила пункты, которые необязательно указывать в договоре, потому что: 1) Это уже есть в законе. 2) Не применяется на практике. 3) Неверно.

• Родство между дарителями и одаряемыми.

  С одной стороны, при дарении между членами семьи или близкими родственниками одаряемый освобождается от оплаты налога — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. С другой стороны, не нужно прописывать в договоре родство между участниками, тем более нести документы о родстве в МФЦ или Рег.палату. При регистрации сделки Росреестр отправит в налоговую инспекцию только информацию о новом собственнике — п. 4 ст. 85 НК РФ и Приказ ФНС от 10.04.2017 N ММВ-7-21/302@. Поэтому налоговая все равно потребует одаряемого предоставить им копию договора дарения и документов о родстве. Декларацию при этом подавать не нужно — письмо ФНС от 05.06.2012 N ЕД-3-3/1975.

• Бессмысленно указывать кадастровую, инвентаризационную, рыночную или оценочную стоимость дома и участка, тем более прикладывать к договору документы об этом. После получения недвижимости в дар не от члена семьи или близкого родственника, одаряемый оплачивает налог в 13% с кадастровой стоимости — п. 6 ст. 214.10 НК РФ. Для нерезидентов ставка повышается до 30 % — п. 1 и 3 ст. 224 НК РФ.
• Нет смысла перечислять остальные строения на участке, если только они не зарегистрированы в кадастре. Например, сарай, теплицу, гараж и т.п. Они и так переходят одаряемому вместе с участком – пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
• Необязательно перечислять документы, которые будут приложены к договору при его регистрации.
• Бесполезно указывать, что на момент заключения договора нет спора по границам участка. Это все равно не спасет одаряемого от споров в будущем. И даже если даритель знал или должен был знать о споре и все равно подарил участок, одаряемый не сможет отменить договор по данному поводу.
• «Даритель имеет право отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя». Необязательный пункт, потому такое право и так дано на основании п. 1 ст. 578 ГК РФ.
• «Право собственности на недвижимость переходит к одаряемому после государственной регистрации перехода права». Это и так написано в п. 1 ст. 131 и п. 4 ст. 574 ГК РФ, пп. 4 п. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
• «Даритель подтверждает, что заключает настоящий Договор в отсутствие стечения тяжелых обстоятельств, или обстоятельств, вынуждающих его заключить настоящий Договор на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий Договор не является для него кабальной сделкой». С одной стороны, такое право у дарителя есть — п. 3 ст. 179 ГК РФ. С другой стороны, на практике судам не учитываются.
• «С момента регистрации перехода права Одаряемый несет расходы по содержанию дома и земельного участка». Одаряемый, как новый собственник, и так обязан это делать на основании п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ и п. 3 и 5 ст. 30 ЖК РФ.
• «При отказе одаряемого принять участок в дар, даритель имеет право потребовать от него возмещения ущерба». Это урегулировано п. 3 ст. 573 ГК РФ.
• «Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами, являются неотъемлемой составляющей частью настоящего Договора». Если договор прошел регистрацию, его нельзя будет изменить, потому что он исполнен.
• «Стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены, под опекой или попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть заключаемого Договора». Бессмысленный пункт. Эти гарантии ничего не будут стоить в суде, если одна из сторон захочет оспорить иное.
• «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров. При невозможности урегулирования в процессе переговоров споры разрешаются в суде». Это и так само собой разумеется.

Правила и особенности дарения дома с земельным участком

Каждое действие или бездействие человека порождает определенные последствия, положительные или отрицательные.

Большинство из них регулируется моральными, этическими, нормами, обществом, Конституцией РФ. В юриспруденции совершаемое действие часто порождает  правоотношение.

Дарение, это действие, которое регулируется нормами Гражданского Кодекса РФ. На основании него рождаются новые правоотношения между людьми, если это юридически закреплено в документах.

Замечено, что после совершения подобных сделок, межличностные контакты  между людьми улучшаются.

Понятие дарственной и участники сделки

Под дарственной понимается договор по которому одна сторона (даритель), передает на безвозмездной основе в дар, другой стороне (одаряемому) конкретное имущество, (в нашем случае дом с земельным участком).

Основным признаком классифицирующим это соглашение, является факт безвозмездной и односторонней передачи одной стороной домового строения с землей другому участнику.

