Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания

Вопросы читателей

Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).

Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.

Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.

Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:

• Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа.
• Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта.
• Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору.
• Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур.
• Подбор земельного участка, оформление прав на него.
• Проектирование объекта.
• Управление стройкой.
• Поиск покупателей/арендаторов.
• Управление построенной недвижимостью.

В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.

Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.

Что такое девелоперская компания: назначение и структура

Девелоперская компания – это юридическое лицо, занимающееся девелопментом, что означает осуществление непосредственного строительства новых, ремонт или реконструкцию существующих объектов недвижимости. Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения деятельности и получения прибыли.

На территории РФ девелопер находится в непосредственном контакте с застройщиком, но, при существующих реалиях, второе лицо чаще является только владельцем земельного участка, а разработку и непосредственно возведение недвижимости осуществляет девелоперская компания.

На сегодняшний день, рынок недвижимости, пребывавший в стагнации, демонстрирует уверенный рост. Возрастает покупательская способность граждан, со стороны государства реализуются меры социальной поддержки, а также наблюдается демографический рост населения. Именно поэтому деятельность в строительной области является перспективным направлением вложения средств, особенно если это касается объектов жилой недвижимости.

Но любой бизнес предполагает получения прибыли. Поэтому для повышения стоимости готовой недвижимости просто построить её недостаточно. Требуется предпринять дополнительные усилия для повышения ценовой составляющей.

Возникновение девелоперских компании является ответом на требования, предъявляемые современным рынком для удовлетворения потребностей общества.

Главой девелоперской компании, которая имеет статус юридического лица, может быть один человек или группа лиц, работающих по направлению инвестиционной и девелоперской деятельности.

Типовая структура подобной организации включает следующие группы:

1. Производственная, занимающаяся непосредственно управлением в области строительных работ, коммерческой деятельности и реализации готовых проектов.
2. Административно-управленческий персонал, состоящий из юридического, финансового отдела, кадровой службы и бухгалтерии.
3. Технический персонал и хозяйственная группа.

Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от иных организаций

Для получения необходимого результата важно обеспечивать качественное и полное взаимодействие всех компонентов

Особенности девелоперской деятельности в России

Российские девелоперские компании сталкиваются с несовершенной законодательной базой, особенно в сфере коммерческой недвижимости. Несовершенство норм и законов приводит к тому, что переговоры являются довольно длительными, что затягивает процесс работы над проектом в целом.

К проблеме российского девелопмента можно отнести ограниченность предложений и длительный срок их воплощения в жизнь.

В России девелопмент вызывает дискуссии. Многие компании подменяют истинную суть, называя строительную деятельность девелоперской.

Признаки девелоперских проектов

1. Необходимость внешнего финансирования.
2. Высокие риски инвестирования и длительный срок окупаемости.
3. Зависимость от внешних факторов.
4. Согласование целей проекта с интересами региона и социальными программами.
5. Реализация объекта.

Разновидности девелоперской деятельности

Одна из основных задач девелопмента — это увеличение стоимости участка земли, комплекса зданий или одного сооружения. Одним из направлений является реконструкция, это касается работ на вторичном рынке. Работы часто направлены на то, чтобы сменить назначение сооружения. Для этого приобретается несколько или одно строение, производятся работы по перестройке, затем оно продаётся или в дальнейшем эксплуатируется самой компанией.

Реновация;

Касательно проведения строительных работ «с нуля», в данном случае, главное задача, которая стоит перед организацией, это постройка максимально ликвидного здания. Для этого девелоперской компании необходимо провести анализ рынка и изучить тенденции его развития. Также нужно быть в курсе строительных технологий, иметь в штате опытных менеджеров и маркетологов.

Чаще всего девелоперский проект разрабатывается при строительстве группы зданий или даже посёлка. В последнем случае, необходимо предусмотреть создание инфраструктуры. В зависимости от часто проводимых работ, структура девелоперской организации может быть разной. Девелопер может заниматься не только строительством производственных и жилых зданий, но и созданием инфраструктуры, обустройством, реконструкцией и т.д.

Существует 2 основных разновидности девелоперских компаний, а именно:

1. speculative-девелопмент;
2. fee-девелопмент.

Если компания работает по принципу «fee-девелопмент», она занимается реализацией проектов для застройщика. Это означает, что организация избавляет себя от части рисков, так как основная часть средств будет потрачена заказчиком. Тот, в свою очередь, заинтересован в услуге девелопера, так как у него зачастую налажены отношения с профессионалами, готовыми взять на себя реализацию части проекта.

