Подробное описание процедуры аренды промышленных участков

Законодательная база об аренде части участка

Оборот наделов регулируется нормами (далее — ЗК РФ). Они устанавливают не только понятие земельного участка, но и правила владения, пользования и распоряжения им.

В свою очередь, положения (далее — ГК РФ) не содержат каких-либо ограничений на передачу во временное платное пользование части надела. Единственным условием является его четкое определение в тексте договора.

Таким образом, на вопрос о том, можно ли арендовать часть земельного участка, следует ответить утвердительно.

Чаще всего такие сделки заключаются между соседями. Распространены они и среди обладателей «простаивающих» земель большой площади.

Правомерно ли требование о замене земельного участка, предоставленного для строительства, по причине его непригодности?

Такое требование неправомерно при предоставлении земельного участка по договору аренды. Арендодатель отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, но по смыслу п. 1 ст. 612 ГК РФ не обязан производить его замену на аналогичный. Таким образом, арендатор может выдвигать требование о замене, но удовлетворение такого требования является лишь правом арендодателя, принудить к исполнению требования арендодателя нельзя. К тому же следует учитывать особенности предоставления земельного участка в аренду, установленные ст. 39.6 ЗК РФ (по общему правилу торги в форме аукциона).

Между тем если участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства гражданину в собственность и непригоден для этой цели, то требование о его замене на иной пригодный участок может быть признано правомерным.

Земельные участки для целей строительства, как правило, предоставляются по договору аренды.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст. 22 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), и отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

При этом обязанности производить замену предмета аренды на аналогичный законом для арендодателя не установлено. В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель при выявлении недостатка арендованного имущества может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, но из буквального содержания приведенной правовой нормы следует, что замена предмета аренды на аналогичный является правом, а не обязанностью арендодателя.

Арендатор в случае непригодности земельного участка целям строительства может воспользоваться правом, предоставленным ему п. 1 ст. 612 ГК РФ и потребовать по своему выбору, в частности, безвозмездного устранения недостатков земельного участка или возмещения своих расходов на устранение недостатков, потребовать расторжения договора и др. (абз. 3 – 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать особенности предоставления земельных участков в аренду. Ранее действовавшая норма ст. 31 ЗК РФ о выборе земельного участка для строительства с 01.03.2015 утратила силу, земельные участки в аренду предоставляются по общему правилу на основе проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ), в связи с чем “простая” замена земельного участка, как правило, невозможна.

Таким образом, требование о замене земельного участка, предоставленного для строительства, по причине его непригодности, неправомерно.

Между тем существует исключение: если земельный участок предоставлялся для целей индивидуального жилищного строительства гражданам в собственность и непригоден для этого, то требование о его замене может быть признано правомерным.

Земельный участок производственного назначения — Законники

Какие здания и сооружения можно размещать на промзонах? На землях промышленного назначения разрешается постройка сооружений для промпроизводства, если на это имеется соответствующее разрешение. Однако строительство жилья здесь строго запрещено.

Городские и сельские поселения с каждым годом увеличиваются. Поэтому довольно часто жилая зона пересекает земли промназначения.

До определенного времени это останется в рамках закона, но чтоже произойдет, если владелец промзоны решит расшириться и провести линию коммуникаций? С юридической стороны выйти из такой ситуации можно путем смены категории участка промышленного назначения.

Например, строительство коттеджей будет возможно, если зона относится к ближайшему населенному пункту или землям сельхозназначения

Важно! При переводе категории участка земли необходимо уделять внимание виду эксплуатации, разрешенной законом

Несмотря на бюрократическую сложность таких сделок, они проводятся весьма часто, поскольку прибыль от успешно проведенной операции может достигать 500%. Земли, расположенные в 30-50 километрах от МКАДа, в юго-восточной и южной сторонах, пользуются особым спросом, и их стоимость особенно высока.

Земли промышленного назначения

Важно

К ним относят промзоны для:

  1. Распределения производственных цехов и других построек.
  2. Получения и добывания полезных ископаемых.
  3. Обеспечения работы транспортной сети.
  4. Размещения сооружений атомной энергетики.
  5. Размещения зданий, отвечающих за безопасность и оборону.
  6. Деятельности, связанной с космосом.
  7. Обеспечения разнообразных коммуникаций.

