Особенности и условия аренды земельного участка под ИЖС

Взять землю в аренду для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, и для КФХ.

Это основание смотрите в подпункте 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В статье   уже рассматривали получение земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и КФХ.

Для справки. 

С 01 января 2019 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым участкам.

По этой причине, любое упоминание в статье о дачных участках нужно заменять на садовые участки.

Однако в той статье речь шла, как купить земельный участок без торгов, то есть оформить землю в собственность.

Сейчас рассмотрим то же самое, но только для аренды земли.

Особенности сделки с частным лицом

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

Как зарегистрировать участок со статусом «временный»?

Чтобы изменить статус «временный» на «учтенный», необходимо осуществить государственную регистрацию прав на участок. Что для этого требуется?

1. Соберите документы, которые являются основанием регистрации прав. Например: акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие наличие прав на объект недвижимости; договоры в отношении недвижимого имущества; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты.

2. Уплатите государственную пошлину. Согласно налоговому законодательству размер госпошлины в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 350 руб. для физических лиц.

В случае если права на участок были приобретены до 31 января 1998 г., госпошлину платить не требуется.

3. Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав. Подать его можно и через МФЦ. Приложите к заявлению вышеуказанные документы в бумажном виде в одном экземпляре-подлиннике. После завершения государственной регистрации вам их вернут.

4. Дождитесь внесения в ЕГРН сведений, необходимых для государственной регистрации прав. Срок регистрации прав составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.

В некоторых случаях госрегистрация может быть приостановлена, например если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (основания и сроки приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав регламентированы ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

5. Получите документы после осуществления регистрации прав.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, «временный» статус изменяется с момента государственной регистрации аренды.

Выкуп земли, находящейся в аренде

А
рендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Обратите внимание! Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли

Куда обращаться и подавать заявление?

С заявлением о переводе земли в собственность нужно обращаться в территориальные органы Росреестра. Лучше всего – в органы по месту регистрации, чтобы не возникло проблем при несовпадении места регистрации и фактического места жительства.

Если у участка нет кадастрового плана, то сначала следует получить его в территориальном отелении кадастровой палаты, а уже потом идти с собранными документами в Росреестр.

Какие документы нужны?

Если у человека есть все необходимые документы, то приватизация участка не займет много времени.

Как только получено обращение заявителя, регистрационный орган должен выдать свидетельство о праве собственности в течение 1 месяца. Процесс может выйти за рамки 1 месяца только в том случае, если заявитель допустил неточности в документах.

Базовый список документов, которые потребуются для приватизации земли:

• Паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности.
• Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
• Договор аренды участка (необходим при переводе земли из аренды в собственность).
• Документ, который подтверждает право заявителя на участок земли (этим документом может быть приказ или постановление о выделении земли, свидетельство об унаследовании участка, договор купли-продажи, решение суда о признании права собственности и другие правоустанавливающие документы).
• Кадастровый план участка, который оформляется в собственность.
• Заявление о регистрации земли на праве собственности.
• Другие документы, если их потребует орган Росреестра (решения исполкомов, договора купли-продажи, проекты застройки и так далее).

Проблемы при сборе документов, как правило, возникают только у людей, которые пытаются приватизировать участки, арендованные ранее 2001 года.

Именно в 2001 году вступил в силу текущий Земельный кодекс РФ. До этого земельные отношения в России не были достаточно урегулированы. У таких «старых» участков обычно нет ни правоустанавливающего документа, ни кадастрового плана.

Кадастровый план в таком случае можно получить в любом кадастровом органе по месту регистрации. Если с документами всё хорошо, то процесс займет не более 10 дней. Для этого потребуется несколько документов:

• паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности;
• заявление на получение кадастрового паспорта (плана) на земельный участок;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.

Иногда случается так, что информация о земельном участке отсутствует в кадастре. Тогда сотрудники органа выдают справку, в которой описаны все дополнительные документы. Заявитель должен их собрать и предоставить. Только после этого начнется оформление кадастрового плана.