Они могут быть набраны в штат компании или заключается договор на проведение конкретной части работ. При этом, в штате девелоперской компании обязательно есть специалисты, которые смогут отследить качество выполненных работ. Касательно девелоперских speculative-компаний, они занимаются строительством для своих целей.

В дальнейшем, скорее всего, построенные здание не будет продано, и останется под управлением компании. Это означает, что девелопер будет заинтересован в том, чтобы работы были проведены как можно качественнее, так как ему придётся нести ответственность перед покупателями. Риски при этом также возрастут, если сравнивать с предыдущим вариантом. Но, полученная прибыль после успешной сдачи в эксплуатацию возрастёт в несколько раз.

Опираясь на финансовое управление, можно выделить также несколько разновидностей девелопмента. Здесь специалисты выделяют 3 основных рода деятельности. Классификация осуществляется в зависимости от определённой стратегии ведения предпринимательской деятельности:

• Строительство, опираясь на заранее подготовленные технические требования. В данном случае, девелопер не принимает участия в проекте в качестве инвестора и не занимается разработкой чего-либо. Он должен проследить за качественным исполнением задач, поставленных застройщиком. Фактический владелец проекта, это инвестор (главный собственник), а девелопер исполняет функции администратора;
• Вознаграждение. Здесь заказчик нанимает девелоперскую компанию, которая берёт на себя ответственность за реализацию поставленных задач. Как ответственное лицо, девелопер будет выполнять привычные для себя функции, контролируя работу подрядчиков и неся полную ответственность за итоги работы. При этом, на девелоперской компании нет субсидиарной финансовой ответственности в равной степени с заказчиком. Доход девелопера зависит от объёма, сложности работ, а также выполненных функций. Если говорить о стандартных условиях, средняя ставка составляет 3-7% от общей стоимости проекта;
• Спекуляция. В данном случае, девелоперская компания вкладывает личные средства и вместе с этим заключает договора с компаниями и физическими лицами, которые примут участие в проекте в качестве основы финансовой системы. Поскольку здесь девелопер, это не только инвестор, а и исполнитель своих служебных обязанностей (то есть ведёт контроль за реконструкцией, строительством, а также следит за работой подрядчиков, неся материальную ответственность за реализацию проекта), по окончанию работ он может заявить своё право на долю дивидендов. Если девелопер вкладывает в проект 10% на начальной стадии проведения работ, в конечном итоге, доля компании может составить не менее 35%.

Развитие земельных участков

Землепользование или освоение земель (от англ. Land – земля) – это вид деятельности, предполагающий увеличение стоимости участка земли. Обычно эта деятельность связана с изменением целевого назначения участка, разделением его на участки меньшего размера, подведением коммуникаций с последующей продажей под строительство. Кроме того, чаще всего такие участки приобретаются застройщиками для реализации своих проектов. Короче говоря, это закономерность.

В результате действий застройщика обычный земельный участок превращается в участок, готовый к началу строительства, что немаловажно при наличии оформленных документов. Необходимо только зарегистрировать смену правообладателя

Земельное строительство – отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид бизнеса выделен в отдельную группу? Потому что это долгий и сложный процесс. Например, процесс смены записи может занять больше года. На этом этапе необходимо собрать до 250 подписей. Размер выплат (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Поскольку необходимо иметь представление не только о рыночных тенденциях, но и о стратегии развития региона, о платежеспособности будущих клиентов, о планируемых изменениях нормативно-правовой базы и многом другом, что сложно предсказать.

При выборе земельного участка для своей деятельности девелоперская компания в первую очередь определяет, кому может быть интересен этот проект – определяется группа потенциальных потребителей. Следовательно, уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры тщательно спланирован в соответствии с классом потребителей.

Параллельно прорабатывается план по привлечению средств инвесторов, так как инвестируемые средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы

Особое внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемого участка, возможностям и перспективам развития транспортного сообщения с соседними городскими территориями и с центром

Типичный портрет девелопера простым языком

Говоря простыми словами девелопер – это застройщик, благодаря которому возводятся новые здания, или старые становятся гораздо лучше.

Он находит и покупает землю, нанимает команду из архитектора, инженеров, строителей, получает всю необходимую разрешительную документацию, согласовывает план строительства с местными органами власти, финансирует все эти мероприятия.