Передачу участков промзоны под промпроизводство осуществляет местный административный орган власти. При этом им оценивается рациональность расположения производства, описание и параметры земельного участка, рельефность местности, его приближенность к транспортной развязке и поселениям.

Важно! Территории промназначения не должны быть размещены рядом с городом и другими жилыми объектами

Земли промышленного назначения: категории, характеристики, нюансы использования

Санитарная зона В качестве меры по охране экологии и нормального климата от негативного влияния промышленных предприятий, подходящего для проживания людей и других представителей живой природы, возле промзон (и иных строений, на которых ведётся хозяйственные и другие виды деятельности), устанавливают санитарно-защитные зоны. Этот вопрос регулируется в:

  • Законе Об охране окружающей среды.
  • ФЗ Об охране атмосферного воздуха.
  • СанПиН о санитарных зонах и санитарных классификациях организаций, построек и других объектов.

Итак, санитарно-защитная зона – это территория со специальным режимом пользования и таким размером, который помогает снизить уровень загрязнения атмосферного воздуха до приемлемых норм. В случае тех предприятий, которым присвоен 1 и 2 класс опасности, санитарная зона должна снижать риски до значений, допустимых для проживания населения.

Правила покупки земель промышленного назначения

России)Это быстро и бесплатно! Особенности земли промышленного назначения Если земля находится вне какого-либо поселения, используется непосредственно для производства или для обеспечения некоего производства – это земля промназначения.

В Земельном кодексе полное название категории довольно длинное, включает более десятка определений. Производство, коммуникации, космическая деятельность, оборона и безопасность – вот лишь некоторые из них.

Использование земель промназначения, особенности эксплуатации объектов на них могут быть продиктованы не только ЗК, но и различными местными постановлениями.

Земли промышленного назначения в москве

Покупают их и для постройки сборочных цехов, складов, однако таких сделок совершается очень мало. Перед тем, как начать на участке строительство промышленного объекта, нужно подготовить участок и все необходимые бумаги, а процесс этот может растянуться на несколько лет.

Подвод коммуникаций, проектирование, получение необходимых бумаг все еще проходят с большими затруднениями.

Наибольшим спросом пользуются участки средней площадью в 0,5-2 га, которые находятся не дальше 70-80 километров от Москвы, и имеют удобный подъезд, поскольку находятся недалеко от крупных транспортных магистралей.

Поскольку цена земель промышленного назначения, как правило, на порядок ниже стоимости земель другого назначания, в частности, земель поселений, предприниматели нередко покупают их для последующего переоформления в новую категорию и перепродажи.

Как найти земельный участок?

Данный процесс следует начать с поиска подходящего участка. На территории России есть множество земель, находящихся в государственной собственности, которые можно оформить в аренду. Граждане или юридические лица могут арендовать земельные участки с целью застройки, ведения личного подсобного хозяйства, организации садоводства и огородничества, фермерского хозяйства и пр.

1 марта 2015 года в России прошла земельная реформа, в результате которой в публичный доступ была выложена вся информация о свободных земельных участках на территории РФ.

Публичная кадастровая карта является справочно-информационным ресурсом, предоставляющим пользователям сведения из государственного кадастра недвижимости через Интернет.

  • Земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
  • Прохождение государственной границы России, границы между субъектами РФ, границы муниципалитетов и населенных пунктов;
  • Территориальные зоны, зоны с особыми условиями пользования;
  • Кадастровое деление российской территории.

Данный сервис позволяет пользователю, не покидая дома, выяснить полный кадастровый номер земельного участка, его кадастровую стоимость, вид права, адрес, площадь. Также портал предоставит сведения о территориальных органах Росреестра, которые обслуживают объект недвижимости, с указанием наименования инстанции, адресов, телефонов пункта приема документов.

Помимо публичной кадастровой карты информацию о свободных землях можно найти на сайтах муниципальных образований. Также в самом муниципалитете на руки выдают «распечатку» свободных земель в регионе с указанием возможной цели использования той или иной земли.

Необходимый участок можно найти и через объявления в газете, сельские и региональные советы депутатов.

Что делать, если отказали?

Отказать в переводе земель промышленного назначения в другие категории могут по разным причинам. Не допускается перевод земель из одной категории в другую, если:

  • есть ограничения или запрет на изменение категории, зафиксированный в законодательстве;
  • выдано отрицательное заключение экологической госэкспертизы, если по закону такая экспертиза должна проводиться;
  • целевое назначение земель противоречит утверждённым документам по планированию территории и землеустроительной документации.