Причем тот кто принимает дар, в рамках договоренностей освобожден от любых обязанностей перед дарителем, кроме как принять подарок в собственность.

Объектом сделки являются дом и земельный участок на котором он расположен. Стороны дарственной — даритель и одаряемый. Оба располагают равными правами по ее расторжению в одностороннем порядке кроме случаев указанных в ст. 310 ГК РФ.

Дарителем может быть лицо, достигшее 14 лет. Однако с 14 лет до 18 лет дарение недвижимого и движимого имущества происходит с согласия родителей и органов опеки, которые в большинстве случаев не одобряют подобного рода сделки от лица несовершеннолетних.

Форма дарственной, ограничения при заключении сделки

Законодательство предусматривает заключение дарственной недвижимого имущества в двух формах:

1. Простой письменной.
2. Нотариально заверенной.

Нотариальное заверение дарственной на дом с землей не является законодательно обязательной процедурой (за исключением случаев, когда недвижимость дарится несовершеннолетнему).

При нотариальной регистрации договора, в случае возникновения судебных тяжб, нотариус его заверивший, будет принимать непосредственное участие в судебном процессе, как должностное лицо, завершившее указанное правоотношение, доказывая правомерность ее заключения.

Судебная практика четко дает понять, что нотариально заверенные дарственные даже через суд, значительно сложнее расторгнуть.

Еще одной важной особенностью является то, что если дарение осуществляется между родственниками один из которых, находится в браке, в случае бракоразводного процесса бывший супруг не будет иметь право претендовать на полученный в ходе семейной жизни дар. Закон обозначит случаи, когда дарение дома с землей невозможно:

Закон обозначит случаи, когда дарение дома с землей невозможно:

• даритель является недееспособным лицом;
• даритель не располагает правами на даримое имущество;
• участники сделки государственные служащие, военнослужащие, сотрудники воспитательного или медицинского учреждения, где по каким-то причинам находился даритель;
• если дом не приватизирован;
• если имущество хотят подарить по отдельности;
• если доля строения или земли, которую хотят безвозмездно передать конкретно не выделена и юридически не оформлена;
• если сделка заключается между юридическими лицами;
• если находится в собственности у несовершеннолетнего лица (здесь дарение может быть осуществлено только с согласия его официальных представителей как правило маловероятно).

Если одна из сторон ввела в заблуждение другую сторону, по одному из вышеперечисленных пунктов, то документ можно оспорить в суде в ввиду факта наличия мошеннических схем и действий.

Специфика оформления дарственной на долю участка с долей дома

Отличие процедуры дарения дома с землей, на которой он расположен от того, когда дарится часть дома и надела, заключается в том, что первый процесс допустимо выполнить без подготовительных действий.

Когда происходит дарение дома, расположенного на земле, но при этом в договоре не отражается, что земля относится к предмету договора – акт считается недействительным. Для того чтобы избежать спорных ситуаций с другими собственниками рассматриваемого имущества соответствующие пункты изначально отражаются в договоре.

В акте прописываются характеристики, присущие части дома, подлежащей дарению, земля подобным образом может не описываться. Между совладельцами достигается договоренность, согласно которой осуществляется пользование передаваемым в дар участком и частью дома. Проведение процедуры межевания в таком случае не требуется.

Пошаговый алгоритм действий относительно передачи части дома и части участка по дарственному договору:

Происходит определение части дома, которая выступает в качестве предмета дарения

Уделяется внимание тому вопросу, как будущий хозяин будет распоряжаться полученным имуществом. Это значит, что его проживание в подаренной части недвижимого имущества должно быть комфортным.
Приглашается специалист, работающий в бюро технической инвентаризации

Им проводится инвентаризация жилья и сверяется план, который имеется в наличии в указанной организации и то, как на самом деле произведена планировка дома.
В случае обнаружения площадей, которые не учтены или изменений, которые не оформлены надлежащим образом – дается время на исправление этих недочетов.

Получается документация о проведенной инвентаризации. Для этого нужно посетить БТИ.
Собираются необходимые документы. Сюда относят акты, подтверждающие наличие права собственности относительно дома, кадастровая документация для земли и дома, бумаги, посредством которых удостоверяется личность сторон.
Происходит обращение в нотариальную контору.
Составляется договор, где прописываются предусмотренные законом правила. Нотариус удостоверяет составленный акт.
Оплачиваются услуги нотариуса.
Посещение отделения Росреестра для прохождения регистрации договора.
Получение свидетельства, подтверждающего наличие права собственности.