Если же у земельного участка нет правоустанавливающего документа, то в такой ситуации чаще всего приходится доказывать право собственности в суде. Это единственный вариант развития событий, когда судебный процесс действительно необходим заявителю.

Госпошлина

Согласно пунктам 24-26 статьи 333.33 НК, госпошлина составляет 350 рублей. При оформлении доли земельного участка стоимость ниже — 100 рублей.

Преимущества аренды земли у государства

Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:

1. Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
2. Повышение платы – не чаще 1 раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
3. Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой.
4. Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
5. Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости, условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент

Как можно получить земельный участок в аренду у администрации города

Инициатором аукциона представляется схема расположения земельного участка, на территории где планируется строительство частного дома.

Подготовкой вышеуказанного документа занимается сам инициатор, либо администрация края, района, города, если иное не установлено ЗК РФ. После того как весь пакет документов будет готов, назначается аукцион.

Как и в других сферах жизнедеятельности, выигрывает тот, кто даст большую годовую оплату за использование земли. Стоит подчеркнуть тот факт, что продаже или аренде подлежит отмежёванная (с установленными границами), прошедшая государственный кадастровый учёт земля.

Возможность № 1. Проведение аукциона по инициативе администрации

Администрация сама выступает организатором мероприятия, определяет земельный участок для выставления на аукционе. Также администрация определяет срок действия аренды на земельный участок и арендную плату. Важным условием является информирование об аукционе за 30 дней до его проведения.

Правила аукциона устанавливаются арендодателем и информацию о дате, месте и условиях проведения легко проследить на муниципальных сайтах и в СМИ. Торги являются открытыми по составу участников и по виду вручения обращения.

Публикуется вся подробная информация о предмете торгов, кадастровом номере, обременении и целевом назначении.

В качестве лота, предлагается 1 участок земли, что существенно сокращает ценовой рубеж и лот становится доступен человеку с небольшим достатком.

Возможность № 2. Проведение аукциона по инициативе граждан

На данный момент стать инициатором аукциона можно только на земли, которые находятся в кадастровом учёте. Для того, чтобы узнать какие земельные участки свободны необходимо обратиться в МФЦ.

Там вам дадут выписку, которая будет содержать информацию о земельном участке. Каждому участку соответствует свой кадастровый номер. Зная кадастровый номер, вы можете увидеть площадь, стоимость, также там есть и схема расположения земельного участка.

Следующим шагом необходимо подать заявление о проведении аукциона в органы местной администрации. В течение двух месяцев администрация принимает решение о проведении аукциона. Каждый участник торгов вносит задаток и участвует в аукционе. Результатом торгов является заключения договора аренды данного земельного участка с победителем.

Важно разместить извещение с полной информацией о предмете торга и контактах организатора на официальном сайте торгов, www.torgi.gov.ru за месяц до начала торгов. Предъявляется заявление о проведении аукциона, в котором указывается цель аренды земли и её кадастровые данные. Предъявляется заявление о проведении аукциона, в котором указывается цель аренды земли и её кадастровые данные

Предъявляется заявление о проведении аукциона, в котором указывается цель аренды земли и её кадастровые данные.

Инспирировать торги можно лишь на сформированные участки, при этом есть исключения на земли оговорённые в Законе.

Возможность № 3. Аренда земельных участков для льготной категории граждан без аукциона

Обладающими правом на получение земельных площадей в пользование без аукциона являются:

1. Участники ВОВ

2. Герои труда

3. Многодетные семьи

4. Инвалиды

5. Семьи, потерявшие кормильца

6. Состоящие, на муниципальном учёте как нуждающиеся

7. Репрессированные

8. Религиозные организации

Льготные категории граждан имеют право не только взять земельные участники в аренду не участвуя в торгах, но и оплачивать минимальную стоимость арендной платы.