Отказать также могут, если:

  • пакет документов будет неполным;
  • обнаружатся фактические ошибки в документах;
  • у заявителя нет прав на проведение смены категории земли.

Обратите внимание! К числу причин, по которым промземли не будут переведены в другую категорию, относится и её кадастровая стоимость. Если она превышает 50 % средней стоимости в регионе, то заявитель получит отказ.

К акту об отказе изменения категории земли прилагается обоснование отрицательного решения

Исправив замечания, заявитель может подать ходатайство повторно. Также он может оспорить решение через суд и составить новое ходатайство, если суд примет положительное решение

К акту об отказе изменения категории земли прилагается обоснование отрицательного решения. Исправив замечания, заявитель может подать ходатайство повторно. Также он может оспорить решение через суд и составить новое ходатайство, если суд примет положительное решение.

Для обращения в суд нужно:

  1. Получить акт об отказе в изменении категории земли.
  2. Составить заявление в суд, к которому приложить копии акта, ходатайства и всех документов к нему, документы, которые подтверждают неправомерность отказа в переводе, другие документы, которые имеют отношение к делу.

Если суд удовлетворит требования, то нужно получить экземпляр судебного решения и начать процедуру смены категории участка земли промышленного назначения с самого начала. То есть снова написать ходатайство и приложить к пакету документов судебное решение.

Перевод промышленных земель в другую категорию требует знания различных юридических тонкостей. Браться самостоятельно за реализацию всех процедур без помощи юриста не рекомендуется. Ведь из-за неверно оформленных документов можно потерять не только время, но и деньги.

Что такое земля промназначения

Земли промназначения — это земельные участки, находящиеся вне населенных пунктов и предназначенные для функционирования объектов промышленности.

Их расположение за пределами поселений — важнее условие, так как подобные предприятия зачастую губительно воздействуют на окружающую среду, загрязняя воду, воздух и причиняя вред здоровью людей.

По этой причине участки промназначения размещаются преимущественно в нежилых зонах.

Это не значит, что всё,  что функционирует на таких землях, приносит вред. Нередко на промышленных зонах размещаются склады, административные здания и другие объекты, не несущие ничего негативного для природы.

Земли производственного назначения делятся на категории в зависимости от целей использования участка. Законодательство установило семь видов эксплуатации для таких территорий:

  1.  Атомная энергетика.
  2.  Транспорт.
  3.  Коммуникации.
  4.  Промышленность.
  5.  Космическая деятельность.
  6.  Добыча полезных ископаемых.
  7.  Оборона и безопасность.

Преимущества и ограничения

Для тех, кто намеревается приобрести такие земли, мы раскроем их достоинства и недостатки.

Преимущества:

  1. Выгода. Лучшие инвестиции — это вложение денег в землю. Она всегда будет востребована, а если это промышленная зона, то выгода от ее покупки резко возрастает, особенно если речь идет об экономически развитом регионе. Собственные земли позволяют запустить собственный бизнес, строить здания (склады, цеха и другие сооружения).
  2. Высокий спрос. Производственные территории пользуются большим спросом среди бизнесменов, которые захотят ее у вас купить или взять в аренду для своих предприятий. Долго искать арендаторов и покупателей не придется.

Ограничения:

  1. Долгий процесс подготовки необходимых бумаг. Прежде чем начать на участке строительство, необходимо подготовить огромное количество различных разрешений и других документов: иногда процесс затягивается на несколько лет.
  2. Со временем населенные пункты разрастаются все больше и больше и могут пересечь промзону. Возможно какое-то время это не принесет никаких проблем с законом, но если вдруг собственник решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации, тогда выход один — смена категории участка.
  3. Налоги. За участки промназначения придется платить больше, чем за земли других категорий.

Полезно знать:

Можно ли СНТ перевести в ИЖС и как это сделать

На каких основаниях проводят снос незаконных построек и можно ли его избежать

С какой недвижимости взимается налог на роскошь

Продажа земель промназначения

С производственными территориями разрешено проводить те же процедуры, что и с участками других категорий. Это купля-продажа, дарение, аренда, безвозмездное пользование.

Самые частые покупатели промышленных участков — юридические лица, которым требуются территории для расположения своих предприятий.