Стоит отметить, что бизнес девелоперов во многом сопряжен с бюрократическими процедурами и часто состоит из многочисленных хождений по кабинетам государственных служащих.

Кроме того, девелоперы несут все риски и ответственность за возводимое здание. Если с сооружением что-то случается (обрушение, обвал), то все ложится на печи застройщика. В принципе с точки зрения соотношения риск-вознаграждение это, пожалуй, справедливо.

Если Вы хотите стать успешным девелопером, то Вы должны принять во внимание следующие моменты:

• Вы должны интересоваться недвижимостью и продажами
• У Вас должно быть твердое желание работать на себя
• Вы должны в состоянии финансировать сделки на крупные суммы (речь идет о миллионах)
• Вы хорошо понимаете природу факторов, влияющих на рынок недвижимости
• Вы умеете распознавать привлекательные возможности
• Вы умеете эффективно рассчитывать смету расходов, планировать бюджет и нанимать команды людей
• Вы имеете мужество брать на себя большие риски

Как видно из описания, чтобы стать успешным девелопером, нужно не только иметь внушительные капиталы, но и обладать рядом необходимых качеств и навыков.

Кстати, существует упрощенный вариант девелопера – так сказать, начальный уровень. Речь идет о покупке квартир и частных домов, проведение первоклассного ремонта и последующая перепродажа. В сущности, это тот же девелопмент, только на микро уровне.

4 качества успешного девелопера

Независимо от масштабов деятельности и размера проектов, девелоперы должны обладать следующими важными личностными качествами:

1. Умение налаживать связи
2. Умение принимать риски
3. Креативность
4. Ориентированное на решение проблем мышление

Умение эффективно налаживать связи – это, наверное, самое важное качество застройщика. Ведь простыми словами девелопер – это человек, который договаривается с целой кучей народу, чтобы организовать строительство объекта

Это банкиры, адвокаты, генеральные подрядчики, инженеры-строители, архитекторы, брокеры, оценщики и многие другие специалисты.

Иногда девелопера сравнивают с продюсером фильма – чтобы снять кино, нужно собрать воедино команду, состоящую из самых разных экспертов.

Риски являются неотъемлемой частью любого вида бизнеса, но в строительстве они особенно высоки. Поэтому девелоперы стараются всячески минимизировать их, хотя это не всегда возможно.

В начале 90-х, когда на рынке недвижимости США сложилась неблагоприятная ситуация, Дональд Трамп залез в долг более чем 1 миллиард долларов. К счастью для него, банки не стали его топить, а дали возможность исправить финансовое положение.

Креативность – еще один немаловажный аспект работы девелопера. Часто они в уме мысленно представляют объект, который собираются построить, то есть визуализируют. У застройщиков развито чувство видения и умение смотреть вперед.

Нацеленность на решение проблем помогает девелоперам в ежедневной работе. Разработка успешного проекта требует большого мастерства по части урегулирования многочисленных и подчас самых разнообразных проблем.

Таким образом, простыми словами девелопер – это бизнесмен, который находит выгодные для инвестирования объекты недвижимости, проводит необходимые улучшения, а потом продает или сдает в аренду.

Посмотрите на этом видео 10 самых впечатляющих и красивых здания, построенных девелопером Дональдом Трампом.

Девелопмент (от англ. development – развитие) – это комплекс мероприятий по строительству, изменению или реконструкции здания, направленных на увеличение его рыночной стоимости. Соответственно, специалистов, задействованных в данной сфере, называют девелоперами, или застройщиками, если говорить простыми словами. Выполнять подобные работы могут как индивидуальные предприниматели, так и компании. Таким образом, исходя из определения, делаем вывод, что основной целью девелопмента является развитие недвижимости ради увеличения его стоимости.

Отдельно стоит упомянуть об инвесторах, которые вкладывают собственные средства в улучшение недвижимости, для того, чтобы в будущем продать его по выгодной цене. Такие бизнесмены также имеют отношение к девелопменту, формируя отдельное его направление.

Кто такой девелопер, чем он занимается

Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости?

Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:

• проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
• разработке плана и концепции будущего строительства;
• определении коммерческого потенциала;
• получении согласований;
• контроле процесса строительства;
• продаже объекта или сдаче его в аренду.

Важными качествами данной профессии являются:

• стрессоустойчивость;
• устремлённость к достижению цели;
• способность аналитически мыслить;
• организаторские способности.

Функциональные обязанности

Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько.