При заключении сделок относительно дарения земельных участков сторонами должны соблюдаться условия, закрепленные в законодательстве. Договор подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе и должен пройти процесс регистрации в уполномоченном органе.

https://www.youtube.com/watch?v=Cp0RFsMsyXs

Особенности процесса

Основной характеристикой сделки между близкими родственниками, предметом которой выступает передача в дар жилого дома и земельного участка или его доли, является добровольность отчуждения собственности дарителем в пользу одаряемого. Если в дарственной прописаны ответные обязательства особы, которая принимает в дар имущество, или указано условие вступления в права собственности после кончины дарителя, такой договор недействителен.

Отменить дарственную можно, если зафиксирован факт умышленного нанесения вреда жизни и здоровью дарителя особой, которой передается надел. Оспариванию подлежит также договор дарения в случае убийства дарителя лицом, указанным в дарственной как одаряемый.

Особенностью недвижимого имущества, переданного в дар, является то, что участок становится собственностью только того из них, кому он был подарен, а значит не подлежит разделу в случае развода.

Передача в дар надела или его доли не облагается налогом, если сделку проводят между близкими родственниками. При иных условиях налог будет составлять 13 % от цены подаренной собственности.

Возможные сложности

В идеале и участок, и дом учтены и зарегистрированы в ЕГРН. Реестр содержит сведения об объектах с 1998 года. Право на недвижимость, полученную ранее, нужно подтверждать в Росреестре. Сделать это можно до регистрации дарения или одновременно дополнительным заявлением.

Если никаких бумажных подтверждений прав собственности нет (по сути, земля используется нелегально, а дом — самострой), нужно их узаконивать через «дачную амнистию» или в судебном порядке до оформления дарственной. А вот отсутствие точных границ участка, который состоит на кадастровом учете и записан в ЕГРН, не станет основанием для отказа в регистрации.

Налоги и пошлины

Стоит помнить, что если дарение дачного участка идет между близким родственниками, то налог платить не нужно. А вот если просто между людьми, то придется выложить 13%, а если дарение осуществляется нерезиденту (как иностранному гражданину, так и гражданину РФ, постоянно проживающему за рубежом), сумма налога составит 30%.

Государственная пошлина на дарение земельного участка в 2020 году составит 2000 рублей, а если передача идет организации, то 20000 рублей. За каждую выделенную долю возьмут по 200 рублей за физическое лицо.

Если переоформлять у нотариуса, то есть государственная ставка за такие услуги. Она составляет 0,5% от суммы договора. Но не более 20000 рублей.

Итак, сколько денег нужно на оформление дарственной на дачный участок? Например, 6 соток в дальнем Подмосковье стоят 500000 рублей. Пошлина на родственника – 2000 рублей, услуги нотариуса 2500 рублей. Если на чужого человека, то 2000+2500+65000=69500 рублей вместе с налогом.

Но еще раз необходимо отметить, что нотариусу можно и не платить.

Документы для дарственной на дом

Чтобы зарегистрировать тот факт, что к вам перешло право собственности, необходимо предоставить в федеральные службы государственной регистрации следующие документы:

Предоставляются во всех случаях оформления договора дарения жилого помещения:

1) Подлинник договора дарения недвижимого имущества.

Количество подлинников, которые должны быть представлены в регистрирующий орган, зависит от числа сторон. Например, отец дарит половины дома дочери и половину сыну. В указанном примере два одаряемых и один даритель, а значит, нужно представить не два, а три оригинала документа.

Кроме того, один экземпляр документа нужно будет сдать на хранение в компетентный орган. Таким образом, определяя количество документов, можно руководствоваться следующей формулой: количество сторон + 1.

2) Оригиналы и копии документов, которые удостоверяют личность одаряемого и дарителя.

Интересы определенных категорий лиц при совершении сделки может представлять:

• усыновитель, который представляет в подтверждение своих полномочий свидетельство об усыновлении (оригинал и копию); 
• опекун или попечитель, представляющие интересы недееспособных граждан или несовершеннолетних лиц; 
• лицо, действующее на основании доверенности. В это случае в доверенности в обязательном порядке должны быть указаны одаряемое лицо и предмет дарения. При отсутствии указанных данных представитель будет считаться неуполномоченным заключить договор дарения от имени доверителя (лица, которое выдало ему доверенность).