Но помимо юрлиц собственниками также могут быть:

  • физические лица;
  • органы государственной власти;
  • органы муниципальной власти.

Главное условие эксплуатации таких активов — использовать землю в соответствии с целевой категорией. Это, пожалуй, и есть самая серьезная проблема, с которой сталкиваются покупатели. Например, если участок по документам предназначен для строительства автомобильной заправки, то построить на нем склады не получится.

Перед покупкой необходимо внимательно изучить характеристики выбранного участка, инфраструктуру, коммуникации, а также документы, предоставленные продавцом:

  • проект планировки территории;
  • список разрешенных для возведения объектов;
  • документы, подтверждающие право собственности.

Аренда земли промышленного назначения: что собой представляет, а также на каких основаниях и кому можно сдать такие участки?

Стремительное становление российского бизнеса и приход зарубежных инвестиций повлекли за собой увеличение динамичности промышленно-экономических процессов. Так, земля, на которой можно обустроить производство или использовать уже имеющиеся технологические комплексы, коммуникации или постройки, активно востребована предпринимателями в России.

Что это за земля?

Землями промназначения считаются такие участки местности, которые лежат вне городов, поселков или деревень, и отведены под организации, предприятия или заводы, размещающих на этих территориях свои производственные мощности – цеха, комбинаты, склады или линии коммуникаций.

Категории земель промышленного предназначения детализированы в российском Земельном кодексе пунктами статьи 16, а также положениями статей 7 и 8 данного кодекса, равно как и местными нормативно-правовыми актами.

Внимание: закон подробно предусматривает типологию объектов народного хозяйства на территориях промышленного пользования, отмежевывая промзоны от сельско-хозяйственных участков, пространств для населенных пунктов, рекреационных, природоохранных или лесных зон. О том, как оформить землю в аренду у администрации сельского поселения, читайте здесь

О том, как оформить землю в аренду у администрации сельского поселения, читайте здесь.

На земельных участках промышленного предназначения могут располагаться такие производственно-экономические объекты:

  1. технологические линии заводов и фабрик;
  2. шахты или скважины для добычи полезных ископаемых;
  3. объекты транспортной коммуникации;
  4. предприятия энергетического комплекса;
  5. объекты государственной оборонного и армейского подчинения;
  6. установки телерадиокоммуникаций;
  7. космодромы или ракетные полигоны.

Кто и на каком основании может ее арендовать?

В праве лиц, изъявивших желание получить территории для промышленного использования на правах арендаторов, обратиться к собственникам подобных земель, на которых расположены интересующие арендаторов производственные структуры или мощности, с просьбой о заключении договора аренды.

Законом предусмотрено, что взять в аренду территории промышленного назначения могут:

  • граждане России;
  • производственные организации: заводы, фабрики, промышленные объединения и корпорации;
  • органы местного самоуправления;
  • органы государства;
  • проведенные в статусе резидентов иностранные лица или организации, включая инвесторов.

Лица-арендаторы берут земли в аренду, исходя из потребности в профилированном специфическом производственном участке: с наличием построек, технологических линий, коммуникаций, выгодном в плане геоположения или промышленного природопользования.

Справка! Аренда участка возможна только при четком указании в арендном договоре целей взятия земли под промпользование, которое должно соответствовать категории рассматриваемой территории. Эти цели прописываются в договоре и не подлежат изменению в течение всего срока аренды.

Решение о передаче земли для использования с производственными целями может приниматься арендатором как единолично, так и коллегиально – на собрании директоров или акционеров предприятия. Территория в аренду может предоставляться как законным собственником земли, так и субарендатором (все о субаренде ЗУ можно узнать тут, а о составлении договора субаренды рассказано здесь).

Пользование арендуемыми землями под цеха, коммуинкации или сервис-центры выводит арендатора на первые позиции среди прочих кандидатур на его приобретение, если собственник пожелает реализовать земельный участок.

Особенности сдачи

Деятельность предпринимателя на взятой в аренду территории промназначения имеет ряд специфических моментов:

  1. Разрешено использование земли только исходя из ее целевого применения, прописанного в Земельном кадастре, что делает невозможность бизнес-смены курса предпринимателя, пожелавшего, например, переоборудовать цех завода под развлекательный центр.
  2. Запрещено брать в аренду участки:
    • с объектами военной или оборонной промышленности;
    • заповедных территорий или заказников федерального масштаба;
    • местности, проведенные как закрытые административно-территориальные регионы.