Обратите внимание, в каждом округе, регионе и крае есть дополнения и подход к этому вопросу сугубо индивидуален. Информацию можно получить в отделе имущества местной администрации

Возможность № 4. Аренда на не сформированные земельные участки

Несформированный участок – это земельный участок которого нет в земельном кадастре. Его нужно искать “вручную” или обратиться к кадастровому инженеру.

В аренду может быть передана только конкретный объект с чёткими определениями.

Определите на карте участок, подходящий вам для строительства. Визуально ознакомьтесь с выбранной территорией и займитесь разработкой и составлением схемы расположения участка.

Посетите кадастровую палату и получите информацию о возможности оформления выбранного участка.

Когда свободный участок найден, необходимо обратиться к администрации, на территории которой находится данный земельный участок и подать заявление о согласовании предоставления земельного участка в аренду.

Сложно ли государству изъять участок, предоставленный в аренду на 49 лет?

Увы, на постсоветском пространстве не выработалось сколь-нибудь уважительное отношение к частной собственности. И земля, предоставленная в аренду, в первую очередь воспринимается как имущество государства. В этом смысле показателен от 05.04.2013, изданный для регулирования правоотношений в связи с расширением Москвы путём присоединения к ней соседних территорий.

В ст.10 ФЗ в завуалированной форме указано, что при необходимости имущество изымается путём прекращения прав на земельный участок. У фактического владельца недвижимости есть только возможность требовать большую цену – без надежды на удовлетворение запроса. На выражение несогласия и урегулирование спора даётся три месяца. Не уложился? Тогда орган, принявший решение об изъятии, идёт в суд с иском. Как думаете, какое решение будет принято?

А в ст.11 того же ФЗ отмечено, что при отсутствии документа на землю, подлежащую изъятию, компенсация приводится в минимальном размере. И здесь же, во второй части, отмечен порядок урегулирования спора с арендатором (тем самым, который взял кусок земли на 49 лет). При изъятии имущества с жилыми домами положены следующие варианты компенсации:

1. Земельный участок с жилым домом или участок с жилым помещением в доме блокированной застройки;
2. Квартира;
3. Участок для ИЖС.

Как юрист отмечу крайнюю размытость формулировок ФЗ №43. Например, «жилые помещения в домах блокированной застройки». Это что, таунхаусы? Или комнаты в общежитии? Или один коттедж на 3-4 семьи? Могу долго рассуждать и про другие пункты, но не вижу смысла. Отдельные положения могут быть интерпретированы по-разному, что оставляет богатый простор для трактовки закона. Так быть не должно.

Интересный факт! В России громко прозвучали истории изъятия участков для нужд государства при проведении Олимпиады-2014 в Сочи и при строительстве магистрали «Таврида» в Крыму. Как в первом, так и во втором случае бывшие пользователи оказались недовольны компенсациями.

Земли для отдельных категорий граждан

В качестве социальной поддержки земельные участки для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества могут быть предоставлены бесплатно следующим гражданам:

• Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, полным кавалеры Ордена Славы (ст. 5 Закона РФ от 15 января 1993 г. № 4301-1). Размеры возможного земельного участка: не менее 0,20 га – в границах городских населенных пунктов; не менее 0,40 га – в границах сельских населенных пунктов и на землях иных категорий;
• Героям Социалистического Труда, Героям Труда Российской Федерации и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы (ст. 3 Федерального закона от 9 января 1997 г. № 5-ФЗ). Размеры возможного земельного участка: не менее 0,08 га – в границах городских населенных пунктов; не менее 0,25 га – в границах сельских населенных пунктов и на землях иных категорий.

Подводные камни покупки земли ИЖС

Подобные земельные наделы стоят дороже земель с/х назначения. Поэтому перед покупкой, даже если вы твердо знаете, что означает ИЖС, надо определить вариант использования приобретаемых угодий.

Как правило, земля приобретается для возведения дома, который станет местом круглогодичное жительства для семьи

Если вам нужен летний дом, стоит сместить внимание в сторону ЗУ в садовом товариществе; это обойдется намного дешевле

Для полноценного жилого дома важным становится вопрос инженерных коммуникаций, а их обеспечение сопряжено со следующими сложностями:

Вам придется согласовывать не только проект дома, но и проекты подведения инженерных систем (согласование проходит в БТИ и других инстанциях).