3) Оригинал и копия документа, подтверждающего права собственности дарителя.

Если право лица, который отчуждает жилой дом, ранее было зарегистрировано в установленном Законом порядке, то представляется оригинал документа, который после проведения государственной регистрации перехода права был возвращен лицу.

В том случае, если право на отчуждаемый объект возникло до введения в действие Закона, то есть до 31.01.1998, или в соответствие с Законом не с момента его государственной регистрации (например, случаи приобретения права собственности в порядке наследования), и право раньше не было зарегистрировано в определенном Законом о регистрации порядке, необходимо предоставить заявление о государственной регистрации права на отчуждаемый дом и иные документы, необходимые для ее проведения, включая правоустанавливающий документ.

4) Оригинал и копию документов об уплате государственной пошлины. Государственная пошлина – это не налог, а та сумма денежных средств, которая выплачиваются компетентному органу за совершение регистрации договора дарения и за выдачу правоустанавливающих документов новому собственнику.

5) Оригинал и копия кадастрового паспорта или технического:

• кадастровый паспорт помещения предоставляется, если он выдан после 01.03.2008; 
• технический паспорт или другой документ, содержащий описание жилого помещения, который выдан до 01.03.2008 Но только при условии, что он удостоверен компетентной организацией (органом) по учету объектов недвижимости. Возможно, что этот иной документ ранее уже представлялся на государственную регистрацию, и право собственности уже было зарегистрировано на основании представленных документов. Тогда документ вновь не представляется.

Важно: кадастровый или технический паспорт предоставляются только для регистрации договоров дарения, подписанных (составленных) до 1 марта 2013 года. Если регистрируется переход права собственности, то названные документы представлять не нужно.

6) Оригинал и копия выписки из домовой книги

6) Оригинал и копия выписки из домовой книги.

7) Заявление, заполняемое дарителем и одаряемым. Установлена обязательная форма для заявления, оно не составляется в произвольной форме.

Но требование о представлении заявления не создает дополнительных сложностей, поскольку в регистрирующем органе будет представлен образец.

Предоставляются в отдельных случаях:

8) Если в качестве предмета дарения выступает жилое помещение, являющееся общей совместной собственностью супругов, то потребуется также копия и оригинал заверенного нотариально согласия супруга (или супруги).

9) Оригинал и копия согласия (разрешения) органа опеки и попечительства на отчуждение, то есть распоряжение имуществом малолетних или лиц, которые признаны в установленном законом порядке недееспособными, их законными представителями.

10) Оригинал и копия согласия родителей, если в качестве дарителя или одаряемого выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет.

Как правильно оформить?

Для того, чтобы правильно оформить договор дарения квартиры между близкими родственниками, необходимо соблюдать порядок оформления, с которым мы вас познакомим.

В первую очередь, договор дарения должен быть оформлен на листе формата А4, в соответствии с образцом. Составление договора дарения без использования образца недопустимо, влечет за собой невозможность регистрации

Уделите этому внимание

Также, предпочтительно составляет договор на компьютере, так как увеличивает возможность сотрудника Росреестра вчитаться в смысл этого документа.

Какие документы необходимо иметь?

Очень важно правильно сформировать пакет документов, который будет сопровождать эту сделку. К сожалению, огромное число сделок не регистрируется только потому, что стороны халатно отнеслись к формированию пакета документов

• В первую очередь необходимы бумаги, которые будут удостоверять личность из сторон. Это паспорта граждан Российской Федерации.
• Так как даритель отчуждает эту недвижимость в своей собственности, он должен доказать государственному учреждению, что именно он являлся собственником недвижимости. Для этого необходимо предоставить свидетельство о праве собственности.
• Так как даритель должен в договоре описать свою недвижимость, то должна быть приобщена техническая документация, которая подтвердит его слова.
• Недвижимость должна соответствовать ряду условий, и одно из них – это отсутствие обременений. Одаряемый вряд ли захочет получить недвижимость, которая является заложенной, или уже была кому-то подарена.
• Необходимо предоставить справку из управляющей организации о том, что у вас нет долгов за коммунальные услуги. Если вы являетесь собственником не полностью недвижимости, а лишь я его доли, то вам необходимо предоставить согласие от собственников других долей на осуществление сделки.