Решение взять земли для производственного использования в аренду можно назвать как своевременное и обоснованное, но его следует предпринимать после учета всех рисков и преимуществ. Этот взвешенный шаг расширит экономический потенциал предприятий – от мелких до самых масштабных, поможет реализовать новые бизнес-проекты и повысить доходность фирмы, предприятия или организации.

Правила использования земель промназначения

Обязательства, возложенные на собственников и пользователей земельных наделов, определяются в соответствии со ст. 42 ЗК РФ. Они распространяются и на территории промышленного назначения с учетом их специфики.

Владелец участка земли, предназначенного для ведения промышленной деятельности, обязан соблюдать следующие правила его эксплуатации:

  • пользоваться имеющимися во владении угодьями в соответствии их предназначением;
  • бережно относиться к окружающей среде, принимать все возможные меры по предупреждению нанесения ущерба экологии, способствовать сохранению свойств эксплуатируемой земли как природного объекта;
  • организовывать необходимые мероприятия по охране лесных массивов, водоемов и иных объектов природного происхождения, включая действия, направленные на предупреждение пожаров;
  • сохранять межевую разметку, геодезические и прочие знаки, которые установлены для разметки угодья согласно предписаниям нормативных актов;
  • соблюдать сроки освоения территории, предусмотренные письменным соглашением сторон;
  • вовремя вносить арендную плату и другие взносы за землепользование (в зависимости от условий соглашения и характера эксплуатации надела);
  • соблюдать санитарно-гигиенические нормы, противопожарные правила, экологические требования и другие предписания, определенные нормами законодательных актов;
  • не допускать уничтожения почвы или нанесения ей катастрофического ущерба;
  • не предпринимать действий, создающих препятствия обслуживанию таких объектов, как системы газоснабжения и нефтепроводов, а также предупреждению и ликвидации на них аварийных ситуаций.

Строительство дома на арендуемом земельном участке

Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства. 

Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем. 

В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.

Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.

После окончания строительства арендатору необходимо осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ.  Для этого необходимо иметь:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды);
  2. Градостроительный план земельного участка;
  3. Разрешение на строительство;
  4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);
  5. Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
  6. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  7. Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
  8. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
  9. Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства?

Существует немногочисленная категория граждан, которым аренда государственной земли может стать бесплатной (учителя, врачи и прочие востребованные в селе профессии) с условием их переезда в сельскую местность с последующим там проживанием в течении 10 лет.

Для остальных категорий арендаторов имеются специальные формулы для вычисления цены аренды.

Для расчета стоимости аренды земли без проведения торгов в случаях, показанных выше используется формула А=К*С, где А — итоговая арендная плата, К — кадастровая стоимость земли и С — специальный коэффициент, зависит от вида нанимателя и/или целей аренды.

Значения, принимаемые коэффициентом С:

  • С=0,01 для физических и юридических лиц, имеющих налоговые льготы по со
  • С=0,06 для участков под садовые, огородные работы, занятия сельским хозяйством, а также для фермерских хозяйств;
  • С=1,5 для земель под строительство жилья и промышленных предприятий;
  • С=2 для аренды земли с целью добычи полезных ископаемых.

Если конкретный случай аренды не попадает под вышеперечисленные, проводятся торги на публичном аукционе.

Торги на публичном аукционе проводятся либо по инициативе местных или федеральных органов власти, или же по инициативе граждан — будущих арендаторов.

С июня 2015 года запрещено проводить аукционы с целью аренды земли по инициативе граждан в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге. Желающие взять в аренду землю подают в местную администрацию заявление о проведении торгов.

Для расчёта стартовой цены на торгах берется оценочная стоимость аренды земли исходя из формулы:

А=S*Bs*Kt*Kc, где

  • S — площадь надела земли, подлежащей аренде;
  • Bs — базовая региональная ставка, определяется для конкретных регионов, исходя из местных факторов;
  • Kt — зональный коэффициент, определяется кадастровой оценкой земель конкретного региона, учитывая его особенности;
  • Kc — поправочный, или целевой, коэффициент; учитывает цели аренды земли и способы её использования.

За стартовую цену аукциона обычно берётся от полутора до пяти с половиной процентов от стоимости A, но, в случае проведения повторных торгов, стартовая цена может быть снижена на 30%.

Помимо основной арендной платы государству также выплачивается земельный налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости государственной земли, согласно .