Проект дома нужно согласоватьИсточник geo66.com

• Проведение некоторых коммуникаций может оказаться сложным или даже невыполнимым, что связано с особенностями населенного пункта. Например, ЗУ находится на высоком месте, и протянуть туда канализацию невозможно.
• Для земельных наделов ИЖС предусмотрена более высокая налоговая база. Хозяину надо быть готовым к большим расходам на налоги и взносы в местную администрацию.

Перед принятием окончательного решения о покупке, имея представление о том, что значит ИЖС, важно лично проработать следующие вопросы:

• Изучить качество подъездных дорог к ЗУ. Убедиться, что надел расположен в пределах транспортной доступности, имеется возможность провести нужные коммуникации, а затем согласовать их.
• Не помешает ознакомиться с Генеральным планом территории. Возможно, рядом реализуются ЗУ под многоэтажное строительство, и через несколько лет окружающий ландшафт неузнаваемо изменится. Решите, готовы ли вы жить рядом с «человейником», если мечтали о спокойной и размеренной обстановке.

Убедитесь, что к участку легко подъехатьИсточник kolizey78.ru

Подумайте (или проконсультируйтесь), есть ли у вас возможности для получения льгот. Например, часть суммы можно выплатить из материнского капитала. Другой способ заключается в возвращении налоговых выплат. Размер суммы вычета будет разным, в зависимости от того, осуществляется покупка в ипотеку или без займа.

Стоимость аренды публичной земли

• на основании кадастровой стоимости;
• на базе рыночной цены;
• в соответствии с размером земельного налога;
• по условиям аукциона (публичных торгов);
• по индивидуальным нормативным актам.

В случае получения участка в аренду под строительство стоимость аренды будет равна производному рыночной цены и ставки рефинансирования на конкретный период. А если земля передается в аренду КФХ, то аренда составит 0,6% от кадастровой стоимости участка.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Порядок оформления

Особенности составления соглашения зависят от участников сделки.

Регистрация договоров производится органами Росреестра. Госпошлина для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей, а при аренде земель сельскохозяйственного назначения она равна 350 рублям.

Частная собственность

Вопрос регулируется ГК РФ, как и любой другой договор аренды, объектом которого выступает не земля.

Сторонами заключается соглашение, в котором указывается вся необходимая информация: стороны, объект, условия, размер оплаты, ответственность и иные данные на усмотрение сторон.

Случаи расторжения соглашения:

• по окончании срока действия договора;
• по обоюдному соглашению сторон;
• по инициативе одной из сторон;
• в случае нарушения условий сделки;
• если действия арендатора наносят земле вред или ухудшают ее состояние;
• если земля не отвечает требованиям для осуществления планируемой деятельности.

У муниципалитета или населенного пункта

Рассмотрение заявки на аренду участка осуществляется на основании поданного заявления. В нем указывают желаемый участок и цели, под которые его планируется использовать. К заявлению прикладывают копии паспорта и ИНН. Кто в администрации занимается земельными участками? Они находятся в ведении специальной комиссии по земельным вопросам.

Сотрудники муниципалитета выносят решение: отправить заявление на торги, заключить договор аренды без торгов или отказать в его заключении.

Аукцион или торги осуществляются в ряде случаев, предусмотренных законодательством, в частности статьей 39.11 ЗК РФ:

• строительство ИЖС;
• земли, выделяемые по приказам Президента РФ и Правительства РФ;
• поддержка инновационных проектов;
• организация фермерских хозяйств;
• создание рыболовных или охотничьих хозяйств;
• предоставление религиозным о общественным организациям;
• иные случаи.

Организатором выступает муниципалитет, заранее публикуя в СМИ время, дату, место проведения торгов и прочие особенности. Договор заключается с кандидатом, предложившим наиболее высокую цену аренды.