К основным задачам работы девелопера относятся:

• проектирование;
• создание бизнес-плана;
• приобретение участка;
• организация строительных работ;
• проведение рекламной компании;
• продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.

Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

Важные качества девелопера

Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

• устойчивость к стрессам;
• целеустремленность;
• аналитический склад ума;
• организаторские способности.

Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс.

Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

1. архитектора;
2. юриста;
3. брокера;
4. специалиста по маркетингу и т. п.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику.

Девелопер должен иметь одно из высших образований:

• юридическое;
• экономическое;
• техническое.

Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Достоинства и недостатки

Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:

• финансовая;
• юридическая;
• инженерная;
• строительная.

Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.

Профессия девелопер имеет главные плюсы:

1. высокая доходность;
2. отсутствие конкуренции;
3. востребованность.

К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Уровень грамотности современных покупателей

Основная тенденция последних лет – повышение уровня грамотности покупателей новостроек, отмечает Андрей Колочинский. Если прежде на низкоконкурентном рынке свои правила диктовали застройщики, то сейчас это делают покупатели жилья. В процессе выбора будущей квартиры они очень придирчивы и их интересуют буквально все нюансы строительства, в том числе репутационные.

Как правило, покупатели интересуются застройщиком, поскольку именно с ним они подписывают договор, рассказывает Ирина Доброхотова. Но чаще всего застройщиком выступает юридическое лицо, которое создается под реализацию конкретного объекта. Поэтому в данном случае немаловажна и фигура девелопера – как главного организатора и управляющего процессом. Также достаточно часто покупатели любопытствуют, кто является подрядчиком по строительству объекта, изучают его портфолио. Положительная репутация строительного подрядчика и его успешный опыт в реализации прошлых объектов является несомненным плюсом проекта.

В большинстве случаев покупателю не стоит волноваться, считает Руслан Соловьев. Ведь сегодня выбор исполнителя работ для каждого добросовестного девелопера – важный и ответственный этап. При выборе генподрядчика проводится основательная всесторонняя оценка с самых разных сторон: финансовая устойчивость в текущий период времени, наличие опыта реализации объектов – качество и сложность выполненных работ, уровень организации строительного производства (технологии управления), с точки зрения квалификации инженерного состава и т.д.

Кроме того, практически всю информацию о девелопере, застройщике и исполнителях можно найти в интернете. Застройщик указывает генерального подрядчика в проектной декларации, которую размещает в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в публичном доступе. Каждый покупатель может с ней ознакомиться, комментирует Максим Деев.

Разница между деволопером и застройщиком

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.

Базовыми функциями застройщика являются:

• получение разрешения на строительство;
• получение права ограниченного пользования соседними земельными участками на время строительства;
• привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
• обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утверждённой в установленном порядке;
• обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
• привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
• извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
• обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
• приём законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
• организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
• принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
• предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
• сдача объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
• все действия, связанные с сохранением исполнительной и эксплуатационной документации.

Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости

Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.

В отличие от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:

1. Разработка идеи. Это может быть как проект жилищного строительства, так и возведение коммерческих объектов. Девелопмент не ограничивает себя в объёмах, потому нередко выступает как ключевое лицо в масштабных строительных проектах.
2. Анализ ситуации. Это важнейшая процедура, позволяющая определить, будет ли планируемый проект целесообразным. В рамках исследовательских работ девелопер просчитывает ликвидность проекта, потенциальные сроки окупаемости, возможный уровень прибыли и степень риска. На основании этих сведений принимается решение относительно участия в проекте.
3. Поиск строительной площадки, приобретение прав на землю.
4. Создание проекта, который планируется реализовать.
5. Поиск подрядной структуры для выполнения работ по строительству или реконструкции.
6. Контроль над строительным процессом. Девелопер обязательно контролирует процесс реализации проекта, следит, чтобы все операции выполнялись в строгом соответствии с проектом без задержек и дополнительных затрат.
7. Поиск покупателей или арендаторов. Итоговая ликвидность проекта напрямую зависит от того, как быстро девелопер найдёт организации или физических лиц для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Потому на этом этапе ими проводится анализ рынка. Это даёт возможность определить целевую аудиторию проекта, к которой можно обратиться с предложением.
8. Управление объекта. После конечной реализации девелопер продолжает активно участвовать в жизни проекта. Зачастую участие проявляется в создании управляющей компании, которая следит за состоянием постройки.

Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.