Методы государственной кадастровой оценки

Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» пунктами 6.1. – 6.3. устанавливает порядок проведения оценки для промышленных земель:

  1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков: рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.
  2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков: определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Расчет стоимости

Кадастровая стоимость – это условная денежная оценка, предназначенная в основном для исчисления налога. Кадастровый учет в РФ регламентируют законы «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ и «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Пример расчета кадастровой стоимости.

Расчет КС – сложный процесс. Предварительно оценить КС участка можно по упрощенной формуле:

КС=ПЛ*(КИ+КЛ)*КП, где:

  • КС(руб.) – кадастровая стоимость.
  • ПЛ(м2) – площадь участка.
  • КИ, КЛ(руб./м2) – коэффициенты инфраструктуры и специфики.
  • КП – переходный коэффициент.

Согласно регламенту Росреестра расчет КС земельных участков производится не реже раза в 5 лет и не чаще, чем через 3 года. Необходимые коэффициенты для предварительного расчета можно узнать у профессиональных оценщиков.

Способы получения земли в аренду

Чтобы получить земельный надел в пользование и оформить соответствующее соглашение, необходимо обратиться напрямую к собственнику. Для этого необходимо написать подробное заявление и подготовить комплект документов.

Как арендовать землю у администрации города? Это можно сделать следующими образом:

  • без торгов;
  • через торги.

Каждый из способов имеет свои особенности.

Без торгов

Процедура аренды земли у администрации без проведения аукциона такова:

  1. Заявление вместе с комплектом документов подаётся в местную администрацию.
  2. В течение 30 дней оно должно быть рассмотрено. Если приходит отказ, то он должен быть оформлен в письменной форме со ссылками на действующее законодательство. Если принято положительное решение, то нужно приступать к следующему шагу.
  3. Заявителю выдают на руки письменное постановление о выделении заявленного надела.
  4. Если земля не состоит на кадастровом учёте, необходимо заняться этим.
  5. Если кадастровый номер уже присвоен, то нужно подписать договор аренды и зарегистрировать право пользования.

С торгами

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, может происходить через официальные торги. Тогда необходимо подать официальную заявку через электронную площадку проведения аукциона. На этой платформе аккумулируются все официальные торги, предметом которых является недвижимость (любой объект любое вещное право).

Заявка подаётся в электронном виде, поэтому необходимо пройти процедуру регистрации. После этого будет создан личный кабинет, с помощью которого можно будет управлять своими заявками и процессом торгов относительно интересующего объекта.

Подав документы в электронном виде, необходимо подать в местную администрацию бумажный комплект. В него входят:

  • копия основного документа заявителя;
  • платёжный документ, подтверждающий тот факт, что заявитель внёс задаток, являющийся обязательный условием участия в аукционе.

Победителем будет объявлен тот участник, который предложит большую арендую плату за конкретный участок земли. Для того чтобы торг состоялся, необходимо наличие минимум 2 участников. Если он будет один, то аукцион завершится, едва начавшись. Единственный участник будет признан победителем, ему вручат уведомление на руки.

После того, как победитель получит на руки на уведомление, он начинает готовить тот же комплект документов, который необходим для оформления аренду без торгов.

Для юридических лиц

Аренда земельного участка у муниципалитета юридическим лицом происходит с целью получения прибыли. Как правило, под бизнес. Но есть разграничение земель:

  • для получения прибыли;
  • для производственных целей.

Если арендатору нужно, чтобы земля приносила прибыль, то нужно брать в пользование тот участок, на котором разрешено строительство торговых объектов. Если  же нужно удовлетворить производственные цели, то нужно брать надел под строительство фабрики или завода.

Отсюда различные требования к самим арендаторам. Если на участке земли планируется построить фабрику, то нужно будет представить администрации полную информацию о типе отходов, выручке, типе производимой продукции и прочее.

Если же на участке планируется возвести объект с целью получения коммерческой составляющей, то нужно будет приложить копию Устава основного арендатора. Этих сведений собственнику будет достаточно. Потом возможна субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Для физических лиц

Аренда муниципальной земли гражданами происходит с целью ведения садоводства или огородничества или для достижения прочих сельскохозяйственных целей. Это возможно с торгами и без проведения таковых.

Участие в открытых торгах для граждан возможно на общих основаниях.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookX
Напишите комментарий