Это далеко не весь перечень документов, ведь в индивидуальных ситуациях может быть понадобится гораздо большее число бумаг.

Правила составления бумаги

При составлении этого документа в обязательном порядке нужно фиксировать в нём пункты, которые должны содержать следующую информацию:

1. Информация о сторонах. В первом пункте нужно обозначить стороны, которые заключают договор. Например, даритель, одаряемый, какие-либо третьи лица.
2. Информация о предмете дарения. Во втором пункте нужно указать предмет данного соглашения. Указывают кадастровый номер, недвижимые объекты, которые располагаются на земле, передаваемой в дар. К примеру, частные дома, площадь всего надела в целом, а также назначение целевого типа этой самой земли.
3. Стоимость. В третьем пункте пишут цену, которая соответствует нормативу. Например, пишут стоимость надела указанную в прилагаемом акте.
4. Оценка объектов. В пункте номер четыре нужно указать оценки, присвоенные определенным объектам недвижимости, находящимся на этой земле. Например, на земле находится два одноэтажных дома. Чтобы всё было оформлено грамотно нужно произвести оценку каждого из них и внести цифры в договор дарения при условии, что эта недвижимость переходит одаряемому вместе с землёй.
5. Имеющиеся споры по предмету дарственной. В пятом пункте необходимо прописать все споры, которые существуют на данный момент в отношении предмета дарения. Например, даритель получил участок в наследство и решил подарить его одаряемому, но появилась третья сторона, которая тоже имеет права на эту землю благодаря закону о наследстве.Получается, что между дарителем и третьей стороной возникает спор, который в обязательном порядке должен быть зафиксирован в дарственной.
6. Обременения. В следующем пункте под номером шесть, должны быть, прописаны все обременения, которые лежат на данной земле. Например, различные сервитуты, передача земли в аренду, нахождение земли под залогом в банке, земля передана во временное пользование и т.д.
7. Существуют ли ограничения. В седьмом пункте нужно указать ограничения, которые наложены на участок в отношении его использования. Речь идёт об ограничениях, которые обусловлены тем, что имеет место установка зоны технологического или санитарно – защитного типа.

   Ещё ограничения могут накладываться в связи тем, что вся земля или её фрагмент находится в списке рекреационных, природоохранных участков или тех, которые имеют культурно – историческое значение.

   К примеру, на этой земле может быть запрещено определенное строительство или выполнение каких – либо работ.

8. Обязанности сторон. В пункте номер восемь пишутся обязательства, которые обязаны будут выполнить стороны. Например, даритель обязуется передать в дар земельный участок, а одаряемый должен его принять. Всё это должно быть официально зафиксировано.
9. Заключительные положения. В последнем пункте под номером девять нужно прописать определенные заключительные положения. Например, момент, с которого договор полностью вступит в силу, количество экземпляров данного документа, сумма которая уйдёт на оплату расходов, связанных с его оформлением, а также перечень неотъемлемых приложений.

• Скачать бланк договора дарения земельного участка и дома
• Скачать образец договора дарения земельного участка и дома

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам: 8 (800) 350-29-87

При составлении таких документов многие специалисты советуют учитывать все возможные варианты развития событий. В первую очередь нужно предусмотреть самые плохие варианты. Например, если даритель после совершения всей процедуры вдруг захотел вернуть свою землю назад. Мотивировка такого поступка может быть самой разной, но чаще всего такой гражданин утверждает, что на момент заключения договора был введён в заблуждение второй стороной.

Чтобы избежать подобных ситуаций в договоре изначально нужно зафиксировать результаты психологической экспертизы, которая подтвердит дееспособность всех сторон.

Ещё нелишним будет прописать тот факт, что договор заключался не в силу стечения определенных жизненных обстоятельств тяжёлого типа.

Далее, лучше указать, что данное соглашение не представляет собой кабальную сделку. Вдобавок можно еще заверить документ у нотариуса. Это тоже может сыграть определённую роль если ситуация обернётся неожиданным образом.

Кроме соблюдения формальных условий составления договора, необходимо так же обратить внимание на то, какие документы нужны для дарения земельного участка или дома

Комментарии к документу «Договор дарения жилого дома»

Ответить 0

Личное сообщение | Ответить 0

Ответить +1

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0

Ответить 0