Существуют такие виды торгов, как:

• открытые — с возможностью участия неограниченного круга лиц;
• закрытые — с возможностью участия лиц, имеющих специальное приглашение от организатора;
• электронные — с использованием специальных площадок.

Электронные торги — наиболее востребованный и часто используемый вид. Это связано с тем, что он требует наименьших затрат, но при этом привлекает участников со всех регионов РФ и даже за ее пределами.

Для участия в торгах претендент подает заявку по установленной форме и вносит задаток.

Если для участия в аукционе зарегистрировался только один участник, он признается несостоявшимся. Тогда участник имеет право претендовать на аренду земли без аукциона.

По окончании торгов составляется протокол, фиксирующий информацию о победителе и конечной цене аренды.

Расторжение договора осуществляется в тех же случаях, как и при аренде коммерческого участка.

Для граждан предусмотрена возможность аренды участка с последующим правом его выкупа. Это возможно, если земля арендуется под ведение сельского хозяйства, создание крестьянско-фермерского хозяйства, строительство ИЖС или социальную застройку (например, строительство школ, больниц, детских садов).

Если получен отказ?

Но для этого нужны веские основания – надел закреплен муниципалитетом под другие нужды, на участке есть государственная постройка или другие объекты инфраструктуры.

Представители должны письменно обосновать отказ.Если в действиях властей есть нарушения законодательства, решение можно обжаловать в суде. Для этого необходимо сделать следующее:

1. Досудебное разбирательство. В местную администрацию составляет письменная претензия о незаконности отказа в аренде земли под бизнес. Иногда споры урегулируются в таком порядке.
2. Формирование доказательной базы. Необходимы протоколы заседаний комиссии по торгам, письменный отказ в аренде, переписка в рамках досудебного урегулирования.
3. Иск в суд. Главное – обосновать в исковом заявлении неправомерность отказа, приложить к нему доказательства.
4. Участие в судебных разбирательствах. Для этого рекомендуется нанять профильного адвоката. Он может формировать официальные запросы в государственные органы, коммерческие организации.

Вероятность положительного решения судей зависит от фактической степени нарушения законодательства местной администрацией. Так же влияет эффективность выбранной стратегии, уровень знаний в этой области права.

Когда нельзя оформить

Отказ от аренды можно получить в самых разных ситуациях. Универсальными причинами отказа в оформлении договора аренды с администрацией можно назвать:

• Недостаточный набор документов;
• Невозможность получить земельный участок в собственность из – за его статуса (например, нельзя арендовать заповедники);
• Невозможность выдать участок конкретному заявителю (например, если он не является гражданином РФ).

При этом существуют так же ограничения, связанные со способом получения земли в аренду:

• Вы не сможете получить аренду по аукциону администрации если проиграете торги или не внесете предварительную плату, а так же если подадите заявку на участие в торгах позже чем за 5 дней до начала торгов;
• Вы не сможете получить аренду по инициированным вами торгам если проиграете торги и если не наберется достаточного количества участников, если у участка нет четких границ, участок не оформлен в собственность должным образом, если участок уже рассматривается как участок для представления ;
• Вы не сможете оформить аренду на основании самостоятельного формирования участка если неправильно проведете работы «в поле» и не подготовите документы для оформления кадастрового паспорта на участок.

Так что мы можем дать вам только два совета, которые помогут вам избежать проблем – внимательно относитесь к документам и заявлениям.

Заявление о предварительном согласовании подается на земельный участок, который еще не образован.

Иными словами, такой участок еще не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не образован, то есть не имеет границ.

После этого, вы можете  за 40 минут самостоятельно составить схему участка и подать ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 30 дней должна дать один из 2-х возможных ответов:

согласовать вам предоставление в аренду земельного участка.

В этом случае вы получаете право без торгов арендовать данный участок у администрации.

отказать вам в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо следует написать жалобу в прокуратуру или суд, потому что чиновники частенько «лепят» незаконные отказы.